“空城”與“地王”並存的背後

　　國土資源部28日發佈中國土地市場指數(CLI)顯示，在經濟下行壓力明顯情況下，地産景氣指數進入紅燈狀態。經濟“平行”甚至“下行”，何以地産“上行”；一線城市“地王”與三四線城市所謂“空城”何以並存？就這些問題，國土資源部法律中心主任孫英輝接受了本社記者專訪。

　　土地市場“紅綠燈”

　　記者：怎麼判斷上半年全國土地市場走勢？

　　孫英輝：2013年上半年，我國經濟運作總體平穩，經濟增速放緩但主要增長指標保持在合理區間。相應的，土地市場呈現供應增速放緩和結構調整加速態勢。二季度CLI中地指數回升至304點，仍處於綠色正常區間。主要分指數中，市場規模、利用集約、地産景氣均快速上升，出讓價格、供應結構平穩波動。初步計算，上半年地産市場對於GDP的貢獻率在10%左右，拉動GDP增長近兩個百分點，對穩定經濟增長髮揮了積極作用。

　　但在資源基本國情和生態環境等因素約束下，只有將土地市場這種利好效應轉變為經濟內涵式發展的長期效應，才能確保宏觀經濟發展的穩定性和持續性。土地市場總體上是“綠燈”、地産景氣變為“紅燈”，既包含了宏觀經濟企穩並適當回升的可能性，也隱藏著房地産市場強力反彈的嚴峻挑戰。

　　記者：地産景氣指數為什麼會率先進入“紅燈區”？

　　孫英輝：二季度地産景氣指數環比上升29.5%，同比上升11.4%，衝高至600點。從成分指標看，消除價格因素後新增信貸規模、商品房銷售面積、地産股價指數等3項指標環比分別下滑21.8%、8.7%和8%，但房地産業投資總額則環比上升91.4%、同比增長23.8%，直接拉高了地産景氣指數。

　　國家統計局數據顯示，上半年我國CPI同比上漲2.4%，PPI小幅回落，同比下降1.7%，GDP增速回落至7%平臺，但上半年全國房地産開發投資36828億元，同比實際增長20.3%；其中住宅投資增長20.8%。在大部分宏觀經濟數據出現回落情況下，房地産增速進一步加快，也説明現階段房地産市場發展仍然是推動土地市場的內生動力，拉動經濟增長的作用未明顯改變。

　　“空城”與“地王”對峙背後

　　記者：怎麼看異常交易頻發，高溢價與退地現象並存？

　　孫英輝：用媒體語言，所謂“空城”“鬼城”與“天價地”“地王”並存，拋開具體案例個別性差異不論，從市場預警來看，最明顯的就是上半年地産開發商開始從二、三線城市向一線城市“回歸”。

　　上半年，重點房地産企業拿地呈量價齊升態勢，佈局持續快速向一線城市轉移。在市場景氣不斷回升的背景下，重點房企住房銷售回款迅速增加，“一線供給不足和三四線供應過量”市場分化異常特徵更加明顯。上半年綜合排名前15家重點房企競得房地産用地2467.18公頃，同比增加37%；應支付土地出讓價款1217億元，平均購地成本5156元/平方米。

　　記者：受行政打壓資本“回潮”了？

　　孫英輝：二季度市場規模、供應結構、利用集約和地産景氣等分指數均大幅上揚，土地市場需求呈進一步擴大態勢；地産景氣分指數環比上升29.5%，同比上升11.4%，顯示出在房地産調控政策持續作用下，以行政手段為主的調控政策效應不斷消減，市場反彈壓力逐漸增大。異常交易頻發，高溢價與退地現象並存，表明市場微觀管制手段乏力。大家都跑，就是“空城”；大家都追，就有“地王”。

　　“空城”“鬼城”是“只要土地城鎮化、沒有人口城鎮化”的極端現象。土地市場發展要與新型城鎮化進程相協調，土地供應要與産業集聚、人口流動、公共服務佈局相銜接。防止土地城鎮化快於人口城鎮化，要嚴格控制新增建設用地，充分考慮城市群與大中小城市銜接，優化土地利用空間佈局，使得土地供應與城鎮化戰略相匹配。

　　重構新型城鎮化下的土地調控體系

　　記者：CLI中地指數推出時正值全球金融危機，當時您就提出行政劃撥增多有負面因素，現在怎麼看？

　　孫英輝：從CLI出讓價格指數看，經過2009年以來的快速上漲後開始波動趨穩，但這是以行政手段為主調控的結果，市場機製作用尚不充分。土地行政配置，不利於提高效率、産業升級。要逐步發揮市場機製作用，宏觀上穩總量保發展，中觀上調結構轉方式，微觀上推改革促集約，逐步建立與“經濟增速放緩、結構調整加速”新的經濟發展模式相適應的土地調控政策體系。

　　記者：數據有沒有好苗頭？

　　孫英輝：我國以調整結構轉變發展方式的路徑，在土地市場上已有所反應，供應總量保持穩中微增態勢，供地結構持續調整，基礎設施用地負增長，工礦用地增速處於較低水準。扣除房地産用地“補倉”效應，經濟對土地投入的高依賴性開始變化。

　　年初，中央將今年GDP增長預期調低至7.5%，但仍有20余省份確定10%以上。從上半年土地供應情況看，並未出現以高投資促成高增長的模式。在土地供應總量平穩前提下，全國有23個省份用地總量保持增長，且多數為中西部地區，經濟結構調整與土地資源匹配程度進一步提高。

　　對地方政府“開新途、堵老路”

　　記者：在新的土地調控體系中，地方政府處於什麼位置？

　　孫英輝：年初國資委調查報告顯示當前平臺融資規模達到13萬億元，2013年預計到期債務總額約3萬億元，已佔地方財政收入的50%以上。從前5個月地方財政收支來看，扣除中央轉移支付，部分省份已出現收不抵支情況。地方政府大規模集中推出土地和利用土地大量融資，積累財政金融風險，加大了房地産調控難度。

　　記者：地方既“天價賣地”又“低價出讓”怎麼看？

　　孫英輝：現行財稅體制下，中央和地方“財權”和“事權”不盡匹配，地方缺乏建設性財政資金，要實現工業化和城鎮化加速發展，一方面依靠經營性用地出讓取得的資金輸血；另一方面以低地價出讓、短期稅收返還等形式供應工業用地，吸引外來投資，增加就業和稅收。

　　“十一五”期間，工業用地出讓平均價格在200元/平方米左右，變化幅度在4%以內，房地産用地出讓均價則由工業用地的6倍上升到8.7倍以上。對此一方面要正視土地出讓、土地融資“涉地收入”對地方發展的貢獻，另一方面要逐步改革現有土地出讓和土地財稅管理體制，探索實行租讓結合的工業用地供應制度和國有土地收益基金，同時建立強化風險防範機制，減少違法違規抵押。

[責任編輯： 雍紫薇]