杭州庫存破15萬套 降息難平年末樓市價格戰

　　11月21日，央行宣佈自11月22日降息，這對樓市而言無疑又是一大利好。受多重利好刺激，杭州樓市回暖大局已定，不過來自市場方面的種種跡象顯示，降息難阻年末價格戰。庫存不斷攀新高的杭州樓市，短期內房價全面反彈幾無可能。

　　A

　　100萬按揭每月少還200多

　　這一次降息，比市場預期來得要早。當市場普遍認為最早也要到明年1月才會降息時，央行卻意外出手宣佈降息，其中存款利率下調0.25個基點，貸款利率下調0.4個基點，此外公積金利率也相應進行了調整。

　　對購房者而言，降息是一個看得見摸得著的“紅包”，意味著每個月的按揭壓力減輕。以100萬元商業貸款20年等額本息還款方式為例，若按照降息前6.55%的基準利率，月還款額為7485.2元，而按照降息之後6.15%的利率計算，月供將為7251.12元，每月減負234.08元，20年總計可省下5.6萬多元利息。

　　與此同時，公積金利率也進行了調整，5年以上公積金貸款利率由原先的4.5%下調為4.25%。目前杭州家庭公積金住房貸款最高額度為80萬元，若按照之前的利率20年等額本息每月還款5061.2元，降息後每月還款4953.9元，每月少付利息107.3元，20年總共少還將近2.6萬元。

　　5年以上商業貸款利率由6.55%下調為6.15%，相當於在原來的基礎上打了9.4折，這樣的力度不算小。事實上，目前的房貸市場中，只有首套房的優質客戶才能申請到9.5折優惠，央行降息無異於向所有的購房者贈送了一隻“大紅包”。

　　不過值得一提的是，目前大多數房貸合同都約定，遇央行調整基準利率，要到下一年的1月份才會相應調整，因此大多數購房者真正領到這只“大紅包”，還要等上一個多月。當然也有一些房貸合同約定是在央行調整基準利率之後的第二個月進行調整，也就是下個月就要按照新的利率執行。

　　對於新申請的房貸客戶，如果房貸申請已在降息之前獲批，那麼還是執行之前的利率；如果房貸申請是在降息之後獲批，那就執行新的利率。好在今年也就只剩下一個多月，即便是前一種情況，也就暫時一個月不能享受新的利率。

　　降息有利於提振市場信心

　　儘管央行此次降息並不單純針對房地産，認為降息就是救房地産未免有些“自作多情”，但是從客觀效果看，與銀行利率息息相關的房地産市場，無疑是此次降息受益最大的行業之一。11月24日(週一)滬市收盤地産板塊大漲5.17%，漲幅位居各板塊前三，就是一大力證。

　　11月21日央行宣佈降息的當晚，這一消息就已在房地産界人士的朋友圈迅速傳播並持續發酵。可以説，降息已成為“限購”取消以及“房貸新政”之後，房地産市場的又一重磅事件。儘管降息對樓市會産生多大的刺激作用，這在一些人士之間仍有一定的認識分歧，但所有人都認為，降息對樓市而言是一個大利好。

　　如果僅從降息的單一影響來看，100萬元按揭每個月也就少還200多元，説它是一個大利好並有可能對樓市産生非常大的影響，似乎有些言過其實。但如果放在今年樓市的一系列政策調整來看，此次降息自有它獨特的意義和影響。

　　自7月以來，杭州樓市幾乎每個月都有“動作”。7月底，余杭、蕭山率先取消限購，8月底杭州全線取消限購，9月底央行出臺“房貸新政”，10月底“杭八條”出爐……進入11月之後，杭州樓市成交量經歷了衝高回落，雖説還不至於成交乏力，但是相比10月卻是大打折扣，此時降息好比就是一場及時雨，將會堅定那些猶豫中的購房者的市場信心。也就是説，下半年的杭州樓市每個月都會等來一個利好，下個月還出現什麼利好，自然也就值得期待。

