央行喊話支援首套房貸三周後：三四線城市仍趨緊

　　房貸，剛走過的三星期

　　央行發話支援首套房貸三周後，記者調研發現，一線城市如上海等變化不大；二線城市停貸銀行有所減少，審核與放款的速度有所提升，但首套商業住房貸款利率仍多是基準利率或上浮10%，並未出現商業銀行信貸政策的調整和優惠方案；三、四線城市房貸仍趨於收緊，甚至出現一些扭曲的怪現象

　　“九折優惠的貸款還能批下來嗎？”小李研究生畢業，去年10月份看中南京江寧區一套保利四室兩廳的房子，首付近七成，但至今房貸仍未下來。

　　去年以來，在銀行資金成本上升、流動性管理難度加大的情況下，購房按揭貸款從優質的“香饃饃”變成了無味“雞肋”。5月12日，央行召開住房金融服務專題座談會，要求銀行“優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”，“合理確定首套房貸利率水準”，“及時審批和發放符合條件的個人住房貸款”。

　　三個星期過去，央行喊話的效果如何？記者調研發現，一線城市如上海，變化不大；二線城市停貸銀行有所減少，審核與放款的速度有所提升，但是首套商業住房貸款的利率仍多是基準利率或上浮10%，並未出現商業銀行信貸政策的調整和優惠方案。三、四線城市房貸仍趨於收緊，甚至一些扭曲的怪現象仍在潛伏。

　　放貸速度快了

　　央行喊話後，各銀行相繼表態，將提高個人住房貸款的審查審批效率。但在房貸利率上，作為獨立商業主體，優惠政策尚未出現。

　　“上海房貸從3月份到現在首套房都是基準利率，銀行根據購買房子的房齡、買房人的資質看利率是否上浮，大部分就是基準利率。一般21天審核，10天多放款。現在速度都蠻快的。建行放款會慢一些，不過建行可以接受房齡在89年之前的房子。”上海我愛我家物業顧問陳開河告訴記者。

　　“上海的二手房還是好賣的，一個星期在塘橋有十多套房子成交，以學區房三、四十平方米為主。”陳開河告訴記者。

　　然而，傳統“紅五月”的樓市並未如期而至。市場機構數據顯示，截至5月27日，5月以來上海全市一手商品住宅成交量為50.4萬平方米，新增供應量為68.1萬平方米，批售比達到1.35：1。

　　無錫在5月1日起實施新政，將落戶的門檻從70平方米降為60平方米。 “無錫的房貸是基準利率，個別銀行有所上浮10%。一般4個工作日左右可以審批，將他項權證等交給銀行當天或三天內就可以放款。一般貸款的金額50多萬吧，所以批的也快。”丁氏置業的小陳告訴記者。

　　“杭州房貸市場有所鬆動。工行、中行審批速度有所加快。一般七個工作日審批，三四天放款。”杭州我愛我家置業顧問彭萍萍告訴記者。

　　剛需房貸的發放和利率水準對於房地産商而言是很重要的，可以釋放出一部分購買需求，華宇集團董秘華欣表示。

　　“降價現象出現，一方面是需求減弱，觀望情緒濃重；另一方面受信貸收緊影響，房企資金鏈繃緊，流動性不足，期望走量實現緩解資金壓力。”融360金融搜索平臺的信貸專家徐瑾表示。

　　“如果房貸能夠使需求完全有效釋放，這會促使房地産市場平穩發展，對經濟的平穩運作會有好處。”交通銀行首席經濟學家連平表示。

　　三、四線城市房貸怪現象

　　在房貸額度比較緊張的情況下，銀行房貸市場出現了一些怪現象，且操作隱蔽。

　　據融360透露，貸款搭售理財産品、保險，收取額度費、擔保費等各種違規行為開始出現。目前貸款搭售多被轉移到地下操作較為隱蔽，還有的銀行甚至將貸款額度扣留20%作為存款，不放給客戶。消費者接受附加條件越多越容易放款，如果不接受相關銀行搭售，甚至可能會要求上浮貸款利率，對此很多購房者只能無奈接受。

　　在三、四線城市，房貸是五花八門，開發商迫於資金壓力，不得不接受銀行的變相調價。江西某中小房地産商告訴記者：“在放款方面，銀行對企業提出各種變相條件。按揭房貸款從銀行給到房地産開發商的過程理應是在貸款申請辦理好、客戶拿到房之後，開發商就應該拿到房子的錢。但銀行卻開出條件要求開發商保證隨時存款保證銀行業績，否則就會有提高首付比例、推遲放款的可能。”

