警惕熱點樓市高杠桿風險

　　家庭在價格高位加杠桿購房已經成為當前熱點城市樓市高溫不退的重要特徵。在上半年個人購房貸款增速大幅超過各項貸款16.6個百分點的基礎上，7月新增人民幣貸款幾乎全部為個人購房貸款。當前我國熱點城市房地産市場熱情依舊高漲，地價漲幅紀錄頻被刷新，新房交易量連創歷史新高，上海離婚買房人士激增，北京也在上演“搶房”，這集中反映出家庭加杠桿的熱情空前，需要引起高度警惕。

　　今年以來，我國熱點城市房價短期內大幅上漲，市場高溫持續不退，並非全無理性。全球範圍內過於寬鬆的貨幣政策環境，導致金融市場長期利率中樞持續下移，為包括住宅在內的資産價格提供了強勁增長動力。相對獨特的區域經濟政治中心位置和較為完善的人文社會基礎設施稟賦，使得我國熱點城市普遍具有吸引外來人口的潛在能力，也為市場投資投機性力量創造了炒作的基礎。即使在熱點城市重新啟動限購、限貸政策後，地價房價上漲並未止步，新房成交量創出歷史新高，市場熱情依舊高漲。據中國指數研究院數據，2016年8月，全國100個城市（新建）住宅平均價格環比上漲2.17%，漲幅較上月擴大0.54個百分點。其中，十大城市主城區二手住宅平均價格上漲1.34%，漲幅較上月擴大0.64個百分點。

　　房價短期內大幅上漲背後的非理性加杠桿，需要引起高度警惕。目前，我國房地産開發企業平均資産負債率接近80%，負債規模仍呈上升態勢。據WIND統計，2015年5月至2016年8月的16個月裏，債市為房地産企業提供的資金已超過1.2萬億元。家庭加杠桿的熱情空前，2016年前7個月新增房貸2.8萬億元，約為2009年全年新增額的兩倍。當前社會資金向熱點城市房地産業的過度集中，表內貸款和表外各路融資對房地産開發企業爭奪“地王”項目的資金支援，以及部分家庭在房價高位集中加杠桿，可能正形成預期自我實現的迴圈。熱點城市房價的任何明顯波動，要麼以金融機構資産品質顯著惡化為代價，要麼需要更大規模資金投放來維持高杠桿率水準，導致宏觀政策可能陷入“進退失據”的境地，明顯增加了經濟金融運作的實質性風險。