　　即便降息是今年樓市的最後一個利好，在前期一系列鬆綁政策的共同作用下，市場信心已大舉回升。“今年出了那麼多政策，説明政府還是會‘救市’的，房價不可能一直跌下去，所以該買房時還得買房。”前段時間對買房一事還有些猶豫不決的購房者張先生，對記者如是説。

　　杭州樓市新房上半年每個月成交量只有三四千套，10月份成交量卻超過1.2萬套，這一巨大的變化並不是因為下半年的房價比上半年便宜了多少，主要還是因為在一系列政策的刺激之後，購房者對後市信心大增。根據以往經驗，一旦降息通道開啟，未來一兩年時間之內還將會有一兩次甚至多次降息，這將成為普遍的市場預期，顯然將會對市場走向産生較大的影響力。

　　在2009年那一波市場反彈中，低利率無疑是其中非常重要的原因之一。如果假以時日，首套房貸利率最低7折優惠落地，再與降息産生疊加效應，將會大大減輕購房者的還貸壓力，從而激活更多市場需求。這也就給了那些樂觀的市場人士，更多看好後市的理由。

　　C

　　年底價格戰仍然不可避免

　　既然樓市利好頻傳，尤其是此次降息之後，房價是否會應聲上漲？來自市場方面的資訊顯示，雖然降息會對樓市未來走勢産生較大的影響力，但是對於眼下的市場而言，仍然不能阻止部分樓盤價格繼續下滑。對於大多數身負銷售壓力的樓盤而言，年底之前房價反彈的可能性微乎其微，價格戰仍然不可避免。

　　上週末，也就是降息之後的首個週末，位於之江板塊的中天之江誠品首度開盤，均價僅12800元/平方米。之江誠品的樓面價為6516元/平方米，這一價格可以説已經沒有利潤可言，相比周邊樓盤1.5萬元/平方米左右的售價優勢明顯。除了個別清盤的樓盤之外，之江誠品已成為之江板塊售價最低的樓盤。位於華豐板塊的陽光城翡麗灣上週六首次公佈價格，折後均價11500元/平方米，這一價格也遠低於目前該板塊13000-15000元/平方米的價格。

　　“雖然近期政策一個接著一個，這次降息也一定會加速部分購房者下單的步伐，但是我們並未調價的準備。説實話現在離全年的銷售任務還差一大截，今年只剩下一個多月，貿然漲價的話意向客戶很有可能被其他樓盤搶走。”城東新城一樓盤行銷負責人告訴記者，漲價是沒有的事，但上個週末確實感到人氣明顯增加了。

　　記者了解到，目前尚未有杭州樓盤因為降息而調價。不過在寧波，金地旗下的一個樓盤日前已率先漲價，經本報記者求證漲價屬實，但金地在杭州的樓盤並未調價。當然，杭州樓市也有個別樓盤放風即將漲價，比如毗鄰萬達廣場的某外來房企開發的樓盤，售樓處工作人員向記者表示將在下個月漲價。不過，記者了解到這個樓盤漲價的主要原因是下個月萬達廣場開業，而不是降息。

　　開發商為何在降息之後沒有提價？説到底是沒有底氣。如果別的樓盤沒漲價，自己貿然漲價的話，很有可能就會“找死”，因而暫時觀望是一種最佳選擇。而在另一方面，雖然政策利好頻傳，成交明顯放量，但進入四季度以來開盤數量明顯增多，樓市庫存壓力有增無減。一個令市場擔憂的數字是，11月25日杭州樓市(包含余杭、蕭山)新建商品房庫存量突破15萬套大關，其中住宅逼近10萬套，雙雙創下歷史新高。杭州樓市目前的這一庫存量，相比10月中下旬足足增加了8000多套。

　　如果與2009年上半年的那一波強勁反彈對比，當前的杭州樓市政策上已與前者逐步看齊，但是庫存量卻有天壤之別。持續攀升的庫存量，成為阻礙杭州房價全面反彈的最重要因素。也正因為如此，再加上各家開發商年底衝量的壓力，杭州樓市年底價格戰仍然不可避免。□本報記者 蔣敏華