非住宅地産去化壓力遠大於住宅 商業地産“沒銷路”

　　由於實體商業不景氣、地方政府超前規劃等多種原因，百貨業態及賣場相繼出現集中關店現象。王府井、萬達等多個知名百貨公司相繼關閉部分其在二三線城市甚至一線城市的門店。同時，另一零售主力業態“大賣場”也陷入業績下滑的困境。專家表示，商業地産等非住宅地産庫存形勢比住宅更為嚴峻，另一方面，因為部分老政策沒有適時更改，現有項目規劃中，住宅的商業配建比例仍無法調整，可能還會繼續“加庫存”。

　　非住宅地産面臨海量庫存

　　國家統計局最新發佈數據顯示，截至2016年10月末，商品房待售面積近7億平方米，同比增長1.3%。其中，住宅待售面積已現負增長態勢，而佔總庫存近三成之多的辦公樓及商業營業用房，其待售面積的同比增速均超過10%，嚴重拖了整個地産行業去庫存“後腿”。

　　記者在多地調查發現，近年來百貨業態及賣場相繼出現集中關店現象。同時，另一零售主力業態“大賣場”也陷入業績下滑的困境。據《中國商業地産行業(2015／2016)年度發展報告》稱，全國連鎖的大潤發超市利潤在2015年首次停止了增長，永輝超市業績也出現了小幅下滑，其他一些賣場也紛紛放慢甚至暫停了開店計劃。

　　數據顯示，商業物業待售面積自2015年10月開始持續走高，多個城市均出現商業地産庫存過大的情況。同策諮詢數據顯示，2016年上半年，成都、天津、南京存銷比分別高達141個月、96個月、83個月。不少二三線城市商業、辦公用房的去化週期也已超過50個月。

　　即便是在經濟發達的一線城市，商業地産産能過剩的情況也頗為嚴重，北上廣深的商業地産存銷比分別為56個月、42個月、23個月、36個月。

　　一些地方政府官員和開發企業普遍表示，當前商品房庫存中非住宅的壓力遠遠大於住宅。“去庫存壓力還是更集中在非住宅，特別是商鋪、辦公樓等。安慶商業物業的去化週期至少需要五六年。”安徽省安慶市住房和城鄉建設委員會副主任陳斌説，“實體店生意不好做，即使是市區最繁華的地段也有KTV、咖啡店等關店現象。”

　　在安徽省池州市，即使在主城區，商業地産也面臨“沒銷路”的局面，一些商鋪每平方米均價從7萬元降到4萬元依然賣不動，大量閒置。池州一位房地産開發公司總經理告訴記者，該公司開發的一處項目共100萬平方米，是當地最大的項目之一，目前住宅已基本消化完畢，“但達到預售條件的3萬平方米非住宅幾乎都沒賣出去”。

　　類似情況在三四線城市十分普遍。世邦魏理仕研究部中國區主管謝晨表示：“不少城市供應過剩將令商業地産市場在短期內承壓。以寫字樓市場為例，2016年全國17個主要城市寫字樓累計空置面積將增加32%。如成都、重慶、無錫、長沙的空置率將連續第三年處於30%以上，市場嚴重供過於求。”

　　電商衝擊無序開發是主因

　　業內人士認為，地方政府的超前規劃和無序開發、電子商務的衝擊及開發商和運營商的同質化競爭是商業地産陷入“寒冬”的關鍵因素。

　　謝晨分析稱，由於前期規劃體量、推地節奏與市場需求的協同欠佳，加之後期交通、商業配套跟進不夠及時，不少城市的新城新區商業地産普遍面臨供應充沛而需求不足的困境。

　　截至2015年底，上海重點發展的大虹橋商務區庫存高達66.4萬平方米，去化週期超36個月。由於新增供應劇增，開發商普遍推遲虹橋項目入市。

　　業內人士表示，目前商業地産行業呈現整體性困難，既有來自行業內部，如商業規劃失控、地産商業項目供應量過大等原因，也有電商衝擊、經濟下行等外部因素。

　　易居中國執行總裁丁祖昱認為，百貨業的利潤增速已出現連續四年下滑，2015年則出現史上首次利潤負增長。“首先是供給需求過多，如商鋪投資一直處於高位，商業用地供應持續增長，其結果就是商業地産開工速度高於零售總額增長。一線城市的租金尚能保持低速增長，二線城市的租金已出現下滑趨勢，而中西部的商鋪相比2008年少了一半。此外，當前商業地産面對的最大壓力仍是電商衝擊。”

