定增被否P2P受限 地産金融“老炮兒”世茂遭遇尷尬

　　◎每經記者 吳若凡

　　在某種層面上，世茂集團今年的融資遭遇，或許會于明年在其他企業身上重演。今年10月，世茂股份的定向增發方案，被證監會駁回。證監會主機板發行審核委員會認為，世茂的非公開發行股票申請存在《上市公司證券發行管理辦法》第三十九條第（七）項規定的情形——嚴重損害投資者合法權益和社會公共利益，不得非公開發行股票。

　　對此，優淘城總裁薛建雄告訴記者，對世茂來説，這一融資遇阻的影響可能並不大。

　　此前，世茂集團的業務觸角已進入人壽保險、網際網路財險等保險領域，設立網際網路小額貸款公司，搭建了一個內容豐富的金控平臺，又在設立、發行房地産資産證券化産品方面擁有豐富經驗。

　　可是，這個金控平臺對世茂的房地産業務有幫助嗎？此前，公眾號“華爾街見聞”曾推送一篇文章認為，大部分房地産企業設立的金控平臺和主營業務無關，只是為了增厚利潤，才設置這樣一個平臺。

　　世茂的金融佈局

　　2015年，國內貨幣環境和融資環境都較寬鬆，當年萬科聯手鵬華基金髮起國內首只公募REITs、萬達與快錢合作發佈眾籌理財産品“穩賺1號”……諸多房企在金融領域謀篇佈局，創造了名副其實的房地産金融創新年。

　　當年，世茂集團獲批籌建房地産行業首個網際網路小額貸款公司。目前，網際網路小額貸款公司在全國範圍內僅有十數家，世茂集團是其中唯一一家以房地産為基礎的網際網路小額貸款公司。世茂同時聯合博時資本、匯添富資本發行了兩筆房地産ABS産品，這次資産證券化動作一度被外界視為中國地産金融史上的一個轉捩點。

　　博時資本-世茂酒店資産證券化項目，其基礎資産是世茂旗下多家五星級酒店，産品總規模26.9億元，創下國內已發行酒店資産證券化項目産品的最大規模。

　　此前，世茂集團還與博時資本推出全國首單物業費資産證券化項目，也是在非住宅領域的首次證券化。

　　資産證券化可將具有共同特徵的貸款、租約、應收賬款等不流動的資産包裝成為可以市場化的、具有投資特徵的帶息證券。由此業內認為，世茂的資産證券化舉措，能為其激活存量資産、提高資金配置效率提供很大效益。

　　記者就資産證券化問題諮詢世茂集團相關負責人，對方表示不便接受採訪。

　　的確，世茂股份是在金融領域涉水較深的一類房企，特別是在資産證券化方面，但此外，據記者了解，今年初，世茂股份還與樂視網等公司聯合成立新沃財險，進軍網際網路財險領域。

　　今年9月，世茂股份則協同浩盈進出口、中遠進出口、金閩進出口、梅森休閒健身俱樂部、廈門明發集團6家公司共同發起籌建匯邦人壽。該公司註冊資本為10億元，其中世茂股份出資2億元，持股比例20%，為第一大股東。

　　因為在金融領域有了多層面的佈局，世茂集團已經隱隱構建起結構較豐富的金融平臺。以網際網路金融為例，目前，不少開發商已經很難拿到銀行的新增開發貸，即便拿到成本亦不低，但正是因為有互金平臺，世茂一直以來能通過發行低息長期票據、贖回高利息票據的手段嚴控融資成本，融資成本有時甚至要比銀行渠道更低。

　　據統計，今年世茂股份已經發行了一筆票面利率4.8%總額40億元境內公司債券，一筆利率3%金額20億元短期票據，另有兩筆總額35億元境內公司債券，票面利率3.3%上下。

　　監管趨嚴

　　即使是房地産金融領域的“老炮兒”，也可能在行業環境變化時遇上尷尬。

　　今年10月，世茂股份的定向增發方案被證監會駁回，證監會主機板發行審核委員會認為，世茂的非公開發行股票申請存在《上市公司證券發行管理辦法》第三十九條第（七）項規定的情形——嚴重損害投資者合法權益和社會公共利益，不得非公開發行股票。

　　日前，國務院辦公廳發佈《網際網路金融風險專項整治工作實施方案》，房企的互金平臺也或受影響。

　　不過，資深基金人士陳國華告訴記者，開發商將互金平臺當作一個融資渠道在業內已是公開的方式。利用P2P等多種渠道，互金平臺可為地産商提供資金來源，減少對銀行融資渠道的依賴。

　　但上述方案明確提到，“房地産開發企業、房地産仲介機構和網際網路金融從業機構等未取得相關金融資質，不得利用P2P網路借貸平臺和股權眾籌平臺從事房地産金融業務；取得相關金融資質的，不得違規開展房地産金融相關業務。

　　地産評論人士薛建雄分析認為，除了為關聯交易公司進行融資外，部分公司的融資主體甚至為關聯企業。部分地産公司在類似項目上存在自融嫌疑。

　　金控平臺如何施展拳腳

　　通過銀行、股權和債券等渠道的直接融資，以及通過基金、信託發行産品所獲得的間接融資，這些房企融資的主要渠道，目前在監管層面，已經明顯受到抑制。

　　對此，新城控股高級副總裁歐陽捷表示，從目前情況來説，想要突破限制並沒有非常好的辦法。對於企業來説，只有在合規的前提下，將資金用於正常生産經營活動、補充流動資金，根據發債的用途去做。

　　歐陽捷認為，近期一系列政策的重點是為了防止資金流入到土地市場，而房企普遍存在抵押土地再貸款的情況，所以本質上是降低房企杠桿。而此輪政策收緊，為的是控制樓市資産泡沫，控制和減少資金流向房地産。

　　從世茂集團搭建金控平臺的一系列做法可以看出，目前涉足的大部分金融領域，都可以為房地産開發業務提供服務。

　　此前，保監會多次出臺規定，保險公司股東不能將保險資金直接用於股東自身的業務，“保險公司不是提款機”這一提法被多次提及。而銀監會、證監會也對金融機構股東和金融機構發生關聯交易，有明確的條文限制。這是很多開發商雖然擁有金控平臺，但無法為主業服務的一個重要原因。

　　從萬科等部分房企的實踐來看，監管機構還是允許金融公司向和股東有業務往來的上下游供應商提供供應鏈借款的。

　　供應鏈融資，正是房地産企業金控平臺可以大展拳腳的領域。房地産開發行業下游的建築供應商、水泥廠、各種建材企業、廣告公司、建築設計公司等均可以申請供應鏈金融。相比其他金融機構，開發商對自己的供應商面臨的市場競爭能力、産品服務、經營狀況有更為清晰的了解。

　　被房企控股或參股的公司，可以通過調研，獲取這些供應商的部分經營數據，為貸款業務或者其他融資業務的開展，提供關鍵數據。

　　陳國華告訴記者，世茂的金控平臺也可以以這一模式開展業務。比如，世茂股份有許多商業地産項目，這些商業項目多會有一些戰略夥伴級別的品牌租戶。當這些租戶需要借款時，金融公司就可以向世茂股份調取相關客戶的經營數據，作為是否提供貸款的依據。而世茂股份也可以因此要求品牌租戶將日常流水交給世茂股份來收銀，到月底再結賬，以進一步加強對借款風險的管控。