房地産信託年底"圈地" 三季度新增規模1675億

　　用益信託分析師帥國讓指出，房地産信託發行規模和成立規模的佔比均有增加，表明很多投資者者仍然看好房地産行業

　　■本報見習記者 彭 妍

　　《證券日報》記者從中國信託業協會發佈的最新數據了解到，今年三季度末，房地産信託餘額高達8942億元，餘額佔比為9.33%，相比二季度末的9.12%，環比增長了0.21個百分點。

　　三季度房地産信託新增1675億元，相比去年三季度的849億元，同比增加97.22%；相比今年二季度的1544億元，環比上漲8.48%。新增規模上升明顯。同時房地産信託新增規模佔比也在持續地上升，三季度房地産信託新增規模佔比為12.80%，同樣刷新了2011年四季度以來的最高水準。

　　用益信託分析師帥國讓認為，信託目前仍是大量房企獲取融資的重要方式，但從長遠來看，房地産信託轉型已迫在眉睫。而發行“基金化”的房地産信託産品將成為今後房地産信託業務的主要發展方向之一。

　　新增規模創2010年以來新高

　　根據信託業協會公佈的數據，今年三季度末，房地産信託餘額達到了8942億元，相比前幾個季度增長明顯，與今年二季度末時的8119億元相比，增長了10.14%，遠超同期信託公司管理信託資産7.16%的增長速度；房地産信託餘額佔比為9.33%，相比二季度末的9.12%明顯回升。

　　從新增信託規模的角度分析，今年第三季度房地産信託新增規模達到1675億元，創2010年以來的歷史最高水準，相比去年三季度的849億元，同比增加97.22%；與今年二季度第的1544億元相比，環比上漲8.48%，今年第三季度房地産信託新增規模明顯上升。房地産信託新增規模佔比也在持續上升，第三季度房地産信託新增規模佔全部新增信託規模的比重為12.80%，同樣刷新了2011年第四季度以來的最高水準。

　　分析人士認為，房地産信託規模及佔比的上升，一方面説明快進入年底，信託公司加快産品發行速度，爭取獲取更多的資金，另一方面，地産行業有著回暖的趨勢，在房地産金融未徹底放開之前，目前房地産信託仍是房地産企業的重要融資渠道之一。

　　用益信託監測的集合信託數據顯示，今年三季度房地産信託發行規模為1021億元，同比增加29.40%，佔比38%；房地産信託成立規模為656億元，同比增加14.49%，佔比38%。用益信託分析師帥國讓指出，房地産信託發行規模和成立規模的佔比均有增加，反映出很多投資者人仍然看好地産行業，投資者對樓市的風險擔憂有所好轉。

　　此外，房地産信託較高的收益率也是其吸引投資者的主要原因，信託業協會的數據顯示，9月份清算信託項目的年化綜合實際收益率為7.46%。而今7月、8月、9月房地産信託預期年收益率分別為9.4%、9.36%、9.46%，平均預期年收益率達9.41%，考慮到房地産信託目前基本都能實現預期收益，其收益水準在信託産品中仍有較高的吸引力。

　　兌付密集期安然度過

　　房地産信託作為房地産開發投資資金來源之一，在銀行信貸收緊、融資渠道收窄的情況下能成為銀行信貸的有效補充，不過隨著房地産信託的大量到期，單體項目的風險從去年下半年來開始頻繁地見諸公眾視野。

　　有統計數據顯示，從2012年開始房地産信託到期規模迅速增加，進入了兌付密集期。2013年三季度是房地産信託的兌付高峰期，集合資金信託是房地産信託的主要形式，今年集合資金房地産信託到期規模為1974億元，兌付壓力較大。分析人士指出，房地産信託産品出現兌付風險，對於信託公司、投資人來説，都會有一定的影響，但處置風險的能力也是考驗信託公司風險管控能力的主要方面。但是在“剛性兌付”的背景下，信託公司往往通過延期兌付、第三方接盤、甚至自有資金接盤等方式化解風險。

　　目前，深受房地産調控的影響，房地産融資渠道不暢，信託仍是大量房企獲取融資的重要方式，但從長遠來看，房地産信託也面臨著轉型壓力。由於銀監會對房地産信託的監管力度日趨嚴格，在當前的形勢下，房地産信託轉型已迫在眉睫。而發行“基金化”的房地産信託産品將成為今後房地産信託業務的主要發展方向之一。

　　除對付壓力之外，還款違約也是房地産信託面臨的一大壓力。據媒體報道，四川信託舟山“錦都置業”融資項目，因開發商無力還款造成違約，近日，這一借款糾紛案在舟山市中級人民法院開庭審理。2011年9月7日，四川信託成立“洋城錦都置業特定資産收益權投資集合資金信託計劃”，募集信託資金1億元，用於洋城錦都置業項目開發建設，但隨後開發商多次未按時還款，導致四川信託追索過億元價款。此外，中信信託、新華信託等今年來也都曾通過訴訟的方式追索風險暴露的房地産信託項目。

　　據中國信託業協會統計，截止到今年三季度末，基金化房地産信託産品累計餘額已達157.44億元，佔全部餘額的0.16%。相比于傳統的單一項目型房地産信託産品，基金型信託産品可根據市場變化情況進行主動管理，充分發揮信託公司在投資管理方面的優勢，根據相應的投資策略將資金投放到不同的項目，在風險把控上更具有優勢。而目前平安信託、新華信託以及外貿信託等多家信託公司在基金型房地産信託産品方面進行了較早的嘗試，已經推出多款産品。