稅制設計導致土地增值稅“糾結”

　　業界人士表示，房企在土地增值稅問題上是避稅手段多，真正欠繳少。通過延緩尾盤銷售或者持有樓盤商業配建避免達到主動清算條件，成了很多樓盤的選擇。新京報記者 王叔坤 攝

　　12月4日，在全聯房地産商會2013年年會上，華遠地産董事長任志強在談到企業維權問題時，再次提起近期央視報道房企欠繳土地增值稅的事情。

　　一段時間以來，房企土地增值稅引起的關注沸沸颺颺。房企喊“躺槍”，業內人士質疑，國稅總局也出面澄清。有房地産業內人士表示，從全國範圍看，在全國10萬億的稅收大池子裏，土地增值稅也就是3000億的水準。就房企來看，土地增值稅也比營業稅、所得稅佔比要少。土地增值稅之所以引起那麼大的關注，恰恰因為這是一筆難徵的“糊塗賬”。加上土地增值稅調節房價幾無成效，房企“欠繳”土地增值稅才引發了強烈關注。

　　全國土地增值稅連年增長

　　根據國稅總局披露的數據，近年來全國土地增值稅收入連年增長。國稅總局財産行為稅司負責人也在11月26日表示，土地增值稅徵管力度是逐步加大的。

　　2007年，全國土地增值稅收入同比增長74.3%；2008年增長33%；2009年增長33.9%；2010年增長77.6%；2011年增長61.4%；2012年增長31.8%；2013年1-10月土地增值稅收入2710.78億元，增長22.2%。

　　就北京房地産項目土地增值稅繳納情況，記者聯繫市及部分區縣有關部門，截至昨天發稿時止，均未得到明確答覆。

　　清算難在稅制設計

　　在談到土地增值稅徵管成績的同時，國稅總局財産行為稅司負責人也承認，土地增值稅在徵管方面還存在著一些困難和壓力，主要表現在房地産行業經營情況複雜，土地增值稅稅制設計也比較複雜。清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收徵管難度大並容易産生執法風險。

　　蘭德諮詢總裁宋延慶等業內人士也表示，土地增值稅之所以成為一個“糊塗賬”，關鍵在於稅制設計存在問題，特別是清算時點的規定存在很大的彈性。

　　北京市律師協會稅法專業委員會主任、王朝暉律師認為，土地增值稅規定的徵收凈利額的30%-60%稅率過高，且徵收權在地方，這使得在實際執行中出現了很多變通，比如各地基本上沒有按照四級超率累進稅率徵稅，而是以當地規定的按項目銷售額的1%-5%預繳為主，而對哪些可計入成本避稅等技術環節，各地區稅務部門的理解和把握也不一致，造成了“鬆緊不一”的現狀。

　　此外，上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，根據規定，土地增值稅清算有兩種情況，一種是房企必須主動清算，如項目竣工或完成銷售；另一種是稅務機關“可要求清算”的，如竣工項目已銷售比例達到85%的，取得銷售證滿三年仍未銷售完畢的。後一種情況並非要求房企主動清算，主動權在地方稅務部門。

　　合理避稅手段多，真正“欠繳”極少

　　而在房企實操層面，根據記者了解，通過延緩尾盤銷售或者持有樓盤商業配建避免達到主動清算條件，成了很多樓盤的選擇。至於通過做大精裝等途徑做大成本，合理避稅的招數就更多了。

　　“避不掉還不交的情況是極少的。”宋延慶説。任志強也曾表示，大房企沒有拖延結算的動力，到節點必須清算，否則房企要被罰。

　　對於此番引起廣泛關注的房企土地增值稅問題，業內人士認為最初有關“欠繳”的報道及分析，是把概念搞錯了。中國房地産業協會副會長朱中一在11月26日的溝通會上就表示，預提和現時繳納的概念不同，企業在未達到清算條件時預提，不等於欠繳。

　　任志強更直接地認為，沒到清算時點，甚至都不能算“應繳”。

　　首創集團董事長劉曉光也表示，按照規定，土地增值稅應該在項目竣工或銷售85%以後，稅務機關啟動專門清算程式，聘請專門稅務師事務所出具專門報告，並經稅務機關核定，確認實際金額和繳納時間，才是真正應繳的稅金。所以，企業報表的數據為根據會計準則權責發生制預估的數據，與稅務局確定的應繳稅金在時間上和金額上都有很大的差別，因此不存在欠繳的問題。

　　北京一家房企財務負責人告訴記者，據他了解，北京多個項目都是根據銷售回款情況，土地增值稅按月預繳。“已經預繳也就談不上欠繳，也正因為有預繳，徵納雙方對於最終複雜的清算都不夠積極。”

　　■ 觀察

　　土地增值稅怪圈：有法難執

　　此次“房企欠稅門”，雖然涉事房企、稅務機關紛紛澄清，但也使得20年前制定的土地增值稅政策“有法難執”的怪圈曝光。

　　我國在1993年底出臺了首部土地增值稅暫行條例，目的是為了抑制房企的炒地暴利，但隨即1994年房地産行業陷入低潮，該條例就一直未被實際執行。直到2006年底，房價一路走高，國家稅務總局才首次專門發文，要求從2007年2月1日起全面清查土地增值稅，並列出7條細則。但隨後2008年金融危機爆發，清查無疾而終。2010年後，房價數度高漲，國稅總局連連發起清查風暴，土地增值稅徵收口徑也日漸嚴格。

　　對整個房地産行業來説，土地增值稅可謂是多年來頭頂高懸的“達摩克利斯之劍”，但全國範圍內不斷掀起新一輪土地增值稅清查的風暴，最後似乎都以“雷聲大雨點小”告終。

　　“去年國稅局又在全國範圍內清查了一次土地增值稅的徵收情況。近幾年清查的頻率很高，但很難從根本上解決問題。”王朝暉律師如是説。

　　■ 第三視角

　　修改土地增值稅計算規則呼聲高

　　記者從國泰君安了解到，該行測算的房地産行業整體未繳的土地增值稅規模在3000億元以下，而2008年—2012年房地産上市公司都充分計提了土地增值稅，年均土地增值稅稅率為5.7%，如全國市場佔有率最高的行業龍頭萬科2012年預提的土地增值稅為58億元。

　　“房企欠稅門”發生後，上海易居房地産研究院副院長楊紅旭將矛頭直指稅務機關，稱雖然確有開發商避稅、逃稅的現象，但土地增值稅設計得太複雜、徵稅成本太高，使地方稅務局很難按稅法從嚴清算。

　　國家稅務總局此前也公開承認，土地增值稅的清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收徵管難度大並且容易産生執法風險。

　　“各界對調整土地增值稅的呼聲很大。”王朝暉律師表示，短期內調整立法層面的可能性較小，確立更合理的土地增值稅會計計算規則、明確各地區的土地增值稅計算方法，或許可以起到改善作用。

　　四級超率累進稅率

　　土地增值稅暫行條例規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率，但在實際操作中一般並未採用，而以預徵收房屋銷售額的1%-5%為主。具體規定是：

　　1、增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

　　2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

　　3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

　　4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　■ 名詞解釋

　　什麼是土地增值稅？

　　土地增值稅是對納稅人轉讓房地産取得的凈增值額徵收的稅種，由各地政府徵收，根據項目增值幅度不同，稅率在30%-60%不等。1993年12月底，我國出臺了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，首次提出土地增值稅這一稅種，背景是為了抑制當時房企的炒地暴利；1995年出臺了條例的實施細則。(記者 張旭 自曾暉)