聚焦樓市：地王頻現背後有何風險 房價繼續上漲？

　　一線城市及部分二線城市樓市經歷了上半年的升溫後，樓市趨緩、地王頻現、限購限貸、杠桿風險等成為房地産業的熱點問題。日前在海南舉行的2016博鰲房地産論壇上，與會人士就此發表了各自的看法。

　　熱點一：房價會否繼續上漲？

　　“今年上半年出現的部分城市房價新一輪上漲不可持續，下半年或將下降。”新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷説。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，6月份70個大中城市房價環比上漲城市數繼續減少，漲幅繼續收窄。

　　數據顯示，6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有55個和48個，分別比上月減少5個和1個；下降的城市分別有10個和14個，分別比上月增加6個和1個。新建商品住宅價格環比上漲的55個城市裏，有33個城市的漲幅比上月收窄；最高漲幅為4.9%，低於上月0.6個百分點。

　　據測算，6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均分別上漲1.8%和1.2%，分別比上月收窄0.1和0.2個百分點。分城看，一線城市環比漲幅比上月略有擴大，二三線城市環比漲幅持續收窄。

　　國家統計局新聞發言人盛來運説，幾個月來，房地産銷售保持較高增速，但在經歷回落過程；房價漲幅有所放緩，樓市分化較為明顯。

　　談及未來房地産市場的走勢，住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌表示，預測下半年將會比較平穩，增速會放緩。“由於房價已經到達週期高位，明年部分城市房地産市場將出現負增長。”

　　對於房地産下行趨勢的判斷，全聯房地産商會創會會長聶梅生也表示認同，她認為上半年房價漲幅已形成階段性高點，未來整個市場趨緩已成趨勢。

　　熱點二：“地王”頻現背後有何風險？

　　地王頻現成了上半年房地産市場的一大特徵，全國50個主要城市冒出200余宗“地王”。與會人士認為，這場“地王盛宴”背後的風險值得警惕。

　　“地王項目未來能否賺錢，要看貨幣政策是否會收緊。”迦南資本合作創始人、建銀精瑞資産管理有限公司董事長李曉東表示。

　　對於地王頻出現象，經濟學家向松祚説，這説明中國房地産不夠健康，目前北、上、廣、深、杭均價已經接近5萬元，購置100平方米房産需500萬元，超過其高薪階層年收入的10倍，房價收入比過高。

　　“現在是沒買到地糾結三天，買到地糾結五年。”旭輝控股董事兼主席林中認為，未來5年，北上廣深房價難以覆蓋現在的地價，近來在這些城市買地如果要想有錢掙，壓力不小。

　　熱點三：樓市調控是否更嚴？

　　就在與會人士就“如何看待二線城市限貸限購”討論之際，二線城市“四小龍”中的兩個先後發聲：南京宣佈在南京購買二套住房首付將不低於35%，土拍網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。蘇州當日也規定首套未結清二套房首付比例上調，外地人買二套房要交1年社保。

　　南京上半年房價飆漲，6月新建住宅均價同比漲幅高達29.7%。

　　歐陽捷表示，二線熱點城市出臺調控政策，目的是解決房價過快上漲的問題，同時控制地價的快速上漲，兩者相輔相成。

　　中國房地産協會原副會長朱中一也表示，中央提出抑制資産泡沫，預示著熱點城市將嚴格實施差別化的住房信貸政策，以抑制房價、地價非理性上漲。南京、蘇州通過限購、限貸等政策，力求降低房地産市場的杠桿率，抑制投資需求，呼應中央的“抑制資産泡沫”政策。

　　不過，此前合肥等城市的限貸政策被稱為“最嚴樓市限貸”引發爭議，有人認為行政手段干預過多。顧雲昌認為，限購、限貸等政策是不得已而為之，是短期行為。

　　“當市場下行了，這些政策也沒必要再執行。”顧雲昌説，房地産市場還是應回歸市場手段來調控，行政手段為輔。

　　熱點四：杠桿風險到底大不大？

　　“中國居民購房加杠桿的速度過快。”中國銀行業協會首席經濟學家、中國“十三五”規劃專家委員會委員巴曙松在論壇上説。

　　巴曙松表示，從他的研究來看，我國居民購房杠桿率從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年這個數字估計會上升至44%。每一輪房價的上漲，都伴隨著居民購房杠桿率的提升。

　　“通過交易杠桿大致評估後發現，新增的房貸銷售比處於高位，上漲空間有，但不宜有太樂觀的預期。”巴曙松説，中國的新增房貸的銷售比從2011年以來持續上升，2016年上半年高達43%，而50%左右被認為是居民新增房貸銷售比比較高的水準。

　　與會人士認為，“首付貸”等杠桿産品應該被重點關注，否則會引發一連串的負面效應。

　　當談及接下來是否會實行降準、降息等政策時，經濟學家、國民經濟研究所所長樊綱認為，現在都在強調回歸中性，回歸中性意味著不擴張、不收縮。