三部委發通知調房産交易契稅 北上廣深基本無緣

示意圖

　　財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部昨日聯合發佈通知，自2016年2月22日起，調整房地産交易環節契稅、營業稅優惠政策。通知中還稱，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施上述個人購買家庭第二套改善性住房契稅優惠政策和營業稅優惠政策，上述城市個人住房轉讓營業稅仍按照之前政策執行。

　　繼月初下調首付比例後，房地産市場再度迎來新的刺激措施。昨日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部聯合發佈通知，自2016年2月22日起調整房地産交易環節契稅、營業稅。

　　根據通知，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。新政還特別提出：二套房契稅優惠以及營業稅優惠，暫不適用於北上廣深四地。

新政不再區分普通和非普通住宅

　　新政不再以144平方米為界區分普通和非普通住宅，而是統一規定：購買90平方米以上首套房的按網簽價的1.5%徵收契稅。而在過去，一旦交易房屋面積大於144平方米，就要按3%徵收契稅。

　　以北京為例，原來執行的契稅政策是，居民購買唯一住房且為普通住宅的，90平方米以下的契稅為1%，90-144平方米為1.5%，144平方米以上的為3%，而此前二套房不論面積多少都是3%。現在，首套房的契稅新政策是直接用面積標準劃分，90平方米以下的，一律1%，90平方米以上的，一律1.5%。

　　兩年以上住房出售全部免征營業稅

　　根據通知，營業稅方面，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。

　　營業稅原來的政策是，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。去年3月，普通住房營業稅免征門檻被從5年下調為兩年。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次政策是對住房交易和住房消費的又一個刺激手段。“此次稅率的調整對於降低交易成本、活躍交易氣氛有積極利好。”

　　北上廣深無緣部分優惠政策

　　不過，新政特別提出：二套房契稅優惠以及營業稅優惠，暫不適用於北上廣深四地。這意味著北京若要享受此輪新政，必須符合首次置業並且房屋面積大於144平方米的條件。

　　2月2日，央行發文稱，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。目前，僅有四個一線城市，即北上廣深及旅遊城市三亞仍執行限購措施。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，政策繼續繞開了一線城市，整體看，一線城市庫存問題並不嚴重，預計後續寬鬆政策也很難覆蓋到一線城市，但這些政策對一線城市的心理影響依然比較大。

　　一些業內專家也表示，在樓市分化的背景下，這四個一線城市當前面臨的首要問題是價格上漲壓力較大，此次調整也體現了差異化的樓市調控思路。

　　降低購房契稅有利於大戶型銷售

　　“這次調整是房地産‘去庫存’和穩定市場眾多舉措的重要組成部分，可以帶動剛性需求、刺激改善性需求，還可以促進二手房市場活躍。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，與之前出臺的信貸、住房公積金調整等政策一同，此輪調整可謂“多策並舉”，體現了持續性，將從整體上提振需求，對住房市場保持持續增長和“去庫存”有積極影響。

　　北京青年報記者了解到，從整體來看，北京房地産市場的庫存並不嚴重，但存在結構性的問題，一些高端住宅和商業物業的庫存壓力較大。對於本次契稅優惠調整，業內人士認為，降低購房契稅有利於提高大戶型的銷售。

　　以在北京東五環附近首次購買一套150平方米的大戶型為例，以每平方米4萬元來計算，該房的總價為600萬元，若在2月22日之前購買，此時該家庭應繳納的契稅為3%，總計18萬元，而在本次契稅優惠之後，應繳納的契稅標準降低為1.5%，實際繳納為9萬元，總共減少契稅為9萬元。

　　同時，本次新政的最大亮點是對改善型或二套購房的群體賦予減稅政策。對於面積超過90平方米的住房，從過去3%的契稅調整到了2%，這也使得購置大戶型的改善型用戶獲得利好。

　　業內人士認為，此次契稅調整，可以看出政策的兩個導向，一是鼓勵購房者積極購置大戶型住房；二是鼓勵購房者積極換房，這同時將有助於消化非一線城市的庫存，有利於盤活非一線城市市場流通與銷售環節。