新婚姻法解析:房産證“加名”保障還貸者利益

　　最高人民法院關於婚姻法的最新司法解釋一公佈，立即引發了網路口水仗，“父母為兒買房兒媳沒份,婚姻法讓女人寒心”。有網友認為新婚姻法太“坑爹”——房子屬於個人財産，但債務屬於共同債務，也有網友戲稱，“新婚姻法告訴女人，男人不可靠，男人的房更不可靠。”

　　記者了解到，新出臺的新婚姻法解釋（三）首次明確離婚案件中一方婚前貸款購買的不動産應歸産權登記方所有。記者根據婚前還貸買房這一焦點，選取兩個真實案例邀請專家進行專業分析。

　　林小姐和周先生準備在明年結婚。去年年中，兩個人在雙方家庭資助下付了45萬元首付，貸款購得廣州一套145萬元的三居室。由於周先生名下沒有房産，而林小姐已在廣州擁有一套單身公寓，二套房可能遭遇首付提高和貸款利率大增的問題，為省下一筆費用，雙方協商房産證上只寫周先生的名字，而林小姐及其家庭出資的28萬元已私下以借條方式體現。購房後，兩個人共同負擔貸款，目前房産已增值至200萬元。

　　林小姐向本報諮詢，此套房産是否已成為周先生的個人婚前財産？如何能更好地保護自身權益？

　　專家説法：中山大學法學院張民安教授表示，雖然雙方協商後房産證上只有周先生的名字，但林小姐及其家庭以借條的方式借給周先生28萬元，主觀上是出自雙方共同出資購買房屋的意願，所以根據民法認定，雙方正式結婚前可以理解為雙方按份共有財産，一旦雙方領取結婚證（即婚姻關係成立之後）則房屋由雙方按份共有變為共同共有財産。民法當中，按份共有在財産分割時是按照當初雙方出資份額來進行分割的，而共同共有則是對半分割。

　　張民安表示，該案例表面上看來是周先生借了林小姐及其家庭的28萬元之後個人支付的首付款，但是其借貸關係是虛假關係，實際上還是共同出資購買房屋，即便兩人結婚之後房屋房産證上的名字沒有從一人更改為二人，房屋也屬於夫妻雙方的共同財産。

　　新婚姻法解釋（三）摘要

　　“夫妻一方婚前簽訂不動産買賣合同，以個人財産支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財産還貸，不動産登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動産由雙方協議處理。依前款規定不能達成協定的，人民法院可以判決該不動産歸産權登記一方，尚未歸還的貸款為産權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財産增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由産權登記一方對另一方進行補償。”

　　陳先生和陳太太已結婚六年，剛結婚那會，陳先生拿著每月3000元的工資，從朋友那借了15萬元，自己勒緊褲腰帶出了5萬元，買了廣州濱江東沿線的小兩房做婚房，房子總價60萬元，首付20萬元。結婚以後，陳太太跟陳先生一起還借了親戚朋友的錢及貸款，通過六年努力終於還清。六年下來，房子總價升至215萬元。

　　陳太太告訴記者，當時在還親戚朋友那筆錢和房貸的時候自己幾乎出了一半還多，但卻沒有留下相關的字據等。她想請教專家，如何才能保護自己的權益。

　　專家説法：張民安表示，這個案例完全適用於《婚姻法解釋三》第十條。萬一今後夫妻雙方出現財産分割方面的糾紛，離婚時該不動産由雙方協議處理。依前款規定不能達成協定的，人民法院可以判決該不動産歸産權登記方即陳先生所有，雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應的財産增值部分，離婚時應由産權登記一方對另一方進行協議補償。

　　雖然陳太太沒有保留相關還款的字據，但可以根據雙方還款賬戶兩人打款的記錄來判斷，同時也可以以房産證加名、簽訂婚姻財産協議之類的方法來解決。

　　專家支招

　　婚姻理財如何“保房”

　　一、房産證可以婚後“加名”

　　張民安建議，夫妻雙方共同出資還款的時候，應將房産證上的名字改為兩個人共有。例如案例二中，陳太太如果在還款初期就提出將房産證上陳先生的名字更改為陳先生、陳太太兩人共同的名字,是對陳太太獲得利益最大化的保障。

　　民生銀行理財分析師簡岑則建議，房産證“加名”最好在婚後。如果在購房時就直接寫兩個人的名字，不會産生額外費用，但如果婚前一方的房産需要加另一方的名字，則等同於轉讓一半房産，需要付高額的契稅、個人所得稅、營業稅等。但如果領取結婚證之後再加名，程式就相對比較簡單。

　　二、簽訂婚姻財産協議

　　如果不打算更名，準夫妻或者夫妻雙方也可以簽訂婚前或者婚後財産協議，證明房産屬於雙方共同擁有，但是，這種方法有一定的風險。比如案例二，陳太太可以讓陳先生簽訂婚後協議。這樣手續相對簡單，費用也更低。但如果丈夫背著妻子將房屋賣給第三人，財産協議無法保護。