新政一齣廣州有樓盤狂漲35% 20%個稅未定成變數

　　錦城花園因配套優質教育資源，目前放盤均價接近4萬元/m2。

　　物業地址：越秀區大德路，建築面積105平方米，成交總價：170萬元，折合單價16190元/m2。　　文/圖：記者李鳳荷

　　3月末班車瘋狂過後，本報再次啟動30大二手屋苑樓價統計

　　3月末班車的瘋狂剛過去不久，本報再次啟動30大二手屋苑的樓價統計，對今年3月和1月的成交價進行對比分析，並蒐羅4月份的最新報價。從分佈全市中心6區的30大指標大盤的數據來看，3月末班車效應的確把樓價在短時間內往上拉高，全市3月對比1月的環比漲幅最高的是匯景新城，上漲幅度達30%以上，不過這個小區成交的數據可能與結構性成交有關。

　　文/圖/表：記者李鳳荷

　　多數指標盤漲價10%以上

　　越秀區指標盤之一的嘉和苑在過去的3月行情表現出色，1月份成交均價才在2.2萬元/m2，3月份攀上2.7萬元/m2的高峰，兩個月間樓價上漲19%，目前叫價已經到了2.9萬元/m2。東風東路的錦城花園在3月新“國五條”出臺後，業主反價情況嚴重，約佔八成，但成交依然火爆，消化了大量盤源。在新政細則出臺後，由於政策仍有不明朗因素，買家的購房慾望有所下降，多持觀望態度。到了4月，業主也沒有之前強勢，反價情況減少，部分業主出現惜售心理。但由於錦城花園配套優質教育資源，因而價格依然堅挺，目前放盤均價接近4萬元/m2。

　　海珠區各指標大盤中3月對比1月的上漲勢頭最猛的樓盤為珠江帝景苑，兩個月間漲了接近13%。據周邊仲介人士透露，海珠區大盤在3月行情之中業主反價的現象不及越秀區，反價業主約佔三成。而到了4月，業主反價意向降低，部分急於放盤的業主願意小幅度降價。

　　天河區在3月火爆樓市之中表現突出，兩個指標大盤——駿景花園和美林海岸同樣錄得12.6%的環比漲幅，華景新城和南國花園3月成交價環比1月的漲幅接近10%。在全市指標大盤中漲幅“鶴立雞群”的匯景新城3月環比1月漲幅接近35%。不過，據地産人士透露，由於匯景新城各組團間樓價相距較大，不同月份不同組團的成交有可能出現結構性大幅上漲的結果。

　　引領荔灣區二手樓市風向的富力廣場也獲得11%的環比漲幅。據中原地産中山八分行高級營業經理歐陽彩雁透露，3月成交十分火爆，由於富力廣場交通便利，而且是大型小區，配套完善、環境優美，所以到了4月二手房價格仍然堅挺，樓價基本沒有下降的跡象，而業主仍有反價情況，約佔五成，特別是證過5年且是唯一物業的業主心態仍較強勢。但目前買家需求減退，多持觀望態度。

　　在中心六區中，白雲區由於供應量大而漲幅較溫和，不過大部分指標大盤的漲幅也接近10%。據中原地産匯僑二分行高級營業經理陳志玲介紹，3月成交量大，而放盤量較少，看房的買家較多，因而有兩至三成的業主有反價的現象。而到了4月，業主多受政策的影響，部分業主有降價的情況，但幅度不大。

　　大盤林立的番禺區在3月行情中也收穫量價齊升的結果，其中廣州雅居樂以19.5%的漲幅位居全市第二位。據中原地産觀景路分行營業經理劉志勇介紹，以廣州雅居樂為例，3月對比1月的漲幅接近兩成。3月成交火爆，多數業主並不急著放盤，放盤價往往高於成交價，而且反價情況達六七成。而3月成交量較大，在一定程度上推動了價格的上揚，而到了4月，價格也有所回落。目前，業主和買家的觀望情緒較濃。

　　樓市預測：20%個稅未定 成最大變數

　　“有數據才有真相”。3月末班車的瘋狂剛過去不久，本報再次啟動30大二手屋苑的樓價統計，對今年3月和1月的成交價進行對比分析，並蒐羅4月份的最新報價。從分佈全市中心6區的30大指標大盤的數據來看，3月末班車效應的確把樓價在短時間內往上拉高，全市3月對比1月的環比漲幅最高的是匯景新城，上漲幅度達30%以上，不過這個小區成交的數據可能與結構性成交有關。撇除這個30%以上的漲幅，除白雲區外的各區均有一個或多個指標盤環比漲幅在10%以上，如越秀區的嘉和苑錄得19%的環比漲幅；荔灣區的富力廣場獲得11%以上的漲幅。

　　地産分析人士表示，4月份因為3月份的成交火爆而在放盤價上再上一級臺階，不過由於4月份的成交未能延續3月之火，預計衝高的樓價會有所回調，但這只是對“高開”放盤價的一個合理調整，總體樓價已經因3月“末班車”而有所上漲。中原地産市場部主任黃燕飛表示，3月份新“國五條”出臺，新政末班車交易火爆，推高市場成交均價。30大屋苑作為大型高質樓盤，其成交價漲幅普遍比區域均價較高。從4月30大屋苑報價來看，普遍比3月成交價高，原因有兩方面，一方面是業主習慣高價放盤，預留議價空間，低價成交；另一方面是對售房成本增加的預期，或物業稀有性，抬高放盤價。但目前來看，影響樓價變化的個稅徵收，廣州市細則尚未有具體徵收辦法及日期，還有機會避免購房成本增加，即使業主放盤價高，買家亦可嘗試議價。

　　合富置業市場部的梁燕明表示，進入4月上旬未再見到買家趕入市的現象，主要在於，新稅費政策實施時間的不確定，是現時仍未出手的買家心中所認為的最大交易風險所在。現時準買家最擔心的是：萬一交易過程中遇到新稅費政策實施，會令交易稅費金額超出預期，因買家無力承擔突增的稅費支出而令交易産生重大變數，甚至會引起交易糾紛。此外，3月“末班車效應”急速消化了一批剛需購房需求，亦令現時市場潛在的“剛需”購房需求量遠少於新“國五條”公佈前。

　　一週樓市成交風雲榜

　　大德路樓梯樓三房170萬成交

　　點評：此物業是越秀區大德路樓梯樓東北向中層三房，房間方正實用，廳出陽臺，通風采光良好，帶市一級小學學位。業主一直自住，裝修保養新凈。業主出於“賣一買一”的原因，希望放售樓梯樓再買電梯物業，由於該物業證滿5年，且為業主唯一住房，稅費可節省不少。買家是附近做五金生意的老闆，本來與父母同住一套兩房單位。考慮到孩子逐漸長大，希望在附近另買三房單位，為家人改善生活環境。但周邊同類型三房單位少有放盤，一直很難找到心儀樓盤。該物業的高實用率和低稅費讓買家很快下決心，一次性付款購入該物業。

　　置業TIPS：合富置業大德路分行主管郭言表示，大德路一帶以樓梯樓為主，二手房價約12000~16000元/m2，對比周邊的板塊屬於價格“洼地”，二手房總價相對實惠，很適合首次置業者。業主心態穩定，普遍看好後市，暫時發現反價現象不多。

[責任編輯： 雍紫薇]