　　同質化嚴重也是商業地産陷入困境的原因。戴德梁行中國區商業地産服務部主管江舒民説：“以新建區域型購物中心為例，由於商業項目相互間競爭激烈、供應量大，易造成項目同質化情況。”

　　記者在福建省一個三線城市調查發現，此前該市已有的萬達廣場等商業項目滿足當地消費需求，而2015年底該市又開業一個大型商業綜合體。該商業綜合體的相關負責人坦言：“新增消費需求幾近飽和，我們只能爭取把萬達那邊的客源挖過來。”

　　住建部住房專家委員會副主任、中國商業地産聯盟理事長顧雲昌表示，泡沫化、同質化、邊緣化、過量化是當前商業地産面臨的主要問題。

　　專家稱地産規劃應更科學

　　儘管非住宅地産高庫存問題開始顯現，但記者近期走訪各地發現，不少地方政府和絕大多數房地産企業依然沿用之前的開發套路，去庫存手法簡單粗放，高庫存風險不斷累積。

　　不少開發商反映，仍有部分老政策沒有適時調整，可能還會“加庫存”。池州、安慶等地不少房企反映，儘管商業地産已嚴重過剩、風險突出，但現有項目規劃中，住宅的商業配建比例仍無法調整，地下車庫的平均配比也仍為1：1。

　　“雖然程式上來看，在不違背城市總體規劃的前提下，經過專家評審、市政府批准等程式後可以調整規劃，但考慮到土地出讓公平性，以及不同性質用地的土地出讓金額度也不一樣，實際操作起來很困難。”池州市城鄉規劃局副局長胡軍保分析説：“首先，原先項目規劃為純商業用地的，根據現有政策不能調整為住宅；其次，項目規劃時明確了商住比例，或明確商業用途的，也不能調整。只有項目規劃為商住綜合且並未明確比例的，或純住宅項目的戶型可以調整，但也要走程式。我們也在和規劃局申請，把項目裏還沒有建設的一條商業街轉化為住宅，或者減小體量，但目前為止還沒有獲批。”

　　也有業內人士指出，商業地産之所以看起來庫存“驚人”，與商業地産運作模式也密切相關。

　　“住宅以個人持有為主，其庫存消化週期可以以房價和交易量等指標直觀地體現；而商業地産的所有者以開發商、房地産基金或金融機構為主，且以運營為主。不少商業資産是開發商自持和運營的，因此無法以是否交易統計庫存量。”SOHO中國董事長潘石屹認為，住宅庫存與商業地産的統計口徑略有不同。“四年前，SOHO中國已開始轉型，從銷售資産模式為主轉變為持有出租物業為主。在當前‘資産荒’的市場環境下，不動産投資是較好的抵禦通貨膨脹的方式，因此核心資産必須留著。”

　　紅星美凱龍副總裁、董事會秘書郭丙合也表達了相似觀點：“在上海等一線城市，紅星都是‘左手開發、右手運營’。紅星美凱龍大多數的收入是以租金收入和運營收入為主，而不是靠出售商業物業盈利。”此外，記者獲悉，商業物業眾多的萬達集團的主要盈利來源也是租金收入。

　　世邦魏理仕華東區顧問及交易服務商業部資深董事范紅娟表示：“未來商業地産開發和運營商應當更加注重體驗感的提升，除了通過增加餐飲、娛樂業態吸引客流外，還要組織策劃更多現場活動來吸引年輕消費群體。”

　　針對各地“非住宅”去庫存壓力，一些基層幹部和開發企業負責每人平均表示，要儘快從“供給側”入手，及時調整政策，解決商業地産過剩、供需失衡等問題，防止“風險點”進一步擴大。

　　顧雲昌認為，政府首先應從供給端入手，要優化土地供應結構，通過供地、規劃等途徑控制增量。對於庫存量大的城市，要暫停商業用地出讓。“首先，通過合理調整項目規劃，防止商業地産進一步積壓。未來在城市商業佈局上，宜採取核心商圈、街區商業、社區底商分層次開發，避免商業綜合體、百貨類項目扎堆，實現相對均衡。其次，針對商鋪消化庫存渠道單一、單純依靠銷售很難消化的問題，適當從稅收政策入手，鼓勵開發商自持。第三，促進已有的商鋪、辦公、車庫等消化，可考慮將‘房票’‘購房券’等有效化解住宅庫存的政策擴展到商業地産上。”