房地産調控阻力來自哪

　　近期銀監會要求大型銀行特別關注與經濟週期變化密切相關行業、産能過剩行業及五類重點企業的風險暴露，而房地産業處於首位關注，説明此行業的發展進入到一個改革破冰期，如果任由行政體制經營公司，那麼改革或調控則會遇到阻力或調控無果的可能。

　　從近年房地産行業的調控來看，其很顯然處於一種上有政策、下有對策的尷尬局面。市場軌跡顯示的央企地王的不斷涌現及政策的不斷加碼，房地産熱依舊不減。研究發現，由於政策多次調控的“組合拳”拳頭打在棉花上，且利益經營者的變通與執行不力，每次調控過後人們見到的卻是房價瘋漲畸高依舊，少數地區甚至陷入“屢高屢調，屢調屢高；越高越調，越調越高”的怪圈。

　　儘管政策不斷出臺，但房價越控越高，資産泡沫的累積風險可謂日甚。今年以來，國五條等調控房地産新政再次出手，但從目前細則與實施推進來看，地方變通或緩慢跡象仍然明顯。難怪新一屆領導在談及改革發展時，表示利益阻力日益深化。那麼房地産行業的調控阻力或調控不力的原因何在呢？筆者認為，政府部門參與過重並形成主導下的地産公司營運是其調控難度異常困難的重要因素。

　　我們以房地産相關上市公司來看，就可以明顯的發現調控較難。目前全國行業龍頭性或區域性龍頭公司的股東構成明顯看到行政營運的身影，許多重要的地産公司後面都有其行政部門作為堅實的“後盾”，難怪其調控與改革步履維艱，這些大股東本身就形成了利益保護或發展拿地、利益博弈、變通政策的重要支撐。

　　近期，關於房地産是否支柱産業的爭論出現，一會兒是，一會兒又不是官員表態，實際上説明這個行業的利益面涉及非常之廣。從實際角度來看，國家近年的確是談及了房地産支柱企業的軌跡。比如早在2003年，國務院下發的《關於促進房地産市場持續健康發展的通知》（簡稱“18號文”）就提出，房地産業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱性産業；2005年5月，《國務院辦公廳轉發關於做好穩定住房價格工作意見的通知》中指出“房地産業是國民經濟支柱性産業”。很顯然，作為中國近年經濟推動的主要動力源，其並不能否認支柱産業近年明顯的事實。

　　研究發現，中國房地産價格的急升，與金融貨幣刺激及央企大面積經營參與、地方政府土地財政熱等密切相關。在2009年之後，中國地産界産生的規模性地王，均來自於具有央企背景的全國龍頭性或區域性龍頭地産公司，因此中國房地産經營可以説具有濃厚的行政經營色彩。

　　從目前房地産上市公司年報情況來看，實際上負債總額的增加與庫存規模繼續的現象非常明顯。央企背景的龍頭公司萬科A與保利地産銷售收入突破1000億元，顯示地産業近年的景氣週期，但從資産負債率、應付賬款及其他一些財務指標來看，實際上面臨著風險的衝擊，難怪某地産公司老總擔心地産泡沫崩裂，但由於其央企背景，實際上其擔心並無民營公司那麼強烈。

　　隨著兩會的結束，市場在對新一屆政府維持經濟增長期待的同時，也表示出諸多憂慮。從中國經濟發展來看，轉變經濟增長方式已成為新一屆領導的重要議題，而由於粗放式的刺激增長及行政控投企業的經營利益博弈，因此改革調控的阻力與利益觸動將非常之難。就目前代表性突出的地産業來講，其調控的最大阻力因素或是上述行政主導運營的利益難以改變。如果要長期穩定並保持公平競爭的地産業發展，從根本上改革需要勇氣與決心。近期銀監會要求大型銀行特別關注與經濟週期變化密切相關行業、産能過剩行業及五類重點企業的風險暴露，而房地産業處於首位關注，説明此行業的發展進入到一個改革破冰期，如果任由行政體制經營公司，那麼改革或調控則會遇到阻力或調控無果的可能，而筆者認為最好的調控就是市場化調控，即政府嚴格劃分自身經營的邊界，通過稅收、資訊公開透明、貨幣政策等讓企業通過公平競爭、優勝劣汰來進行經營，其風險與收益讓其自擔，而非利益保護式或利益行政經營的延續。(肖玉航)

[責任編輯： 雍紫薇]