　　第二個怪現象是，銀行在放按揭房貸款時，要求相關開發商向與銀行無關的仲介公司變相收取3%的諮詢費，這不排除落入私人腰包的可能。

　　第三個怪現象是銀行按揭房貸的額度少，一般只有幾十萬、幾百萬的額度，還常常會推遲放款時間，例如，當時要轉付給開發商的房款可能以暫時沒有錢等理由拖延付款時間。

　　“這些現象即使在當地國有大型銀行也常有發生，農商行幾乎沒有什麼額度。”該房地産商告訴記者。

　　“政府期望房地産走入良性境地，央行、銀監局支援房地産的剛需房貸，但是房地産行業裏的酸甜苦辣是很難為外界知道的。銀行在按揭房貸上的怪招增加了開發商的成本，這也會影響到房價和消費者的利益。”一家中小房地産企業董事長告訴記者。

　　銀行緣何不喜房貸

　　商業銀行從去年四季度就流露出不待見個人住房按揭貸款的意思。在此情形下，近期央行的“落實住房信貸政策、改進個人金融服務”的窗口指導效果有限。

　　“2002年至2013年伴隨著房地産市場發展，銀行投放了大量房地産的貸款。去年的按揭房貸發放佔新增貸款也達到30%左右。今年有所減少，也是每個銀行有自己的發展階段和放貸側重。”中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛表示。

　　數據顯示，今年前四個月，房地産開發企業到位資金3.72萬億元，同比增長4.5%，但定金及預收款下降7.8%，個人按揭貸款下降3.1%。

　　究其原因，商業銀行在商業銀行盈利核心與社會公共服務組織的身份衝突、支援剛需與房地産風險潛伏的交織、短期資金來源與長期房貸期限的不匹配(即“短借長用”的流動性錯配)，表內業務與出表業務的資本充足率考核權衡下，房貸利率呈現出不盡如人意的扭曲現象。

　　利潤是商業銀行的首要考慮。“商業銀行作為獨立的法人機構，以利潤為核心。除了對國有企業的信貸支援，過去房地産處於上升週期，個人房貸5%至6%是銀行最優質的業務資源。但是，現在受到利率市場化和金融創新的影響，銀行存款流失、資金來源高成本。5年期個人房貸基準利率為6.55%，銀行個人房貸業務利差不足3%，而且佔用大量人力成本，若扣除管理和人工成本、拉存款成本，盈利空間非常小。而小微貸、消費貸和表外(同業和通道)等業務的利潤水準則高很多。”深圳市房地産研究中心李宇嘉指出。

　　此外，個人房貸業務面臨銀行“短借長用”的流動性風險。近年來，以同業和理財為代表的非存款短期負債佔比越來越大，同業和理財佔銀行負債的比例在20%左右，中小銀行佔比超過三分之一。以短期低成本流動性來“滾資産”，已成銀行應對資金來源成本上升的重要策略，這就要求銀行具備高超的流動性管理能力和資産變現能力。而房貸有10至30年的期限。

　　同時，巴塞爾協議Ⅲ給銀行資本充足率達標的壓力越來越大。銀行傾向於不佔用資本的中間業務和表外業務。

　　“銀行在房地産上升期發放的大量個人貸款，由於個人房貸無法出表，房價上漲收益為開發商和購房者享有。銀行無法分享收益，卻要承擔房地産下行週期的風險。這也是銀行對於房貸的保守原因。”李宇嘉指出。

　　房貸傳導鏈

　　房貸的鬆緊不僅對購房者需求釋放有影響。

　　事實上，銷售回款(首付款+按揭貸款)佔開發商資金來源的40%至50%，是開發商主要的融資渠道。個人房貸的低利率補貼了開發商的融資成本。對於開發商而言，及時低成本的現金流是生命線。

　　“一般而言，銀行存款利率走高，貸款利率自然也會走高。流動性弱的房貸，利率自然應該高。當這個利率在一定社會約束下不能夠提高的情況下，自然就會出現‘房貸荒’的現象。”連平表示。

　　嚴控房貸風險仍是今年銀監會的監管重點。銀監會相關負責人明確表示，銀監會嚴格執行國務院關於房地産開發貸款、個人住房貸款、土地儲備貸款等關於房地産貸款的有關政策。

　　“目前以土地或房産為抵押的貸款佔銀行總貸款的40%至50%。隨著樓市漸漸進入高風險期，銀行不得不追加大量的壞賬撥備和資本補充，這意味著銀行正在為房地産下行風險買單。”李宇嘉指出。

　　市場上越是需要資金來緩解壓力的中小房企越是基本得不到銀行的開發貸款，如果房貸不能及時到位，開發商無疑陷入困境。

　　房貸的扭曲引發購房者觀望、開發商承壓，從需求端減少了房地産市場的資金補給，與開發貸一同收緊的中小房地産企業資金鏈條，中小房地産企業通過信託、影子銀行週轉的路徑亦被切斷，房地産市場的兩極分化將會出現，而這並非房地産市場的健康良性發展的題中之義。