地方與房企動作頻頻聯合救市

　　近月來，在房地産市場下滑的背景下，地方放鬆調控動作頻頻，從放鬆限購、限價，到擴大資金支援力度，再到調整落戶條件，各地從不同角度試探房地産調控放鬆的底線。與此同時，為提高樓盤成交量，加快資金週轉，各房企降價又促銷，甚至推出“降價險”，花樣百齣吸引購房者。

　　業內人士認為，這一輪房地産市場的調整期會比較長，對地方政府救市的效果不能期望過高。而對於購房者而言，開發商的價格遊戲觸動有限。由於庫存高企，對於房企來説，如果想吸引客源，讓出部分利潤是最好選擇。

　　焦急

　　地方放鬆限購“只做不説”

　　有消息稱，從7月14日起，南昌將有條件放開住房限購，除了東湖、西湖、青雲譜、青山湖4個區，其他市區區域不再限購，成為繼呼和浩特、濟南之後第三個正式取消限購的城市。

　　對此，南昌市房管局開發管理處相關人士向《經濟參考報》記者表示，目前並未收到任何通知。

　　但有業內人士透露，南昌現階段是“只做不説”，只是沒有公開發文件。“此次沒有通過官方下文，而是通過房地産協會進行電話溝通，以傳遞新政執行。”

　　放鬆原因是年初以來，新建商住房銷量逐漸下滑，偏于低迷。

　　數據顯示，2月至6月，南昌新建商品房成交1.6萬套，成交面積180萬平方米，其中，商品住宅成交1.3萬套，143萬平方米。去年同期，兩組數據分別是2.03萬套、204萬平方米和1.57萬套、160萬平方米，新建商品房和新建商品住房成交套數同比分別下降21%、18%。更值得一提的是，4月底至今南昌市新建商品房面積庫存量超過2013年的銷售量。

　　上述人士表示，在極大的庫存壓力下，南昌將實時觀察限購放鬆效果，若效果不佳，將繼續擴大非限購範圍。

　　“‘只做不説’已成地方政府約定俗成的動作。”上述人士指出。除現階段已正式公佈放鬆限購的呼和浩特和濟南外，天津、廈門、溫州等多地也“只做不説”，悄然放開限購措施。

　　具體來看，目前福州只要是全款購房(包括一次性以及分批付清)，即可不受到限購政策限制；廈門非戶籍人士已可以通過“補稅”方式取得購房資格；天津雖然取消了藍印戶口，但悄然放開了購買第三套房限制。

　　此外，部分城市選擇放鬆限價。廣州增城、從化以及一些中心區原本一些樓盤因價格過高而網簽受限的現象得到鬆綁，北京今年初同樣也已經取消對高價樓盤的入市限制。

　　放鬆購房支援方面，鄭州全市約有100多個樓盤可享受最高70萬元的“組合貸”(其中公積金貸款部分，最高不超過45萬元；商業貸款部分，最低不低於5萬元)，首套房首付三成，二套房首付四成；蕪湖對符合條件的高校畢業生購房安家補助政策進行調整，取消之前“就業滿3年”才可獲得購房補助(1萬元或2萬元)的時間限制。

　　調整戶籍政策方面，武漢從7月1日起，畢業超過2年在武漢就業創業的高校畢業生，具備相應資格即可落戶，而原本要求畢業2年之內才有資格；此前，貴州也宣佈全面開放落戶限制，鼓勵更多人在中心城鎮、城市落戶安居。

　　中原地産市場總監張大偉表示，2014年以來，房地産市場突如其來的走勢逆轉令整個行業始料未及。去年末17個調控升級的一二線城市中，有11個城市今年成交降幅超過25%，受政策從緊影響顯著。

　　與此同時，截至6月底，上海易居房地産研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26218萬平方米，環比增長2.8%，同比增長22.9%，庫存再創歷史新高。

