樓市降溫：二線城市土地交易冷清 底價出讓普遍

　　隨著樓市調控的步步升級，去年大熱的二線城市土地市場也出現降溫。近日，在青島、天津、南昌等熱點城市推出的地塊，大多以底價或低溢價率成交，有的地塊甚至多家開發商歷時數小時爭奪溢價率仍大大低於市場預期，可見隨著樓市調控的步步升級，去年大熱的二線城市土地市場也出現降溫。

　　近日，在青島、天津、南昌等熱點城市推出的地塊，大多以底價或低溢價率成交，有的地塊甚至多家開發商歷時數小時爭奪溢價率仍大大低於市場預期，可見開發商對土地市場密切關注，卻保持理性態度。

　　相關數據也顯示，4月土地市場成交量持續走低，尤其是二線城市回落最為明顯，但土地價格依然維持高位。業內人士預計，接下來土地市場將出現更加明顯的分歧，大多數開發商在土地市場出手將更加謹慎，但對於手頭資金較為充裕、規模訴求較高的開發商來説，或許將是拿地備貨的好時機。

　　二線城市土地降溫

　　5月11日，青島市國土資源和房屋管理局網上拍賣城陽區東郭莊社區2改造地塊和高新區統一齣讓的5宗地。最終，7宗地均以底價成交，其中保利頤榮聯合體3.15億元拿下城陽區東郭莊社區改造2宗商住用地；高新區5宗地則被海爾地産聯合海爾特種電器以約8.46億元拿下。

　　5月10日，龍湖地産以25.6億元的總價，競得天津市濱海新區的一宗商住用地，總面積達14.92萬平方米，溢價率不到1%。有天津的業內人士表示，原本預期的樓面地價介於18000-19000元/平方米，最終的成交結果“出乎我們的意料”。對於預期與結果表現出來的差距，該人士表示，“3.31新政”出臺之後，整體的市場情況趨於平淡，“以往政策出來之後的一段時間，市場往往依然比較旺，但是這次政策的效果要顯現得更快一些。”

　　也是在5月10日，南昌土地市場迎來了一場“馬拉松”式拍賣，作為紅谷灘中心區最後一塊未出讓的地塊，這幅地塊吸引了包括來自世茂、綠地、碧桂園、富力、華南城、藍光等企業的爭奪。

　　但即便是這樣一幅熱門地塊，整個拍賣過程可以用“淡定”來形容，前兩個小時叫價近百輪，加價幅度基本維持在1萬/畝至5萬/畝之間，樓面價由起始的5242.11元/平方米緩慢升至6197.37元/平方米，溢價率僅為18.22%，與此前業內期待的“激烈”形成了冰火兩重天。最終經過5個小時的拉鋸戰，富力以11.77億元拿下，溢價率62%，樓面價為8522元/平方米。雖然62%的溢價率在近期土地市場已相對較高，但在如此膠著的鏖戰之下，這樣的溢價率與去年土地市場相比明顯降溫。

　　房企拿地趨於謹慎

　　從統計數據來看，土地市場呈現出明顯的降溫趨勢，尤其是二線城市，成交面積顯著縮量，但土地價格依然維持高位。克而瑞房地産研究中心的數據顯示，4月份土地市場成交面積連續第四個月走低，其監測的300城經營性土地成交211幅，環比下降19%；成交建築面積2104萬平方米，同比、環比跌幅分別為14%和15%；但土地價格仍持續上行，成交樓板價提升至7136元/平方米，環比上漲20%。一線城市土地市場相對活躍，成交建築面積317萬平方米，環比增加44%；二線城市土地成交熱度持續走低，成交建築面積1276萬平方米，同比、環比分別下跌34%和24%；三、四線城市成交規模在3月小幅回升後重新下跌，成交建築面積511.77萬平方米，環比下降9%，但比去年同期微漲4%。

　　易居中國執行總裁丁祖昱認為，土地市場會進一步出現分歧，考慮到市場、貨幣等諸多因素，開發商在土拍市場出手會更加謹慎。這種謹慎直接體現在房企聯合拿地風潮更盛。例如保利、龍湖、首開、中海四家房企近期以127億的總價聯合獲得北京大興舊宮五幅地塊，這一戰略無疑為房企進駐土地資源日趨稀缺的一線城市增加土儲、同時也降低了資金風險，實現合作共贏。

　　從另一方面來看，隨著4月國土部和住建部出臺土地供應掛鉤去化週期政策，從樓市調控供給側發力，多個熱點城市住宅用地供應計劃的大幅提升，利好二季度的房地産開發投資。這對於手頭資金較為充裕，想要進一步擴大規模的房企來説，將是拿地、備貨的好時機。

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