京二手房率先回暖 連續兩月超9000套

　　進入10月份以後，二手房市場新增房源量和新增客源量都出現較大幅度的提升。根據鏈家地産市場研究部統計，10月第二周北京二手房成交量較前一週增長44%，成交價格為27362元/平方米，較前一週上漲0.8%。與此同時，業主的掛牌意願也不斷提升。鏈家地産數據顯示，10月第二周，日均新增房源量較前一週增加75.4%，日均新增客源量較前一週增加54.2%。

　　二手房成交環比上揚

　　根據北京市住建委官方數據統計，今年8月，北京二手房成交量累計為9694套，較前一個環比上漲3.07%，同比2013年下跌25.88%，同比2012年下跌40.99%；其中二手房住宅成交量累計為8434套，較前一月環比上漲4.65%，同比去年下跌24.19%，同比2012年下跌40.73%，日均成交272套。

　　雖然相比去年的13000套的成交數據還相差較多。但這一份數據已是二手房市場在今年交出的最好答卷。

　　步入9月，二手房的成交量也在繼續上揚。根據亞豪市場研究部統計，9月北京二手房住宅成交量達到9109套。其中，第一週北京市二手住宅共成交1775套，與此前一週相比減少26.9%，但與8月第一週相比增加2.8%。

　　統計顯示，9月第一週，北京市二手住宅成交價格為25118元/平方米，較前一週下跌5.6%。從成交結構看，第一週近郊區成交佔比約為34.1%，環比前一週增加7.04%，由於近郊區的成交均價較低，所以在一定程度上拉低了成交均價水準。

　　而在9月第二周的後三個工作日，二手房的成交量出現了連續上漲的情況：10日，二手房網簽440套，其中二手住宅網簽388套，較之9日增加20套；11日，二手房網簽521套，其中二手住宅網簽465套，較之10日增加77套；12日，二手房當天成交也突破400套大關。相比8月日均272套的數據，9月二手房的成交漲幅較大。

　　而在價格方面，截至9月第二周，北京市二手住宅成交價格為25118元/平方米，較8月有所下降。從成交結構看，近郊區成交佔比約為34.1%，由於近郊區的成交均價較低，所以在一定程度上拉低了成交均價水準。

　　以價換量致成交提升

　　進入7月以後，日均新增客源量水準出現較為明顯的回升趨勢，但在客源量回升的同時,新增房源量卻出現一定程度的下降。至9月初，新增需求供應比為5.1:1，達到年內最高水準。

　　“可以説，二手房數據的成交是以價換量的結果。”鏈家地産市場研究部張旭説道。

　　而在市場中，二手房的成交回暖也正是以價換量的結果。

　　“最堅挺的學區房都降價了，北京整體房價肯定都在降。”李女士告訴記者，她剛剛在海淀實驗小學附近買了一套90平方米的學區房，總價530萬元，而此前6月份查看網上報價時，該區域的二手房均價在7萬元/平方米左右，到了8月中旬就已經跌破6萬元了，兩個月每平方米降了1萬元。

　　同樣，在北五環外一中高檔小區——築華年有套90平方米的小3居一直在售。年初掛牌價為385萬元，一直沒人買，到了7月底，掛牌價降到了345萬元，當時仲介説可以跟業主議價，最低337萬元賣。到了9月底，仲介則表示這套房子總價已經降到315萬了。

　　而在東城區和朝陽區，價格見底的情況也越來越常見，朝陽區左家莊附近鏈家地産的一位工作人員稱，該區域房價從3月份到現在每平方米最多降了1萬元，現在均價在每平方米3.5萬左右。東城區花市鏈家地産的工作人員表示，她所在區域的二手房從4月份、5月份開始下調掛牌價，43平方米的一居室從214萬元降到8月份的174萬元，總價降了40萬元。她認為，現在成交開始放量了，房價再降也降不到哪去了，房價止跌意味著成交量即將到來。

　　傳遞樓市復蘇信號

　　二手房成交量連續兩月攀升9000套以上，這也被認為是樓市復蘇的信號。

　　北京市房地産協會秘書長陳志近日表示：“近兩個月北京二手房的月成交量徘徊在9000套左右，以目前的成交來看這的確是一個市場回暖信號。”

　　中原地産首席分析師張大偉也認為，從二手房成交來看，6月份是低點，北京二手房成交8000套以下的時候，房價肯定是明顯下調的，一旦在8000套以上房價基本止跌，成交量在1萬套以上，市場則會出現搶房的局面。

　　從當前的市場形勢判斷，鏈家地産市場研究部認為，未來一段時間內，北京市二手住宅成交量回升的趨勢仍將有所延續，主要由於：首先，近期雖然成交量有所回升，但成交價格仍在低位保持穩定，在此窗口期，無論是剛需還是改善性需求均具有相對較高的入市意願；其次，北京市首套房貸出現信貸新政策，也讓市場出現進一步鬆動的可能性；此外，房地産市場迎來傳統銷售旺季“金九銀十”，購房需求或受此影響而進一步增加。不過，鏈家地産市場研究部也認為，短期內仍難以恢復至去年萬套以上的水準。

　　帶動新房市場回暖

　　事實上，二手房在樓市中總是“先行一步”，對於市場的細微變化和調整，二手房則先於一手房表現出來。

　　“二手房實際上是市場中更真實的需求，是剛性需求，其銷量和價格更加真實。”中經聯盟秘書長、華業地産副總裁陳雲峰日前表示。由此，二手房也被認為是整個樓市的風向標。

　　“一般二手房市場復蘇後約2—3個月左右的時間，會傳導到新房市場。因為很多家庭需要賣出一套房子進行資金騰挪後，才去買新房。進入7月以後二手房成交量出現穩步回升，二手房掛牌後成交期縮短，基本上半個多月就可以賣出去，而上半年可能挂出去幾個月都無人問津。這樣就可以期待10月、11月份新房市場的逐漸回升。”某房地産代理機構人士説。

　　市場數據也表明，在二手房市場率先“活躍”後，北京新房市場也開始“蠢蠢欲動”。北京市住建委網站的數據顯示，扣除保障房與自住房後，8月份北京新建商品住宅的網簽量為7022套，比7月同期上漲54.6%。而9月6日—8日中秋假期期間，除去保障房，北京新建商品住宅成交與去年相比僅下降8.9%，且好於今年以來其他假期。從今年各假期的成交情況看，中秋假期的成交量與清明、五一以及端午相比，分別高129%、151%、64%。