　　“從全國房地産市場看，出現問題的城市特別是三四線城市，因為人口凈流入減少，實際需求萎縮，難以消耗之前已經積壓嚴重的土地及在售庫存。”張大偉説。

　　他認為，從貴陽發佈納入本省其他多市人口基數，享受本地戶籍政策，到無錫買房落戶面積降為60平方米，再到海口出臺落戶新政策，根本目的都是為了解決人口問題，搶人，利用城鎮化，提高購房人口基數，達到刺激房地産的目的。

　　熱切

　　房企花樣百齣促成交

　　在地方政府想盡辦法“搶人”的同時，房企也在花樣百齣地想著“搶人”。

　　近日，北京的珠江四季悅城項目推出“購房保值計劃”，其中包括“買房降價險”和“無理由退房”兩項。購房者如果選擇“降價險”的方式買房，9成房款即可買房，餘下10%作為保證金由客戶保留。到約定的交房時間前四個月(2015年6月底)，如房價沒降，總房款10%的保證金再由購房者交給開發商；如果降價了，由珠江人保代客戶向開發商支付餘款，無需客戶返還保證金。

　　至於如何判定是否降價，則是以交房前四個月客戶所購買房源與相鄰樓棟的在售相同樓層、相同朝向房源價格相比。除此之外，四季悅城項目還推出了“無理由退房”政策，在購房後一年內至交樓前，如果房價下跌很大，難以通過“降價險”補差價，購房者可以申請無理由退房。

　　與此同時，大連、北京、西安、廣州等多地推出“零首付“一成首付”優惠活動。西安方面，恒大、天朗等知名房企加推特價房入市，最高優惠20萬元。中海“凱旋門”樓盤除了打出了6900元的特價，還推出“0首付”促銷。此外，西影路“海倫國際”等樓盤也宣稱推出史無前例的巨大優惠，“0首付，0月供”。北京方面，珠江四季悅城6月也曾推出零首付活動。

　　張大偉表示，7月全國新房市場開局並不樂觀，成交量較6月的年度低位水準進一步下探，大部分城市的二手房市場也出現成交下滑。中原監測的40個城市數據顯示，7月前6日新建住宅成交面積日均值較6月下降14%，且各線城市均呈現下滑走勢，一線、二線及三四線城市降幅分別為14%、19%、11%。

　　“促銷主要是因為市場降溫導致，為了吸引客戶眼球，增加入市積極性，提高房價只漲不跌的信心。目前市場大部分項目去化放緩，直接降價容易導致前期客戶糾紛，選擇保值保證，可以一定程度上提高項目熱度。”張大偉説。

　　張大偉認為，搶客源成為地方政府與房企第一目標，但購房者更希望看到價格的實際變動，這種數字價格遊戲，實際上對購房者的觸動有限。對於房企來説，如果想吸引客源，讓出部分利潤是最好選擇。

　　淡定

　　房地産調整期拉長

　　儘管地方政府紛紛放鬆限購，但業內人士認為，這一輪房地産市場的調整期會比較長，對救市效果不能期望過高。

　　上海易居研究員認為，6月份去庫存化週期超過18個月，表明去化壓力空前大，這將壓制房價，預計未來幾個月多數城市房價將下跌。從今年上半年行情看，去庫存化的速度不斷放緩，房企的資金週轉也愈發艱難。伴隨庫存增加這個態勢，地方政府救市的衝動也愈發強烈。但目前來看，救市的效果難以在短期內釋放出來，庫存積壓帶來的負面效應還會持續一段時間。

　　長富匯銀總裁張保國也認為，今年房地産市場分化會加劇，可能是一個更大的U形，時間要長一點，尤其是底部偏長。

　　有分析指出，本輪市場出現降溫的原因與往年不一樣，不同於2008年市場受週邊金融危機影響波及步入全面下行通道，本輪市場轉冷更多由於前期房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，雖然2008年末對樓市的諸多刺激性措施引發2009年市場大幅反彈，本輪日益強烈的調控微調效果將不同於此前的市場反應。

　　海通證券房地産行業首席分析師涂力磊表示，本輪調整預計是中型幅度調整，時間從2014年3月開始，經歷9至15個月，最晚可能在明年二季度能夠恢復，原因在於當前政策“只托不舉”，沒有出現大幅拐點。