香港冷內地熱 15個城市房價年度調控任務難完成

　　9月70大中城市房價變動公佈 內地四大城市同比漲幅首破20% 香港多個豪宅降價逾20%

　　昨日，國家統計局發佈2013年9月70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況。北上廣深四大城市首次同比上漲幅度均超過20%，而新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達到了15個，這些城市完成年度調控任務已基本無望。

　　同樣是稅收加碼或者貸款利率上浮，中國香港地區和美國的樓市卻已出現了不同程度的冷卻。中國香港地區多個豪宅降價逾20%甩賣，而回暖中的美國樓價漲幅也被拖緩。

　　專家表示，內地樓市承載的功能過重，且土地短缺導致供需一直失衡，而在調控措施上，境外對於房地産的政策更為對症下藥，內地政策還需要加強對於購房需求的甄別，以防誤傷剛需，導致調控效果不佳。

　　文/表 記者潘彧

　　中國內地樓市：

　　一線城市首次同比漲幅均超20%

　　昨日，國家統計局發佈2013年9月70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況。數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個，環比最高漲幅為1.9%。而與去年同月相比，上漲的城市有69個，僅有溫州一市房價下跌，而同比價格變動中，城市最高漲幅為北京，漲幅為20.6%。

　　更引人注目的是，北上廣深四大城市首次同比上漲幅度均超過20%，而新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達到了15個，這15個城市完成年度調控任務已經基本無望。

　　CRIC研究中心分析師房玲表示，今年以來各地房價持續上漲，全年房價控制目標紛紛告急，“從9月份數據來看，在我們監測的重點城市中，近70%的城市9月房價同比增幅超過當地過去三年的每人平均可支配收入(扣除通貨膨脹因素)增幅的平均值，其中一線城市與目標的差距之大尤為顯著。”

　　對於最新房價數據，中原地産市場研究部總監張大偉直言，目前漲幅依然集中一二線城市，漲幅驚人，而從全國樓市看，市場已經分化，“整體來看，因為國五條力度較弱，大部分城市市場依然延續之前的市場走勢，國五條各地落地的執行細則力度過小，淡化了之前市場對政策的擔憂。”

　　中國香港地區樓市：

　　高額稅收一齣 豪宅八折甩

　　去年10月，中國香港地區推出對炒樓客及非香港永久居民及公司買家額外徵收的高額買家印花稅，後又再次加稅。一定時日的膠著後，港豪宅樓價已作出降價反應。近期，香港老牌地産商會德豐及新世界發展旗下位於尖沙咀柯士甸站的新盤上周開盤，提供最高達20.5%的折扣優惠。

　　而新鴻基地産香港豪宅“天璽”同樣削價賣樓，近日尾盤推出，降價幅度最大達30%比二手房價更低一成，更推出高額印花稅補貼，完成交易後，可獲七成稅額回贈。

　　中原地産專港辦經理梁慧文也坦言，現在香港的內地買樓客數量已經降至冰點。據其介紹，香港的二手樓市雖然價格未見大幅下降，但成交量比調控前低了60%。而一手樓盤普通的剛需盤也已經全面止漲。

　　此前，瑞銀估計今年香港樓價將跌5%~10%，但目前豪宅市場價格調整較預期更快，至明年底，豪宅價格將跌25%~30%。

　　樓價下跌的另一主要原因是美國10年期債息率目前為2.7%，預期在明年底升至4%；但中國香港地區投資租金回報率偏低，僅為約2.8%，預計美國10年期債息大升會令住宅樓價大幅下跌。

　　相關報道：

　　美國樓市：

　　貸款利率上升拖慢樓價上漲

　　美國貸款利率上升也影響到了回暖中的美國本土樓市。全美不動産協會(NAR)本週一公佈，美國9月成屋銷售減少1.9%，年率為529萬戶。同時，9月房價中值較上年同期上升11.7%至19.92萬美元。雖然這是連續第10個月出現兩位數的增長，但卻是4月以來最小增幅。

　　房屋銷售速度也較夏季放慢。9月房屋在市場上的待售時間中值為50天，長于8月的43天，首次購房者佔總交易量的28%，遠低於經濟學家和業內人士人為比較理想的40%~45%。

　　數據顯示，因市場預期美聯儲今年將開始縮減購債，從5月以來，利率大幅上升，其中30年期固定抵押貸款利率飆升近1個百分點，抵押利率上升損及消費者的購房承受能力，據NAR衡量指標顯示，9月承受能力觸及五年低點。

　　多地差別化

　　調控措施再現

　　深圳

　　推出深八條等，從二套首付以及利率方面對房地産市場施加影響

　　北京、杭州

　　在強調加大土地供應的同時，暫停出讓多宗優質地方，防止地王的出現打亂市場的穩定預期和需求的合理釋放。

　　專家解讀：

　　多重作用導致

　　內地房産供不應求

　　為何同樣面臨高額稅收和貸款利率上升，內地房價卻能“一枝獨秀”？

　　方圓地産首席分析師鄧浩志認為，“每年一線城市流入人口50萬左右，基本就會有15萬~20萬套的新增住宅需求，加上本地改善型需求，於是每年的實際需求會在20萬套以上，而大城市一年住宅新增供應只有10萬~15萬套左右，所以有供不應求的狀況。同時，由於缺乏投資渠道，大量資金選擇了風險較低的樓市。”

　　同時，鄧浩志表示，“由於國情原因，美國實際可流轉的土地中，每人平均面積等多項指標都遠比中國內地高。”

　　而上海易居房地産研究院研究員嚴躍進則認為，內地房價的生成機制更為複雜，房價上漲的最大基石是高額的土地出讓金成本。同時，稅費制度的效果，很難在短時期中傳導到房價抑制的過程之中。由於對購房需求的甄別效果較差，相應的財稅政策非但不能完全解決房價問題，反而容易誤傷剛需等群體。