北京自住房遭遇高比例棄選

　　9月5日，北京市住建委公佈了《關於進一步做好自住型商品住房申購工作有關問題的通知》，並向社會公開徵求意見。自住型商品住房（以下簡稱“自住房”）從推出至今，經歷了過山車般的起伏。

　　即便大多地處偏遠，但自住房推出後，一直令北京眾多無房的剛需階層為之瘋狂。

　　2013年年底，北京市推出自住房新政，政策規定此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房後5年內不得上市，5年後上市收益的30%上繳財政。

　　首個自住房項目金隅匯星苑開始正式選房當天，搖中號的“幸運兒”們擠爆了現場。盛夏裏排起長隊的選房者背後，是數以十萬計的申請者。

　　此種情景未持續多久，自住房的“棄選潮”就尾隨而至。有媒體報道，近期一自住房項目，有九成中簽者棄選，棄選原因被概括為“沒錢、認為房屋品質差以及周圍環境不好等”。

　　對此，北京市住建委出臺了上述徵求意見稿，其中特別指出，購房家庭放棄選房超過3次，優先家庭擬被取消自住房優先購買資格；屬於非優先家庭的，擬取消自住房購買資格。

　　另一方面，北京市住房城鄉建設委日前下發通知，要求從戶型設計、工程品質等方面對自住房參建各方加強監管，保證自住房與商品房同品質。

　　自住房在市場上的冰火兩重天與相關政策的接連出臺，令學者們開始重新審視自住房制度設計本身的合理性，在商品房和保障房以外，自住房能否找到屬於自己的位置？

　　哪些原因導致棄房

　　在北京打拼的馬蕾，每天都會多次刷新北京市住建委的網站，而且還會混跡在各種與自住房相關的社交網站，生怕錯過最新的消息。

　　馬蕾在第一個開放申請的恒大禦景灣自住房項目時，就遞交了材料，算是很多自住房QQ群裏的元老級用戶。她參與過搖號，卻最終選擇“棄選”，直到現在，她仍然關注著新開放的自住房項目，同時也盯著二手房市場。

　　針對北京市住建委的自住房新政，馬蕾曾提交了書面意見：“不建議對自住房的購房家庭加入3次棄選取消資格的要求。”

　　馬蕾列出了她認為很重要的原因，自主房的申請者一般預算有限，現有自住房的供給，從60平方米~100多平方米，總價也從幾十萬元到幾百萬元不等，差別很大。如果搖上的號不是最靠前，基本上選上自己滿意的戶型的可能性就很低。有的申請者就是衝著70平方米左右的一居去買的。結果挑的時候，這個戶型沒有了，選擇大戶型，真的無能為力，只能棄選。

　　在自住房的申請者看來，棄選的原因有幾類：一、錢不夠；二、距離太遠；三、房子品質太差；四、周邊有嫌惡設施，如殯儀館、化工廠、高壓電等設施。馬蕾建議，有關部門應該對棄選原因作個調查。

　　馬蕾現在是兩歲孩子的媽媽，與丈夫都在私企上班，是標準的京籍無房家庭戶，屬於自住房優先家庭。結婚以來，一直和公婆擠在80平方米的兩居室裏。

　　“唉。太無奈了。”馬蕾接著説，“一開始在報紙上看到資訊就趕緊去申請，大家都有一些甭管好的壞的，先佔上再説的心理狀態。申請最初的顧慮就是擔心僧多粥少，不知道什麼時候能排到自己，戶型合適與否的問題沒有考慮過。

　　馬蕾一心想要一套七八十平方米的一居室，“像我們這樣的家庭，買房也就能接受總價在150萬元左右。老人如果到時候能贊助，估計最高也就買個170萬元左右。再往上就有點承受不了。”

　　除了自住房，馬蕾也在關注二手房的市場。她棄選的是金隅匯景苑項目，這個項目位於朝陽區東壩鄉單店村，西距東五環路約300米。銷售均價為每平方米2.2萬元。對於馬蕾一家人來説，位置更好的定福莊的二手房每平方米也只要2.5萬元左右，而且價格還在下降。而且自住房還要兩年後才能住，優勢就剩下“新”了。

　　金隅匯景苑項目第一次搖號時，從10萬多個申請者裏，搖出9900個號，去選3300套房。馬蕾當時搖中了3700多號。令她最終棄選的最重要原因是在搖號前突然被告知一居室不參與此次搖號，而她就是衝著一居室才去申請的。

