新華時評：小心地産市場的“地王”盛宴——二評樓市變局

　　2016年成為“地王”之年,但有關這些“地王”身世的市場資訊卻有太多謎團,太多需要質疑。

　　上半年,全國50個主要城市冒出200余宗“地王”,堪稱有史以來高價地最密集涌現的半年,其中熱點城市蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。而在上一個“地王”年的2013年,也不過拍出60宗“地王”。今年半年間,50個主要城市土地出讓金總額首次突破萬億元,高達10243億元,遠超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅甚至超過200%。這場“地王”盛宴呈現來勢兇猛的新特點,但卻在風險防範方面,過於缺少監管資訊。

　　首先要關注的是,“地王”由一線城市蔓延至二線城市,南京、蘇州、合肥等2016年“地王”雲集之城,也正是今年以來房價上漲最迅猛的地方。必須關注的是,在傳統房價與地價關係即“麵粉”“麵包”問題之外,作為“和面的水”的流動性起了多大作用?在當前相對寬鬆政策下,部分開發商通過融資舉債、加杠桿等方式造“地王”,企圖以房價上漲自我解套;在積極擴張戰略下,部分企業上半年債務融資規模較大,後續償債壓力如何舒解?擊鼓傳花的風險如何防範?

　　據披露,上半年“地王”過半為國企央企斬獲。中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業尤為突出。據業內人士分析,央企國企搶“地王”與國有企業改革重組過程中爭取賬面好看、掌握主導權密切相關。果真如此,必須直面正視,分析引導,而不可聽任“地王輪流坐,下週到我家”。

　　數據顯示,新一輪“地王”溢價率、樓面地價等創下新高。219宗“地王”,溢價率超過100%的地塊有109宗,超過50%的地塊更多達167宗。然而國土資源部6月8日通報稱,按要求各地須對招拍挂出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創新高的房地産用地,成交確認書籤訂後2個工作日內上報國土資源部。但根據異常交易地塊備案數據庫,2015年以來媒體報道的異常交易地塊,備案率僅為18%。異常交易地塊備案制度,是房地産用地市場管理調控、土地市場健康平穩發展的重要機制。近九成異常交易身處於報備之外,市場資訊失真程度可想而知。

　　今年以來,坐擁“地王”的開發商日子並不好過。北京累計出讓樓面價超3萬元/平米的地塊59宗。開發商為拿下這些地塊,總共花了1919.38億元,但至6月中旬銷售也只有224.8億元。“地王”必將加重供需倒挂,普通住宅供應不足,供應高端化、豪宅市場去化壓力劇增。目前北京很多“地王”項目要想上市盈利,未來兩年房價必須要在目前基礎再上漲100%或更多。這裡麵包含的産業風險、金融風險以及國有資本流失風險,不能視而不見。