房地産指標回落：意味著房價普漲結束 樓市分化加劇

　　房地産多項指標回落，只是意味著房價普漲階段的結束，同時意味著樓市分化的加劇。熱門城市和熱門地段總會擇機回溫的格局並未改變。

　　近日，國家統計局發佈7月份房地産開發投資和銷售情況。在開發投資端，房地産開發景氣指數再度下滑至94.01，比6月份回落0.39點。今年1月至7月，全國房地産投資增速比1月至6月回落0.8個百分點，其中住宅投資增速大幅回落1.1個百分點。在銷售端，1月至7月，商品房銷售面積增速比1月至6月回落1.5個百分點，銷售額增速回落2.3個百分點。

　　多項關鍵指標回落，預示著房地産市場在總體上已接近頂部。在下半年，樓市很可能出現逐漸下行的趨勢。這背後，部分緣于一線城市和一些二線城市收緊了調控繩索，提高了樓市開發和銷售的門檻；部分緣于一些樓市火爆上漲後，市場有調整的要求。特別是“地王”頻現和三四線城市樓市庫存仍居高不下，抑制了企業的投資熱情。

　　樓市適當降溫，對宏觀面來説是一件好事。過去樓市的發展和樓價持續上漲，曾階段性地具有多贏效應：地方政府可獲得鉅額土地財政收入，銀行可獲得可靠的房貸利潤，早期購房者可改善居住狀況和財務狀況。但是，這種階段性的多贏效應，正被越來越嚴重的負面效應覆蓋。一方面，房地産市場的過熱不止一次導致資金嚴重錯配，使其他實體經濟得不到足夠的資金支援，加大了産業失衡的嚴重程度和産業結構調整的難度。另一方面，住房消費和投資壓抑了居民的日常消費需求，加大了企業成本。有調查表明，房價高漲，已成制約企業發展的三大因素之一。華為深圳搬遷的傳聞，充分表明瞭樓市對企業造成的困擾。此外，一線和二線城市的虹吸效應，導致三四線城市“鬼城”頻出，樓房積壓嚴重，造成極大浪費，弱化了經濟發展的可持續能力。

　　正是看到了房地産畸形發育的風險，政策面近期明確提出“抑制資産泡沫”，並堅持穩健的貨幣政策。7月份，在適度寬鬆的一片預期中，M2同比增速只有10.2%，遠低於13%的年均水準，或許折射了決策層的審慎考量。這一考量不可能與房地産市場無關。

　　不過，現在就把房地産開發投資與銷售增速的回落，視作房地産市場反轉的信號，還為時尚早。與貨幣政策的穩健相比，對房地産市場的具體調控，要靈活得多。因城施策是目前房地産市場調控的主調，一二線城市與三四線城市的房地産市場，有著涇渭分明的政策待遇。這也意味著，那些有居住和投資價值，而在本輪週期中上漲幅度不大的二線城市，政策未必會收緊，杠桿也未必會調整。此外，過去的調控史表明，對一線城市和熱門二線城市實施的限購措施越嚴格，未來的反彈也越強烈。即使現在遏制住了房價，但長期看未必能持續。這是地區發展差異、環境差異決定的。

　　因此，房地産多項指標回落，只是意味著房價普漲階段的結束，同時意味著樓市分化的加劇。熱門城市和熱門地段總會擇機回溫的格局並未改變。真正的改變，要等待更基礎性的環境變化。比如土地財政弱化、實體經濟的財富效應充分顯現等等。顯然，這需要時間。

　　本報特約評論員 徐立凡