　　馬蕾棄選的另外一個原因就是房子品質。據她了解，大部分住房的層高是2.8米左右，但一些自住房的層高只有2.7米。如果上面還有吊頂，下面再加上地磚，中間的空間就不多了。

　　因為是剛需，所以選房更慎重

　　網友焦靜的看房經歷，也讓馬蕾的心涼了半截。網友焦靜的心路歷程可謂一波三折。

　　“我從自住房剛開始申請就一直關注著，除了兩三個項目沒申請，其他的項目我都申請了，當時就想著，咱們這種夾心層，還管什麼地段、戶型、品質，能買得起住得上新房，簡直就是燒高香了，因此幾乎想都沒想就申請了，能中哪個就買哪個！”

　　焦靜覺得自己很現實，夾心層嘛，能在一個還説得過去的地段，以還算合理的價位買套新房，已經很難得了。哪就有兩全其美的事兒，地段又好又便宜還品質好格局好……

　　所以當她中簽，尤其是發現自己的號碼靠前，應該能選上還不錯的房時，就下定決心要買。儘管她聽説，她中簽的項目離火葬場不遠。

　　之後，焦靜排出了自己的選房表。樓棟、樓層、單元號、戶型，每種都定了優先級，排出了幾十號房子。又給父母打了電話，告訴他們聽説有火葬場和高壓線，不過都不是緊挨著，父母覺得火葬場沒關係，只要是在居住區的下風向就沒影響，至於風水問題根本是封建迷信，不必顧慮。只是高壓線，畢竟對人身體不好，還是要看看距離的。

　　信心滿滿的焦靜就這樣踏上了漫漫看房路，坐在496公交車上，車子轉了一個彎，進入平房路。這裡不再是繁華喧囂的大城市，一條小馬路蜿蜒向前，很少有人車經過，極度的安靜，“本來我是享受這種寧靜的，可是很快路旁開始有小平房小店面出現，定睛一看，全是賣殯葬用品的，我想這要是住這兒了晚上回家可怎麼辦？”

　　最終來到施工現場，焦靜遠遠地能看到五環的高壓線。但是到這個時候，高壓線已經不重要了，實地看過相同標準的房間以後，焦靜才知道自己以前想像中的1.1米的窗戶和2.7米層高，有多麼的天真。“現實情況是，住在這樣的房子裏，可能沒幾天我憑自己能力買到新房的興奮和感動就會被壓抑暗淡的室內環境沖淡”。

　　焦靜最終放棄了選房，就像馬蕾説的，因為是剛需，所以更慎重。

　　焦靜中簽的項目，首次選房在8月15日結束，截至8月25日，3000多套房源中，有1360套房源遭遇棄選，其中二居室1351套，三居室9套。

　　開發商扮演什麼角色

　　在政策與市場的夾縫中，開發商也有一肚子苦水。一位不願透露姓名的自住房項目開發商告訴中國青年報記者，目前買到自住房的消費者仍然是政策的最大受益者。

　　實際上，首輪搖號時，北京首個自住型商品房項目金隅匯星苑棄購率達到20%，第二個自住型商品房項目首創悅都匯700個中簽家庭共認購296套，棄購率超過50%。

　　據媒體報道，金隅匯星苑在選房結束後，開發商通過電話回訪等方式，對棄選家庭進行了調查。統計顯示，八成家庭棄選是因為經濟原因，簡單來説，就是“錢不夠”。

　　悅都匯項目的開發商則對1632戶棄選家庭進行了更詳細的調查，其中，大部分家庭因該項目位置遠、交通不便所以放棄，比例達到三分之二以上。

　　但實際上，一個自住房項目啟動申購時，該項目的地理位置、交通、配套、價格等情況都已經公示，可以説，“位置遠、交通不便”這些因素，申購家庭在申購前就已經知道。

　　“這些人比較年輕，不願買保障房，廉租房，買不起商品房。”對於購房者普遍反映的自住房價格過高問題，一位不願透露姓名的開發商銷售主任認為，這是由這批客戶的特殊性決定的，他們幾乎都是80後，處於社會的“夾心層”，這些人沒錢也沒房。“經適房”和“兩限房”，政府早已取消。由於中國傳統觀念，面臨結婚生子問題的80後也很少去申請公租房。所以首付款八九十萬元讓他們非常有壓力，夫妻雙方兩人需要很大的努力再加上家庭的支援才可以湊齊首付款。

　　對於網上流傳的自住房開發商毛利在70%的説法，這位銷售主任給予了否定。他給記者算了一筆賬，除去地價成本和營業所得稅、土地增值稅等稅收成本，開發商根本不賺錢。如果一些項目能夠公開拍賣，價格起碼會翻一番。

