A股兩成房企年內謀重大重組涉及金額達1083億元

　　A股兩成房企年內謀重大重組

　　涉及金額達1083億元有業內分析師稱，10月份房企股權轉讓案例創年內新高，央企整合提速，中小房企盈利能力下滑將進一步推動並購重組

　　涉及金額達1083億元

　　有業內分析師稱，10月份房企股權轉讓案例創年內新高，央企整合提速，中小房企盈利能力下滑將進一步推動並購重組

　　■本報記者 王麗新　

　　去年以來，房地産行業央企紛紛啟動重大重組。今年以來，A股136家（按照申銀萬國行業分類）上市房企中，有兩成房企發起重大重組，據《證券日報》記者不完全統計，涉及重大重組27筆，金額達1083億元。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，在中國城鎮化率已經接近60%的市場背景下，房地産行業增速已經呈現出下滑趨勢，此時，房地産行業將呈現出規模化聚集與並購重組頻繁發生的特徵，“大魚吃小魚”的並購現象與合縱連橫的“強強聯合”成為新常態。

　　兩成房企拋出重大重組方案

　　截至11月14日，《證券日報》記者根據Wind統計數據顯示，滬深兩市共發生27宗重大重組事件，涉及金額總計1083億元。而去年同期，僅13家上市公司發生重大重組事件，鋻於綠地控股的重大重組涉及資金667億元，因此去年重大重組事件涉及資金也超過1000億元。

　　不過，從頻率來看，顯然今年的重大重組事件更為頻繁，且涉及公司中增添了不少中小房企。從重組目的來看，橫向整合所佔比例更大，涉及11宗；多元化戰略則為5宗；業務轉型為4宗；買殼上市為3宗，其他則為資産調整和垂直整合。從重組進度來看，完成9宗；失敗3宗，其他則在董事會預案、證監會受理等過程中。

　　從交易總價值的來看，中房股份擬以新疆中房100%股權（價值2億元預案）與忠旺集團100%的股權（價值282億元）中的等值部分進行置換，忠旺集團借殼上市回歸A股。

　　值得關注的是，這是一筆置出房地産業務，置入工業鋁擠壓為核心業務的重大重組。而其背後的主要原因是上市公司中房股份地産主業盈利性弱。另外，據《證券日報》翻閱中房股份公告發現，截至今年9月底，該公司存貨已所剩無幾，目前停牌中。此外，該項重大重組目前僅在股東大會通過，尚存不確定性。

　　而以尋求轉型的多元化戰略為目的而進行重大重組的代表則是陸家嘴。中信建投房地産分析師陳慎表示，陸家嘴的“地産+金融”雙輪驅動落定，集團資産證券化進行時公司收購陸金髮88.2%股份的重組計劃穩步推進，二董議程已經順利通過，同時證監會也已批復公司成為愛建股份大股東的無異議函。

　　事實上，業內對於房地産企業轉型方向之一的地産嫁接金融多有共識，多認為該轉型方向是房企轉型成功率最大的方向，尤其對於商業地産運營與金融的協同效應空間巨大，包括泛海控股等企業也正在向該方向推進，力爭在金融、保險等多元化方向佈局。

　　盈利能力下滑或推進重組

　　事實上，在上市房企重大重組事件中，不涉及主業變更的重組方案仍舊佔據重組目的的主流，主要為資産調整和橫向整合。

　　縱觀上述與去年同期相比驟增的重大重組事件，不難發現，除了尋求多元化佈局以增加新的盈利點，或者徹底退出這個行業外，規模化房企橫向擴張動作確實更為明顯。

　　繼中信中海宣告住宅業務整合之後，保利與中航地産、魯能與廣宇發展也紛紛宣佈重組，在新一輪國企改革的關鍵時點，房地産在央企層面的整合步伐大幅加快。

　　保利地産在7月份拋出了擬收購中航地産的重大重組方案，涉及交易資金約為23億元。|

　　“這筆重組方案交易金額雖相對不高，但保利地産可以借此獲得優質土地儲備”，這是目前行業內橫向整合最重要的目的。易居智庫研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，反之，對於被收購標的而言，房地産行業凈利率已經連續多年下滑，土地市場拿地成本一路走高，轉型或者轉讓部分項目股權是換取盈利，保住殼資源的重要方式。

　　據Wind統計數據顯示，2016年前三季度，地産板塊毛利率、凈利率較去年同期分別下降3.51和0.42個百分點至28.22%和9.14%，凈資産收益率同比減少0.38個百分點至2.83%。增收容易創利難的仍未改變，目前來看，在新一輪調控週期和融資收緊下，中小房企的運營壓力將在四季度更為明顯。

　　有業內分析師曾表示，土地投資回報率走低後，有土地的開發商難以通過開發銷售來賺錢，其將會把土地資産，甚至殼資源賣給標桿房企，四季度不排除出現賣殼潮的可能性。

　　更重要的是，反觀整合後的規模化房企，將擁有被並購標的近年來或者多年前獲得的低成本的優質土地儲備，其估值和評級都將提高，從而能夠在資本市場獲得低成本資金，優化利潤空間。