新華聯存貨高達143億 將減少三四線樓市項目開發

　　8月24日，新華聯發佈2014年半年報，公司上半年實現營業收入8.59億元，同比下降29.59%；歸屬於上市公司股東的凈利潤1.93億元，同比下降近五成。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，面對近143億元的庫存壓力，新華聯在半年報中表示，欲放緩個別區域的投資開發節奏，增加一線城市北京、上海、廣州、深圳的項目儲備與開發。上半年，新華聯主要業績指標較去年同期均有較大下滑，主要原因是由於其新設立項目較多，且項目多處於前期開發建設階段，尚未進入結算期，導致期間費用增加，造成凈利潤相應減少。

　　新華聯董事會相關人士在接受記者採訪時表示，緩解資金壓力的方式，一是尋求大股東的支援，另外借助於開發貸。對於緩解庫存壓力，上述人士表示，將原來的直銷模式，增加混合式行銷，再注入代理的支援，並且控製成本。

　　部分收入尚未確定

　　新華聯半年報顯示，截至上半年末，公司流動負債為95億元，流動資産為181億元，但其中存貨佔比近八成，達到143億元，這意味著，新華聯的速動比率在0.4左右。

　　“速動比率為0.4，表明企業的短期償債風險大，償債壓力大，從企業負債率較高也可以看出，這與當下房地産市場行情有關。”中投顧問諮詢顧問崔瑜表示。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進表示，存貨過高，會使得房企面臨兩個問題：一是加劇高庫存下的資金沉澱成本，加劇資金鏈的緊張程度；二是企業經營能力容易受質疑，往往庫存週轉難的房企，背後的資金管控能力、投資節奏的把控等都有一定問題。

　　新華聯似乎也意識到了存貨過高的風險。新華聯在半年報中表示，受累于整體經濟，公司在過去三、四線城市的産品佈局形成了一定庫存，上半年採取了系列措施狠抓強勢行銷，積極回籠建設資金和增加現金流。

　　“新華聯過去在三、四線城市形成的産品積壓較多，在房地産市場低迷的大環境下，剛性需求較弱，三、四線城市房産成交量明顯疲軟，行銷措施對去庫存起到的作用較為有限。”華美顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱向 《每日經濟新聞》記者表示。

　　新華聯的存貨以開發産品和開發成本為主，其中，開發産品本期增加額和減少額分別為20.9億元和4.91億元，凈增近16億元；開發成本本期增加額近12.47億元。

　　新華聯相關人士表示，雖然從財報上看，存貨金額較大，但開發成本中有一部分是土地，開發産品中有一部分已經預售，但由於未達到確認條件，尚未計入營業收入中，同時公司將召開下半年工作會議，專門針對銷售業務進行工作佈置，所以總體來講企業資金鏈還是比較健康的。

　　“新華聯項目不少集中在庫存積壓嚴重的城市，這會進一步降低其資金回款速度，企業資金鏈壓力恐會進一步增大。”崔瑜直言，由於過去新華聯在項目落戶地的選擇上，沒能預料到房産大環境突變這個重要因素，所以後期去庫存壓力會持續較長一段時間。

　　中國指數研究院發佈的數據顯示，今年6月監測的42個主要城市累計成交面積環比下降超過一成，其中，長沙和惠州的降幅都在兩成左右，長春下降逾5%。而新華聯在上述三個城市的庫存金額超過10億元。

　　新華聯相關人士表示，銀川、西寧開盤都在當地引起很大轟動，營業收入減少主要是在銷售以後，沒有符合確認收入的條件，但確有回款和簽約，都比去年同期有不同程度的提高。

　　旅遊地産項目效果待觀察

　　值得注意的是，新華聯一直沒有停止開發旅遊地産的腳步。但受訪的業內人士均表示，旅遊地産具有長週期投資的特點，短期內難見資金回報。趙煥焱告訴《每日經濟新聞》記者，由於回收成本時間較長，新華聯開發的文化旅遊項目可能成為又一個使現金流趨緊的因素。

　　新華聯相關人士稱，旅遊地産從表面看投資回報週期長，但公司遵循分期分批滾動開發的策略，旅遊地産裏也有可售的産品。比如先把可售的部分賣掉，等資金回籠後，再建設自持的部分。自持起來以後，門票收入、租金收入可以維持日常的開支。

　　新華聯亦在半年報中表示，一是減少初始資金投入量大，回報週期較長的五星級酒店項目；二是減少三、四線城市的項目開發；三是減少文化旅遊項目的開發數量，做精、做強三到四個文化旅遊項目。適當放緩個別區域的投資開發節奏。

　　崔瑜表示，這意味著新華聯間接承認過去開發的文化旅遊項目過多，沒能帶來較好的收益。趙煥焱直言，隨著房地産形勢的轉變，文化旅遊地産面臨著政策和市場的雙重危機，新華聯的旅遊地産項目能否達到預期目標還有待觀察。