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房價上漲預期明顯 北上廣深新盤三月密集入市

2013-02-26 09:46 來源:中國證券報 字號:       轉發 列印

  儘管“新國五條”無實質性調控新政,但業內人士普遍認為,後續細化政策會隨之而來,特別是一線城市和部分二線城市。不同於政策預期尚未明朗,一線城市房地産市場火爆程度依然不減。據不完全統計,北上廣深四大城市在3月將有133個新盤集中入市,且價格上漲預期明顯,購房者趨之若鶩提前排號,唯恐搶不到房。

  有分析人士指出,3月份一線城市和部分二線城市將會迎來樓市“小陽春”,但量價齊升的局面或將招致地方版調控細則的更快出臺。

  四大城市新盤密集入市

  在即將到來的3月,北京、上海、廣州、深圳四大城市共將推出133個新盤,環比大幅增長。

  據偉業我愛我家市場研究院監測數據顯示,2013年3月,北京市將有36個樓盤計劃開盤。而1月份北京僅有10個樓盤獲得預售許可證,2月份則只有2個。如果上述樓盤均按照計劃推盤,北京3月新增住房供應套數將超過14000套,可能成為近四年同期供應量最高值。從新盤的地理位置來看,大多數項目分佈在五環與六環之間,五環內的項目僅有三個。在價格方面,順義、大興、房山等地鐵沿線的六環外的樓盤,都在16000元/平方米以上,有些樓盤甚至達到20000元/平方米。

  據房地産網站數據監控中心統計,2013年3月,上海市將有32個住宅(含別墅)項目開盤,數量上相比2月預開15盤,環比翻番。從新盤位置來看,外環以外的遠郊區縣佔到64%。

  廣州、深圳的房企推新盤熱情也高漲起來。房地産網站數據監控中心的數據顯示,3月,廣州十區兩市預計有52盤推新,環比上漲36.84%。其中,中心六區3月推新盤24個,城郊六區(市)推新項目28個。全市整體推新優惠力度明顯轉弱,個別項目更出現了價格上漲的趨勢。

  3月,深圳全市預計將有13個住宅項目開盤或加推,是2月預開盤總量的3.25倍,與去年同期相比數量相當。推盤區域分佈依然是以龍華新區及龍崗為主,傳統市區僅南山有1個新盤將開。寶安、龍崗的多處樓盤,與去年同期相比,均有不同程度的提價。

  少量多批逐步漲價

  在1月實現銷售開門紅之後,多數房企對市場信心增強,推盤速度和價格調整也在加快。至於公眾關心的“新國五條”是否對房企的銷售帶來影響,多位業內研究人士在接受採訪時表示,從已經執行限購限貸的一線城市來看,“新國五條”無實質性的新的調控政策,因此,目前房企在這些地方的銷售並不受影響。

  記者走訪了北京幾家預計3月開盤的樓盤發現,前來看房選房的人依然絡繹不絕。幾家售樓處人員均表示,客戶基本上都是首套房的剛需人群。短期看,由於沒有實際“殺傷性”的細則出來,所以房企在銷售策略和定價上並沒有調整,只是按照市場的趨勢在操作。

  以臨近地鐵15號線的順義城區樓盤——中建國際城為例,據其售樓處人員介紹,目前周邊房價已經漲到15000元/平方米以上了,他們的開盤價預計在16000-20000元/平方米之間。而與相隔不遠的由順鑫農業開發的順鑫華璽瀚亭,開盤價將突破20000元/平方米。

  多位看房者也都表達了對“國五條”的關注。一位張姓市民表示,如果政策能達到像2010年限購令出來時的效果,將會考慮推遲置業計劃,但這次新政不“新”,對抑制房價上漲作用不大,剛需人群該買房還得買房。

  上海的新盤漲價也有類似情況。據了解,在3月預計開盤的樓盤中,與前一期相比價格有所上漲的樓盤有7個,約佔總開盤項目近三成。寶山區的遠洋香奈漲幅最大,均價大約上漲了20%;其次是嘉定區的中建溪岸瀾庭,均價上漲約12.5%;然後是浦東新區的萬科海上傳奇,均價上漲約10%。

  對於房企3月密集推盤且同步提高價格的行為,同策諮詢研究中心總監張宏偉分析認為,這些樓盤漲價有四個原因:其一,目前市場基本面好轉了一些,開發企業資金面不太緊張,通過價格的調整一改以往以價換量而導致的企業利潤率下滑的狀況;其二,前期這些項目大多數賣得不錯,受到市場認可,從推盤節奏的角度來看,後期産品定價上會考慮有一定的上浮;其三,多數偏剛需樓盤不愁賣,不同的産品從定價上可能會考慮有一定的調整,尤其是針對樓棟位置、朝向、樓層等好一些的産品,價格會有所上漲;其四,有些開發商想用提高報價來試探新國五條出臺之後的市場的變化。

  上海某數據監控中心分析師夏俊卿表示,當前房地産市場很敏感,各種風聲傳聞不斷,而樓市新政的不確定性也影響著3月的開盤決策,開發商更趨向於少量多批、逐步漲價的策略。

  一位上市房企副總表示,旗下的幾個剛需、改善型樓盤將在3月入市,採取的就是這種少量多批、逐步漲價的策略,不製造大的開盤節點,對開盤期間的去化要求不做過高要求,而是一棟樓一棟樓地推,每次同類産品的價格小幅上漲一點。

  一線城市調控細則或出

  從一線城市房屋供需關係來看,雖然3月的供應量激增,但仍然不能滿足市場剛需群體的需求。記者在北京順義一個新盤的售樓處了解到,該樓盤開盤時能銷售的房源有700多套,但目前已經登記預約的人數超過了1000人,開盤只能採取搖號的方式,搖到號的購房者才有資格選房。一些購房者坦言,現在就怕漲價了也買不到房,以後漲價更多的話,購房計劃恐怕要擱置。

  近期,市場傳言北京、上海、廣州等城市正在落實“新國五條”精神,制定本地區的房地産調控細則。記者嘗試與上述城市相關部門求證該傳言是否屬實,但截至發稿時未得到回應。

  事實上,此次“新國五條”出臺背景就是樓市在2012年下半年一改上半年的“頹勢”,特別是一線城市和主要二線城市四季度出現了爆發性上漲。這説明今年的調控政策必須要分類指導,重點調控的是一線城市和部分二線城市。因此,不管是制定房價控制目標,還是限購政策的從嚴強調,這兩項“重磅”措施還是會投放在一、二線城市。

  新“國五條”出爐後,廣州、深圳等城市的房管部門已經表態,將及時制定並公佈2013年度新建商品住房價格控制目標,加快出臺落實新“國五條”的貫徹意見,確保實現房價控制目標。北京市有關部門近期也召開會議,研究部署與房地産調控有關的工作。

  業內人士判斷,3月一線城市樓市將出現量價齊升的局面,但若漲幅過大,勢必會讓政策決策部門面臨更大的輿論壓力,從而加快出臺後續調控細則。

[責任編輯: 雍紫薇]

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