京第二宗限房價地塊競爭激烈 容積率有操作空間

　　昨天，北京市國土局公開拍賣兩宗土地，其中海澱區環保科技園地塊是今年北京推出的第二塊“限房價、競地價”地塊。該地塊經過8家房企107輪激烈競爭，最終被中鐵建以18.1億元收入囊中，溢價率88.54%，折合樓面價18562元/平方米，而該地塊政府規定商品住房銷售限價為19000元/平方米，單套住房總價不得超過200萬元，地價幾乎追上了房價。

　　京華時報記者孫雪梅

　　實習記者劉春燕

　　□現場

　　8家房企競拍107輪

　　競拍地塊位於海澱區環保科技園，用地性質為F1住宅混合公建用地項目。8月22日開始掛牌出讓，出讓條件明確標明“出讓宗地居住用途建築規模建設的商品住房銷售限價為19000元/平方米”。據市國土局公告顯示，該宗地規劃建築面積約為9.75萬平方米，起始總價9.6億元，折合起始樓面價約9845元/平方米。

　　記者在現場看到，該宗地吸引了包括華遠、中鐵建等在內的8家企業前來競拍。實創、華遠、中鐵建三家競拍主體頻頻舉牌，互不相讓。經過107輪激烈的競拍之後，中鐵建成功擊敗其他競爭者，以18.1億元的總價將該地順利拿下。折合樓面價約為18562元/平方米，溢價率高達88.54%。

　　□分析

　　容積率低仍有操作空間

　　北京中原地産市場研究部總監張大偉分析認為，出現平均樓面價接近房價的原因，主要是地塊並非全部限價，地塊屬性為F1住宅混合公建用地項目，包括70年使用權的居住地塊與很大部分的商業和綜合地塊。

　　張大偉稱，該地塊容積率非常低，建設用地面積61062.711平方米，總建築面積為97511平方米，容積率僅1.6，商業部分的容積率也將比較低，開發商仍有一定的操作空間。

　　針對有市民擔心“地塊樓面價與房屋限價僅相差幾百元，開發商會不會因沒錢可賺，無法保障房屋品質”的問題，一名業內人士表示，開發商競拍前肯定精確計算過成本，不會做虧本買賣。房屋品質有多個部門把關，沒有必要過多擔心。

　　□預測

　　限價地塊有望限漲房價

　　除海淀環保科技園地塊之外，昨天隨後競拍的門頭溝新城MC04-149地塊經過90輪的激烈競拍之後，被北京錦華盛業裝飾工程有限公司以13.3億元的總價成功摘得，折合樓面價約為1.43萬元/平方米，溢價率達81.94%。該宗地規劃建築面積為9.33萬平方米，起始總價為7.31億元，折合起始樓面價約7835元/平方米。

　　統計數據顯示，截至目前，北京土地交易額已達1154.89億，預計年內整體土地成交將接近1400億元。

　　張大偉稱，從目前整體市場看，雖然金九銀十量價上漲已經成為定局，但北京後期即將推出更多限房價競地價地塊，今年將有2萬套的供應量，這些措施有望逐漸抑制房價的上漲幅度。

　　張大偉稱，北京樓市後續的調控措施將逐漸轉向“高端市場由商品房主導，中端市場由自住型商品房主導，低端市場由保障房主導”。如果供應量足夠多，對市場的影響將非常大。

　　■名詞解釋

　　限房價競地價

　　土地出讓方式的一種，即在土地出讓之前的限制條件中，就約定了入市的價格，開發商根據自己成本和合理利潤競爭土地價格。

　　相比其他土地出讓方式，這種出讓方式，不僅可以限制出讓價格，也不可能出現高溢價土地。對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調整作用。

　　■新聞連結

　　限價地塊同樣有利可圖

　　據《中國房地産報》報道，9月4日，恒大地産集團有限公司以40.4億元競得豆各莊B地塊。該宗地可提供公租房約900套，總價限定在200萬元以內的住房2200套，刨除公租房部分，樓面價為16618元/平方米，限價房限售價2.2萬元/平方米。業內人士經過計算，認為此地塊基本不盈利，於是紛紛稱恒大是“活雷鋒”。

　　對此，復旦大學房地産研究中心地産運營研究所所長蔡為民認為“限房價競地價”地塊並非一定不賺錢：“這裡面有太多操作空間，由於行政干預過多，空間反而變得更大。”

　　而恒大地産也表示該地塊“不會賠本”，而且“性價比高”。接近恒大地産人士對媒體表示：“這裡面2500個車位，1.6萬平方米商業，估計可以賣到每平方米五六萬元，還有3.8萬平方米的酒店式公寓，總體來看是有利可圖的。”