前4月商品房銷售放緩 房地産開發投資增速超預期

　　前4月商品房銷售放緩 房地産開發投資增速不降反創兩年新高

　　樓市調控政策加碼背景下，房地産銷售出現降溫跡象。

　　5月15日，國家統計局發佈數據顯示，1~4月份，商品房銷售面積與商品房銷售額增速雙雙回落。

　　不過，房地産銷售降溫的同時，房地産開發投資增速卻創下兩年新高。《每日經濟新聞》記者注意到，數據顯示，1~4月份，全國房地産開發投資27732億元，同比名義增長9.3%，增速比1~3月份提高0.2個百分點。

　　對於房地産開發投資增速提升的原因，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長邢志宏解釋説，首先，這與去年的延續效應是分不開的。另外，房地産現在正在進行分類調控，一線城市為了抑制房價過快上漲，也加大了土地和房屋的供應力度。

　　高基數及調控導致銷售回落

　　數據顯示，1~4月份，商品房銷售面積41655萬平方米，同比增長15.7%，增速比1~3月份回落3.8個百分點。商品房銷售額33223億元，增長20.1%，增速回落5個百分點。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示，商品房銷售面積繼續呈現增幅收窄的態勢，這説明市場降溫的態勢比較明顯。

　　申萬宏源首席宏觀分析師李慧勇認為，地産銷售回落主要受地産調控加碼及高基數影響。

　　而據央視網報道，截至目前，全國已有超過55個城市發佈了各種調控政策160多次。

　　調控加碼之下，對房價也將産生影響。近期，據社科院發佈的《房地産藍皮書：中國房地産發展報告（2017）》（以下簡稱“房地産藍皮書”）顯示，伴隨熱點城市房地産調控政策的實施，從去年10月以來房價漲幅已經出現收窄。預計2017年70大中城市新建住宅價格漲幅回落，熱點城市受政策收緊影響回落幅度將較大，全國房地産市場的商品房均價會由2016年增長10%，下降到2017年上升不到1%。

　　不過，嚴躍進指出，從銷售面積增速15.7%的水準來看，這也説明雖然市場在降溫，但依然是高於去年同期水準的。這和三四線城市形成的托底效應有關，對於三四線城市來説，類似的托底效應使得此類城市交易相對活躍，成為當前中國樓市交易活躍的一個重要組成部分。

　　在嚴躍進看來，部分大城市當前採取了搖號制度，説明市場成交量低是一個假像，如果供應端增加供應，後續交易端也會有上升的可能。類似的數據在商品房的待售面積上也得到了體現。

　　數據顯示，4月末，商品房待售面積67469萬平方米，比3月末減少1341萬平方米。其中，住宅待售面積減少1300萬平方米，辦公樓待售面積減少32萬平方米，商業營業用房待售面積減少5萬平方米。

　　“住宅待售面積下滑幅度是比較大的，充分説明瞭當前樓市去庫存的戰略依然是在執行的。”嚴躍進説。

　　房地産開發投資增速超預期

　　儘管房地産銷售回落，但房地産開發投資增速卻超預期。

　　數據顯示，1~4月份，全國房地産開發投資27732億元，同比名義增長9.3%，增速比1~3月份提高0.2個百分點。

　　國家統計局投資司首席統計師王寶濱表示，前4月房地産投資對全部投資增長的貢獻率為20.1%，拉動投資增長1.8個百分點。

　　對於前4月房地産開發投資繼續增加的原因，邢志宏表示，去年全國的商品房銷售面積增長了22.5%，使得房地産市場出現了比較強的景氣局面，很多房地産企業加大了投資力度，很多在建項目仍在進行，投資項目有週期性，一旦開工了以後需要延續一段時間。所以，目前房地産投資的增長可以説是這種週期性的延續。

　　除了與去年延續效應有關外，邢志宏還表示，房地産現在正在進行分類調控，一線城市為了抑制房價過快上漲，也加大了土地和房屋的供應力度。

　　對於未來房地産投資走勢，新開工面積與土地購置面積等數據表現成為機構關注的重點。

　　數據顯示，1~4月房屋新開工面積48240萬平方米，增長11.1%，增速回落0.5個百分點。房屋竣工面積28174萬平方米，增長10.6%，增速回落4.5個百分點。房地産開發企業土地購置面積5528萬平方米，同比增長8.1%，增速比1~3月份提高2.4個百分點。土地成交價款2104億元，增長34.2%，增速提高17.5個百分點。

　　房地産投資走勢機構存分歧

　　華泰證券首席宏觀研究員李超認為，近半年期房銷售火爆，地産投資有支撐，同時也不能低估新開工對投資的支撐作用。1~4月房屋新開工面積增速已經超過竣工面積增速，同時1~4月購地面積和土地成交價款均創下近年來新高。因此地産投資不會失速，維持中期內地産投資增速保持穩健的判斷。

　　在李慧勇看來，新開工面積小幅回落但土地購置面積大幅回升，原因一是國家加大熱點城市的土地供給，二是非熱點城市去庫存速度加快帶動開發商拿地和投資。預計全年房地産投資有可能大幅度超過市場5%左右的預期。

　　不過，從限購政策及中央關於房地産定位上來看，也有機構認為全年房地産投資將呈現溫和下滑。

　　中信證券研報認為，4月份房地産開發投資單月同比增長9.6%，回升0.2個百分點。房地産開發投資增速開始走穩，但是由於4月份以來全國各個城市限購政策的逐漸升級，未來房地産投資增速料將趨勢性回落。

　　中信證券上述研報指出，中國房地産自2006年之後有一個3年左右的週期現象，分三個階段。第一階段：房地産銷售回升，房地産價格回升，房地産投資回升；第二階段：由於房地産市場過熱，各個城市出臺限購政策，市場處於觀望狀態中；第三階段：房地産銷售回落，房地産價格回落，房地産投資回落。目前中國房地産市場正處於第二階段，接下來將經歷房地産的向下週期。

　　房地産藍皮書也預計，根據2016年底中央經濟工作會議“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，以及“既抑制房地産泡沫，又防止出現大起大落”的定調，房地産市場將回歸居住屬性，投機性需求將受到壓制。預計2017年房地産投資將進入下行通道，整體呈現溫和下滑態勢。