法官建議購房者預判風險點防糾紛 勿打“擦邊球”

　　某樓盤以“不限購”、“不限貸”做廣告吸引眼球 資料照片

　　本報記者 陳瓊珂

　　最近，本市新推七條措施，嚴格執行國家房地産市場調控政策。其中包括，二套房首付比例由六成提至七成及以上；非滬籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，調整為能提供自購房之日起算的前3年內在本市累計繳納2年以上。 “滬七條”出臺後，樓市明顯降溫。

　　近年來，從中央到地方陸續出臺了一系列樓市調控政策，如俗稱的“限貸令”、“限購令”等。這些政策都對遏制房地産市場投機行為起到了一定作用。然而，也有不少購房者因為不了解突然降臨的調控新政而鬧出糾紛。有人則為了買房，不惜採用假結婚、假離婚等手段鑽空子。

　　對此，上海一中院房産庭法官給出建議：購房者應當事先比對自己的資質條件，充分預判風險，切勿鋌而走險打“擦邊球”。

　　案例1

　　補繳社保不等於“累計”繳納

　　因兒子在滬工作，浙江的陳先生退休後想在滬購房。根據上海市政府2011年1月出臺的規定，非滬籍居民在滬購房必須提供自購房之日起算的前2年內在滬累計1年以上個稅繳納證明或社保繳納證明。然而，陳先生從未在滬工作過，更沒有在滬繳納過個稅或社保，“聽説買房的時候補繳1年社保，就有資格購房了。反正政策沒説不能補繳嘛！ ”

　　去年6月，陳先生與上家方先生、仲介三方簽訂居間協議，約定20日內簽署正式房屋買賣合同。合同簽訂當天，陳先生支付定金5萬元。一個月後，房管局一紙通知讓陳先生傻了眼，“非滬籍居民持社保繳納證明購房的，必須是累計繳納，不得補繳”。當他聯繫方先生要求解約返還定金時遭拒，於是訴至法院。

　　法院認為，陳先生對於自己不符合購房條件是明知的，但他對通過補繳社保以獲取購房資格懷有不當的僥倖心理，對於最終未能簽約具有過錯，由此帶來的交易風險亦應由其自行承擔。據此，法院判決居間協議解除，駁回他要求返還定金的訴請。

　　【解讀】主審法官蔣慶琨：在因調控政策出臺導致簽約未成的情況下，判斷過錯與否的關鍵，就在於違反合同一方對於自己可能因受調控政策影響而無法完成交易，是否應當有所預見。本案中，早在居間協議簽訂之前，就已有政策明確規定非滬籍居民在滬購房應累計繳滿1年社保。陳先生所謂“補繳社保”實際是鑽政策空子，最終交易不成，理應由其自擔風險。

　　案例2

　　以新政為由不履約于法無據

　　去年2月25日，袁女士與上家田先生、仲介三方簽訂居間協議，約定袁女士購買田先生名下房屋，所有交易稅費均由袁女士負擔。當日，袁女士向田先生支付了2萬元定金；雙方又簽署紙質版《房屋買賣合同》，並約定於20日內網簽合同。

　　次日，國務院辦公廳發佈《關於繼續做好房地産市場調控工作的通知》，即俗稱的“國五條”，其中明確“出售自有住房，應按轉讓所得的20%計收個人所得稅”。 “20%的稅全部我付？成本太高了！ ”袁女士要求修改合同，由雙方各自承擔一半稅費。田先生則要求按合同抓緊時間辦，但遭袁女士拒絕。協商不成，袁女士將田先生告上法院，要求解除合同、返還定金。

