恒大40億摘北京限房價地塊 限房價模式或成“常態”

　　據中國之聲《新聞縱橫》報道，昨天(4日)一天之內，北京房地産市場就爆出了兩條引人關注的土地交易新聞。前一個新聞，是説農展館附近地塊，以樓面價格超過令人咋舌的7萬元，奪取了地王的桂冠。聽到這個消息，很多人恐怕都會有點沮喪。這調控閥門一點都沒鬆動，為什麼這地價就是死活不降呢？先別著急上火，下一條新聞可能就會讓您露出點笑容了。這條新聞是説，豆各莊地塊昨天也成交了，樓面價格不過1萬6千多。

　　這兩塊地，一個在農展館，一個在豆各莊，直線距離不過19公里，同在朝陽區，差距怎麼就這麼大呢？原來，後一個地塊，是個限房價地塊，建成後商品房平米單價不能超過2萬2。這“限房價”地塊到底是怎麼回事，這種方式能否給能否給北京房價“退燒”。

　　概括北京今年的樓市調控政策，最合適的形容莫過於“限字當頭”。如果説以前的限購限貸更多的是打擊投機需求，那“限房價”地塊的出現就是逼著開發商把自己的利潤壓低再壓低。

　　根據北京市土地整理儲備中心發佈的公告，此次出讓的“限房價”豆各莊地塊位於朝陽區豆各莊鄉黃廠村，東五環與六環之間,建築控制規模29.46萬平方米。除“公共租賃住房”外，剩餘商品住房銷售限價為22000元/平方米，套型建築面積全部為90平方米以內。目前，該區域房價遠高於與這個水準。五方橋附近某地産仲介小鮑介紹。

　　仲介小鮑：在東五環，兩居室，最低的大概2萬6，戶型不好的2萬6，好一點的大概就是2萬8。

　　北京中原地産市場研究部總監張大偉認為，政府推出這種地塊的考慮之一，是解決城市中等收入人群住房問題。

　　張大偉：原來北京是保障房部分是政府做，商品房部分是市場來做，大部分人還要到商品房市場上買房，而現在是三元制發展，解決夾心層中等收入買房的人，夾心層的人就比保障房的要求要高一些，以前就承擔著高房價，但是現在他們就可以選擇這個限價房。這樣商品房上漲太快就會對他影響不會太大。

　　開發商逐利，但這種模式恰好限制了利潤，所以此前市場擔憂這種地塊會受到開發商的冷落。不過豆各莊鄉地塊除了剛開始掛牌時少人問津外，後期還是收到了8份報價。張大偉分析，出現這種情況並不意外。

　　張大偉：開發商還是願意拿這種地的。這個地塊雖然説限制了開發商的利潤，但是一定程度上也是能夠避免收到樓市調控政策風險的影響，因為現在北京市場來説，拿一塊單獨的商品房地塊來説，收到的競爭肯定很激烈，市場風險也會存在。特別是這塊地，位置也是不錯，所以還是受到了開發商一些關注。

　　即便如此，這塊地最後的成交價格還是讓不少人吃了一驚，根據北京市土地整理儲備中心發佈的公告，豆各莊鄉地塊現場競價最後花落恒大，成交價格是40億4000萬，高出土地起拍價24億5千萬6成以上。這個價格成交意味著利潤微乎其微。

　　張大偉：他的土地部分(樓面單價)大概在1.6萬左右，再加上建安成本每平米大概2000到3000，其他的稅費，管理也要1到2千，這樣算他的成本接近或者超過2萬了。

　　不過恒大早就用足球證明了，他們不差錢，業內也很難以此來判定開發商對於“限房價”地塊的真正態度。不過可以確定的是，恒大必須要加快腳步，縮短建築工期，才能保證自己的利潤保留的多一點。

　　張大偉：上市時間越快，他的利潤會多，因為會減少佔用他資金的時間，提高了運轉率，整體説，這種地一定會很快上市。事實上，這已經不是北京第一次推出“限房價”地塊。早在2010年，北京就開始進行試點，當時推出的“長陽國際城”限價1.25萬元出售。在項目推出之初，確實拉低了區域房價。但業內對於這種模式能否真正“控房價”還是有一些不同的聲音。

　　第一個質疑是，“限房價、競地價”這樣的措施能長效執行、控制房價麼？ 對於“限房價”地塊可以壓制區域房價，業內普遍給予認同。不過中國人民大學不動産研究中心副主任況偉大認為，這種作用對於房價大局影響不大，一旦房屋入市價格就會慢慢拉平。

　　況偉大：在目前的這種制度，和情況下，這個政策也就是個權宜之計，也就是那麼幾處，長效的執行是很難的。

　　不過北京中原地産市場研究部總監張大偉卻認為，還是應該認可這種模式的可行性，未來這種方式有可能會成為土地出讓方式的常態，勢必會産生積極影響。

　　張大偉：不可否認的是，當時推出這些項目就對市場影響很大，因為他一下子推出幾千套，對於市場的預期是很大降溫的，對於商品房的定價也是有影響的。後續的作用還是要看推地的節奏和供應量。

　　另外，按照此前的規律，限價房從拿地到上市一般在一年左右，相比于其他住宅開發時間要短，亞豪機構市場總監郭毅擔憂，開發商基於利潤考慮，必然會想辦法減少成本投入，那麼，限價房“快開發週期”是不是會影響房屋品質呢？對於這樣的質疑，張大偉認為，在北京不必過於擔心。

　　張大偉：現在北京預售資金監管啊什麼的都是驗收合格後才會撥付給開發商，而且建安成本在北京房子裏佔比很低，所以在一二線城市很少有偷工減料的。

　　從限制購買，到限制拿地，再到限制入市價格，“限賣價、競地價”被認為是北京住房調控“低端有保障，中端有支撐，高端有市場”的重要補充。但況偉大認為，這種方式不適合一刀切的推廣。

　　況偉大：在一些中低收入者住房問題突出的城市適合推廣，但是對一些城市中低收入者通過買商品房就可以解決，就不必推廣。”

　　而張大偉則認為，未來這種模式勢必會由“試點”變為“常態”。

　　張大偉：我覺得這個會從北京向全國推廣，其實從國土部的一些談話之後也談到了，這個在試點北京總結經驗後是會推廣的。

　　根據媒體報道，“限房價，競地價”是目前北京正在推出的一項重要舉措。豆各莊地塊是一個開始，而不是一個孤家寡人。第二塊限房價地塊——海澱區環保科技園地鐵地塊將於9月11日開始接受網上報價。

　　可能大家都覺得，這下低房價有望。但還是不得不給大家潑潑冷水，限房價地塊來了，高價地王也並不遙遠。就在明天，起始總價高達175.26億元的上海徐家匯中心地塊開標。如無例外，該地塊的成交也極有可能成為今年的全國總價地王。所以説，房價能不能停止瘋狂，限房價地塊能不能成為樓市良方，還得咱們邊走邊瞧。 (記者杜希萌）