地産景氣指數過熱 國民經濟發展不能全靠房地産

　　據經濟之聲《央廣財經評論》報道，房地産越調越漲的説法已經不再限于坊間，而是有了官方數據。在經過了新國五條之後，國土資源部昨天發佈的最新數據顯示，上半年全國房地産用地供應8.24萬公頃，創出了歷史新高，大幅高於最近五年的同期水準。而同一天發佈的中國土地市場指數則表明，經過一季度短暫調整後，地産市場重新進入景氣運作區間，全國地産景氣指數進入紅燈過熱狀態。為什麼經濟"下行"，地産業卻"上行"？為什麼一線城市"地王"與三四線城市所謂"空城"並存？

　　針對這些問題，國土資源部法律中心主任孫英輝進行了回應。孫英輝説，雖然二季度的新增信貸規模、商品房銷售面積、地産股價指數3項指標環比分別出現了下滑，但房地産業投資總額卻環比上升了91.4%，直接拉高了地産景氣指數。雖然我國GDP增速回落到了7%的平臺，但上半年全國房地産開發投資3萬6828億元，同比實際增長20.3%。這説明現階段房地産市場發展仍然是推動土地市場的內生動力。

　　而所謂“空城”“鬼城”與“天價地”“地王”並存，拋開具體案例個別性差異不論，從市場預警來看，最明顯的就是上半年地産開發商開始從二、三線城市向一線城市“回歸”。上半年，重點房地産企業拿地呈量價齊升態勢，佈局持續快速向一線城市轉移。在市場景氣不斷回升的背景下，重點房企住房銷售回款迅速增加，“一線供給不足和三四線供應過量”市場分化異常特徵更加明顯。

　　看來，受到政策調控一度被傳資金鏈緊張的地産商們又重整旗鼓振作了起來。這對房地産業的健康發展是好是壞？對房價的調控又是喜還是憂呢？經濟之聲特約評論員、地産專家韓世同對此發表評論。

　　房地産成為了“冬天裏的一把火”。在大部分宏觀經濟數據出現回落的情況下，房地産的增速進一步加快，而且全國地産景氣指數已經進入到了紅燈過熱狀態，如何看待這一“低”和一“高”？這説明瞭什麼？

　　韓世同：這個恰好説明現在經濟對房地産的依賴程度確實非常高，而且即便房地産超高速發展，經濟依然回落到下行區間，也説明繼續維繫房地産、靠房地産來帶動整體的經濟模式和結構難以維繫了。那麼過去有一句話説，房地産要挾了國民經濟，現在看起來國民經濟好像不得不依賴於房地産。這種一業興旺、百業蕭條的格局，是難以維繫的。

　　今天的股市，地方股一跌，大盤跟著就下來了。當然今天有消息面的影響，審計署將對政府性的債務進行審計，大家還是關注地産可能受到的影響會最大。上半年，重點房地産企業拿地呈量價齊升態勢，佈局持續快速向一線城市轉移。開發商從二三線城市回流一線城市，是不是意味著北上廣深這樣的大城市接下來的房價又將開始新一輪的上漲？

　　韓世同：一般情況下的確是會推出這樣的結論來，但是一線城市就只有四個，二線城市有四十多個，三、四線就有幾千個城市，要把局部的、少數的幾個城市推高炒熱，是容易做到的。現在一線城市的火熱也到了歷史高位，部分地方土地價格已經比房價還高，這種狀況其實是難以維繫的。地價太高，原材料太貴，生産出來的産品缺乏支撐的市場基礎。國民經濟不好，大家的收入都不好，只有房地産業稍微興旺，這個市場能夠持續下去嗎？我覺得這是一個假性的繁榮。

　　一直以來房價的上漲也是會擠壓實體經濟和消費拉動力，最後是地方政府、銀行、房企、實體經濟等市場的主體和社會組織可能全面被捆綁了，所以這個泡沫會越來越大。從國土部的數據來看，房地産土地供應創出新高，但房價並沒有下降多少，而且一線城市頻現地王。地方政府大規模集中推出土地和利用土地大量融資，積累財政金融風險，加大了房地産的調控難度。房地産業的健康發展離不開有序的土地市場，土地市場調控難點在哪？

　　韓世同：現在土地市場，地方政府既是裁判員又是運動員，既是土地供應商又是土地管理者，這就比較麻煩。我們現在的分稅制不合理，再加上金融上過量的資金，造成了土地的市場冷的時候就急速的冷，熱的時候就急速的熱，不是太有市場性。因為地方政府人為的因素，有些地方政府和開發商有可能聯手合作，推高土地市場的現象也時有發生。在這種狀況下，現在的難度就在於土地制度過於單一、過於壟斷，分稅制不太合理，造成地方政府理所當然地去推高地價。這恐怕是要從深層次、從根本上去進行改革和調整。

　　以往的絕大部分地方債的償還都是拍地的方式，未來到底是怎麼來償還債務，確實需要一些新的思路，在新的調控體系當中地方政府應該處於一個什麼位置？

　　韓世同：地方政府必然要有土地供應，但是土地供應過於壟斷，單一的只由地方政府供應，還是不如市場，市場的功能和機制就基本消失了，容易出現壟斷。一方面地方政府應該還原為土地管理者，增加土地的供應渠道。多元化的供地制度，有助於打斷壟斷，但前提是財稅分配必須合理，不要導致地方政府只能通過增加土地的出讓來，或者是房地産的開發來增加財政收益。

　　上半年地産市場對於咱們GDP的貢獻率在10%左右，拉動GDP增長近兩個百分點，對於穩定經濟增長還是發揮了非常積極的作用。那麼房地産增速進一步加快也説明現階段房地産市場的發展仍然是拉動經濟增長的重要力量。這一點現在也沒有明顯的改變，可以説房地産是不發展不行，過熱也不行，轉方式，調結構，房地産市場到底在國民經濟當中應該扮演一個什麼樣的角色呢？

　　韓世同：過去過度地強調支柱産業，好像要靠它來支撐整個國民經濟，這顯然在屬於小馬拉大車，光靠房地産來帶動各行各業的發展顯然是不可能的。現在專家學者也有提出來要轉化為基礎性産業，各行各業都離不開房地産，尤其是人們的居住、生活，但是實際上工業地産、旅遊地産、商業地産等都跟地産息息相關，應該從支柱性産業轉化成基礎性産業，都要靠它支援，但是不是靠它獨立就可以支援的，還是要百業興旺才能夠真正的走上整體的經濟繁榮。

[責任編輯： 雍紫薇]