　　為查清事實，法官來到稅務機關設在房産交易中心的窗口。經了解，上海市類似本案涉訟房屋的買賣交易稅費政策與此前沒有變化。對此，袁女士從未向交易中心諮詢過。

　　法院審理後認為，袁女士並未充分了解，即以調控新政出臺為由拒絕履行合同，存在違約行為。法院據此判決合同解除，駁回袁女士要求返還定金的訴訟請求。

　　【解讀】主審法官翟從海：“國五條”出臺後，多地出現市民連夜排隊網簽、過戶的現象。反觀本案，袁女士沒有積極了解政策、及時履行合同，反而一味主張推翻原先的約定，這顯然有違常理，表明袁女士其實並不想履行與田先生的約定，調控新政僅是其不履行合同的藉口而已。袁女士的行為違背了誠實信用原則，因此無權要回定金。

　　案例3

　　遭遇“限貸”合同可解除

　　樓市調控政策出臺後，“不限購、不限貸”成為許多開發商招徠客戶的新口號。小張就被這樣一則廣告所吸引，樓盤是期房，規劃用途為辦公，總價64萬餘元。 2011年8月6日，小張與開發商簽訂了《商品房預售合同》，其中約定50%的房款以銀行貸款支付。

　　半個月後，上海銀監局下發《上海市商業地産信貸風險提示的通知》，規定“未竣工驗收的房屋不予貸款”。此後雖開發商數次幫小張申請貸款，均因房屋尚未竣工驗收而被拒絕。因拿不出30多萬元現金，去年3月，小張向開發商發函，要求解除合同。因協商未果，小張訴至法院，要求判決確認合同已解除，開發商返還已付購房款32萬餘元及利息。

　　法院認為，以貸款方式支付50%房款是雙方合同達成及履行的條件。限制商業用房貸款發放的規定頒布後，小張無法辦理貸款，屬於不可歸責于雙方的事由導致合同不能繼續履行，小張享有法定的合同解除權。法院據此判決確認合同已解除，開發商返還所付購房款及利息。

　　【解讀】主審法官侯衛清：商品房銷售廣告及宣傳資料上所載開發商對房屋的説明、允諾等，如果是具體、確定的，並對買賣合同的訂立有重大影響，那麼該説明、允諾即使未寫入買賣合同，也應當視為合同內容的一部分。因此，本案涉訟樓盤“貸購不限”，應當説是雙方達成合同的基礎條件。而合同簽訂後出臺了雙方均難以預見的限制貸款政策，導致小張不能辦理貸款，根據相關司法解釋規定，小張在此情況下應享有法定的合同解除權。

　　法官提醒

　　售樓廣告單可留作證據

　　面對層層加碼的樓市調控政策，購房者如何才能避免糾紛發生？法官建議應增強“三個意識”——

　　一是增強風險意識，充分了解政策。房屋買賣雙方在訂立合同之前，應注重了解近年來的樓市調控政策，尤其是對於購房資格、首付房款比例、貸款利率、貸款資質要求等，應嚴格對照自身條件，對可能的風險有充分預判。實踐中，無論借假結婚、假離婚“曲線購房”，還是以補繳社保打政策 “擦邊球”，其背後都隱藏著難以預知的風險，一旦出現問題，非但導致買賣不成，購房人或賣房人還可能承擔違約責任。

　　二是增強誠信意識，自覺踐行契約。現代市場經濟是發達的信用經濟，合同任何一方應尊重契約，崇尚規則，信守承諾，不能以受調控新政影響為 “藉口”，達到故意毀約的目的。當事人主張解除合同，必須證明確實屬於調控政策規定的範圍及對象，雖然積極、努力地履行義務，客觀上仍難以實現合同目的，或繼續履行合同將導致明顯的不公平。

　　三是增強證據意識，完善書面約定。房産仲介在促成二手房買賣合同簽訂過程中，往往表示可以代為辦理貸款、過戶，甚至承諾可以辦出一定折扣優惠利率的貸款，或者仲介佣金打折收取等等。對此，應要求仲介將所有口頭承諾寫進書面合同中，以免仲介“食言”，不兌現承諾。新盤銷售之時，開發商多在廣告宣傳上大做文章，對此則應注意保存好廣告宣傳單，將來一旦涉訟可作為有力證據。