重點城市1月樓市持續升溫 業內擔憂政策風險降臨

　　2013年開年，全國各地土地市場和商品房交易市場呈現一片火熱景象。相關數據顯示，2013年1月以來，30個重點城市土地成交平均價格環比漲幅近15%，同比漲幅超七成，北京單月土地交易額更是創近2011年以來新高。與此同時，上海、北京、廣州、福建、廈門等地的住宅成交市場亦迎來火爆場面。

　　“房地産市場持續的量價齊升很可能促使政策面的風險再度聚集。”樓市開局火爆引發不少業內人士對未來市場過熱而導致政策面收緊的擔憂。而在各地“兩會”期間頻頻傳出的樓市調控信號，或將證明這種擔憂並非多餘。

　　北京1月土地成交額同比大增

　　今年1月，北京土地市場迎來開門紅。偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示，1月迄今為止，北京全市共計成交18宗土地，單月土地交易額達到205.7億元，這一金額已創下2011年1月來土地市場開局的新高。

　　1月以來，北京土地市場的熱度與去年同期形成鮮明對比，土地成交量價齊升，企業拿地十分踴躍。根據克爾瑞房地産研究中心的監測，2012年全年，北京市土地成交面積及金額，同比下降均在四成左右，全年月均土地成交量僅為75萬平方米，而2013年以來的土地成交量已經達到209.08萬平方米，可謂對比明顯。該中心分析認為，北京土地市場的熱潮大致從去年11、12月逐步顯露出來，由於該市土地供地量長期內維持較低水準，土地供應一放量，大量企業紛紛投入北京市場拿地，典型代表就是近期拿地的首創和京投兩家企業，首創分別在18日及21日新增三幅地塊，總投入金額達50.64億，而京投今年1月以來已投入93.5億元在北京拿地。

　　同時，北京近期高溢價出讓的土地也屢屢出現。1月21日成功出讓的昌平區東小口鎮地塊總價高達47億元，是2012年1月以來北京成交總價最高的地塊；1月24日剛剛出讓的孫河鄉W地塊單價雖不及去年朝陽區霞光裏，但其近三萬一平的地價已經成為今年以來新高；同日出讓的房山區竇店鎮地塊經8次網上報價及多次現場競價，溢價率為48%，並創下竇店區域樓面價新高。

　　不單單是北京土地市場開年異常火爆。克爾瑞數據顯示，全國30個重點城市土地平均成交樓板價自去年下半年以來不斷攀升，並且從去年四季度開始漲幅明顯，2013年1月以來成交平均價格環比漲幅近15%，同比漲幅超七成。除了北京以外、上海、南京、武漢等地的土地市場也十分火熱，土地成交單價和溢價率均有明顯提升，企業拿地熱情不減。

　　多地樓市開局熱度屢創新高

　　在住宅交易市場，全國多數城市尤其是一線城市延續了去年12月以來的行情，成交量仍保持著高位運作。

　　上海1月商品住宅成交市場表現搶眼。21世紀不動産上海區域市場研究部統計顯示，1月前27天上海新建商品住宅共成交88.6萬平方米，是去年同期的3.4倍。成交價格方面，部分中高端樓盤的熱銷拉動了全市整體成交均價，1月第四週上海市新建商品住宅成交均價達到2.55萬元/平方米，環比提升8.1%，創近30周來的新高。

　　根據深圳中原地産的監測，上周深圳一手住宅成交套數為2038套，環比大幅上升37.89%，成交面積為18.09萬平方米，再創近期新高；二手住宅亦突破2000套大關。

　　作為福建房價“晴雨錶”的福州與廈門兩地，均在開年便顯示出銷售火熱之勢。1月前三周廈門共成交住宅3568套，刷新近7年來1月份的住宅成交紀錄，新盤價格也隨之上揚；而在福州閩侯本月舉行的一場土地拍賣會上，開發商搶地大戰三百回合的背後，是閩侯、長樂等地一些樓盤均價已突破萬元，逼近市區房價水準。

　　在北京，麗茲行豪宅研究院監測數據顯示，截止到27日，北京二手豪宅住宅成交總量已趕超去年12月份，預計1月成交量將突破350套，創造調控以來的新高。

　　樓市熱度難抑或引政策收緊

　　“我們從房地産開發商處得知消息，目前開發商多處於拿地、融資狀態，因此未來幾月房地産市場新開工的數額和面積都會有所提高。”摩根大通董事總經理李晶于1月28日在北京表示，去年年底以來各地樓市的回暖給開發商予後市信心，目前房地産市場價格已經有所上升，而一旦房地産價格一旦漲起來，將對投資者、消費者心理造成一定影響。在未來數月，如果保持現在趨勢不變的話，中國房地産市場將不排除會出現過熱的現象。

　　中原集團研究中心表示，由於大部分房企對2013年房地産市場整體持樂觀態度，今年多家房企制定的銷售目標普遍高於去年。同時，各家房企正在為新一輪資金週轉而積極融資，擴充融資渠道。在房企準備大幹一場、且錢糧充裕的情況下，標桿房企在土地市場繼續出手，市場熱度難以抑制。

　　土地市場與商品房市場開年的雙雙火爆已引起不少業內人士的警惕和擔憂。“如果未來6-9月房價過快上漲，那麼政府或有出臺諸如擴大房産稅徵收範圍、更加嚴格執行限購令等措施的可能。”摩根大通李晶表示。而克爾瑞房地産研究中心預計，今年年中左右，針對房地産市場“過度回暖”可能出臺新的調控手段，土地市場在下半年也可能出現政策微調。一旦緊縮政策再次出臺，那些重金爭奪高價地塊的企業很可能受到拖累。

　　業內人士的擔憂並不多餘，近期各地召開的地方兩會上已頻頻傳出針對樓市回暖的警示信號。

　　北京今年率先公佈樓市調控目標，要求保持房屋交易量的穩定，交易價格的穩定。北京住建委表示，今年北京將繼續堅持房地産調控政策不放鬆，嚴格執行住房限購政策；加大保障房建設力度，增加普通商品住房的供應，穩定市場預期；對於一些價格上漲過快的項目或區域，將聯合稅務部門完善差別化稅收政策，增加其交易成本。在北京兩會上，北京市市長王安順更釋放出明確信號：“房地産調控決不放手”。1月28日的上海兩會上，上海市委書記韓正也明確表示，必須嚴格落實房地産調控各項政策措施，防止房價反彈。

　　“北京此舉具有代表性，一線及少數二線城市或將跟風從緊。”易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，調控若不升級，則一線城市房價恐將失控。如樓市熱度難以抑制，楊紅旭認為，春節後至5月將是調控新政出臺的敏感時段。(記者 朱楠)

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