　　自住房與商品房相比，到底有沒有優勢，這位銷售主任認為不能一概而論，應根據周邊二手房的地段和品質具體分析。“去年推出第一批自住房的時候，在政策制定時，參考周邊二手房的價格本身就是不合理的。二手房房價可能會有所鬆動，準確下結論仍需可靠數據，但可以肯定的是不會下跌30%，也就是説自住房的優勢依然存在”。

　　對於房屋品質，開發商也作出了回應。“要分清楚房屋的品質和品質，房屋品質是指在建設過程中所用材料和結構方面出現問題，如鋼筋混凝土的標號等不能出差錯等。在北京，一般的開發商不會在這方面省錢，有的項目出現房屋品質問題可能並不是開發商有意而為之，問題還是開發商主動查出來的，所以可能是供應商方面出現了問題。蓋一棟樓的成本非常低，沒有必要在這方面省錢”。

　　對於3次棄購取消相關資格的政策，這位銷售主任認為還需要經過實踐的檢驗，但個人特別擔心“誤傷”一些有購買剛需的人，使他們買不到房子。“政府在制定政策時一心為民，在網上申請幾乎沒有任何限制，政府完全考慮要方便老百姓、不折騰老百姓。為保護消費者，一次申購通過網路兩分鐘就可以。然而對於開發商而言，為賣5000套房子，還得租一個體育場對申請人資訊進行資料核驗，場館200位工作人員共同工作，歷時29天，共服務30萬人。公證處收費也很貴，一天要價1萬~2萬元。企業也是法人，在制定政策的時候也要考慮到企業。”

　　自住房究竟解決什麼問題

　　中國房地産協會秘書長陳志認為，造成購房者棄選的原因有很多，有購房者“打醬油”的心理因素、有制度因素、有品質因素，更有戶型等原因。但是自住房棄選率奇高的根本原因在於制度設計不完備。雖然政府在不斷出臺政策企圖解決問題，也一直在與業界進行溝通，消費者通過業界將自己的聲音傳達給政策制定部門，使許多問題都得到了解決，如之前購房者普遍反映的搖號規則也進行了改進。但是，當企業在成本和利潤之間無法選擇的時候，只能向成本伸手，這是制度設計的問題。開發商只能儘量降低成本讓自己有利可圖，所以才會有各种老百姓不滿意的戶型和環境。

　　陳志認為自住房是調控邏輯下的産物，不是民生保障下的産物，是為平抑房價出臺的。

　　中國的年度GDP為40~50萬億元，但是M2（廣義貨幣）卻高達110多萬億元，其中隱藏著許多問題。“房價是買賣雙方的交易信號，調控房價用處不大，要做到真正回歸市場，就應該讓市場來説話，要尊重規律。”陳志認為更應該做的是讓低收入人群迅速增加自己的住房支付能力，這屬於收入問題。在政府向企業壓價格的情況下，開發商為了保持盈利，只能向成本要空間。制度應該讓開發商有合理空間。政府是代表全民來收取土地出讓金，完全可以利潤最大化，但是同時也要注意反哺。相關部門不應該把個人政績放在首位，這種官本位的思想不可取。

　　對於目前引起廣泛關注的自住房，中國社會科學院經濟所研究員汪麗娜認為，棄選比例高的原因是自住房的定位不準，既不能算有政策扶持的保障房，因為購房者沒有收入上限的限制，與普通商品住宅沒有區別，但是由於其價格低於周邊商品房的30%，也不能算普通的商品房。

　　實際上有些自住房跟市場價格基本是持平的，甚至有些地方還會高一些。另外自住房既然享受了政策的優惠，而在上市方面又和商品房一樣，只是在5年內不能交易出售。上市之後好像又沒有增值收益的分成考慮。“自住房政策，大家覺得是一個怪胎，既不像商品房也不像保障房。”汪麗娜告訴中國青年報記者。

　　今年上半年北京交易量下降，跟大家對房地産大勢的預期有關係，也可能與自住型商品房的走勢不清晰有關係。很多人在搖號之後出現了棄選的現象。從棄選情況來看，至少反映一部分剛需人群在進行認真比較後放棄了自住房，在自住房與普通商品房的比較中，最終選擇了普通商品房。相比自住房，商品房在地段和房型上都有自己的優勢，如果自住房沒有價格優勢和地段優勢，老百姓肯定不會選擇。

　　(應採訪對象要求，文中馬蕾、焦靜為化名)

　　本報北京9月16日電