編者按：新一輪樓市調控正處“進行時”，相關部門、各地政府陸續推出了配套實施措施。在這樣的背景下，近期不少城市樓市初現變化，成交量明顯回落。與此同時，“地王”仍在推陳出新，信貸及資本對樓市的追逐一時難改，觀望氛圍逐漸濃厚。樓市調控面臨“窗口期”，房價離“理性回歸”有多遠？本版今日特約請本報駐各地記者，對近期樓市作出初步分析判斷。
北京：
樓市成交量下跌 價格未現明顯鬆動
記者 李佳鵬 北京報道
持續火爆的京城樓市正在發生變化，記者從亞豪機構、中原地産、鏈家地産等機構獲得的數據顯示，北京一二手商品房成交量均出現了一定幅度的下跌，但房價依舊堅挺未出現明顯的鬆動跡象。業內人士認為，下一步京城樓市面臨調整，不排除房價出現局部性、階段性的回調。
北京中原三級市場研究部的統計數據顯示，2010年1月1日至15日，北京二手住宅網簽成交量為5248套，與2009年12月同期的19861套相比，下浮73 .6%，與12月下半月的17538套相比，也明顯下浮了70.1%。
和二手房的走勢相類似，一手期房商品住宅成交也出現了一定幅度的下滑。亞豪機構統計顯示，截止1月17日，北京期房商品住宅成交3618套，成交面積39.1萬平方米，其中不包括政策房純商品住房成交套數、面積分別為3191套、35.7萬平方米，與2009年1月同期相比，期房商品住宅成交套數下降了25.2%，成交面積下降了15.1%，而不包括政策房的純商品住房成交量也同樣出現下挫，成交套 數 、面 積 分 別 下 降 了15 .1%和3.5%。與之對應，現房成交量與去年同期相比略有上升，截止1月17日，北京現房商品住宅成交1098套、成交面積15 .2萬平方米，同比去年同期分別上升了10.9%和32.2%。
與此同時，二手房累積房源量出現較大幅度增漲。“鏈家地産”統計顯示，1月上半月，新增房源量與2009年12月同期基本持平，累積房源量卻幾乎是12月同期的兩倍；而新增客戶量比12月同期下降四成左右。這樣一來，二手房供需比從原來的1：5左右，降至1：1.5左右。
對於成交量的下滑，中原地産三級市場部副總經理宮萍分析認為，主要有兩方面原因。首先，2009年北京市二手住宅創新高的20萬套成交量，既消化了2008年抑制的購房需求也透支了一部分2010年的購房需求，進入2010年以來，需求量有所回落，致使交易量走低。
其次，繼2009年12月14日國務院常務會議明確表態“遏制房價過快上漲”外，近期住房和城鄉建設部部長姜偉新提出，要繼續綜合運用土地、信貸、稅收等手段，加強和改善對房地産市場的調控。這無疑是給消費者傳遞一種信號，2010年房價有可能出現下降，進而引發購房者觀望，致使成交量下降。
儘管成交量出現一定幅度的下跌，但房價依然堅挺未出現明顯的鬆動跡象。記者了解到，受2009年北京二手樓市火爆交易的影響，業主的心態仍舊比較堅挺，除個別著急用錢急賣或本身房産在某些方面有缺陷(如採光差等)的業主可以有微量的議價空間外，絕大多數業主的報價仍舊在高位徘徊。北京中原地産望京區域的分行經理介紹，1月以來，區域內中高檔二手商品房的報價雖未繼續大幅上漲，但也未出現回落的跡象，區域內的二手房均價從去年12月的18000元每平方米左右漲至18500至20000元每平方米左右。
對於未來的走勢，接受記者採訪的業內人士都持謹慎樂觀的態度。北京中原三級市場研究部認為，1月本身 是 傳 統 的 樓 市 清 冷 期 ，而 受 到2009年樓市瘋狂活躍的影響，今年樓市會顯得格外冷，而隨著樓市相關政策的逐漸明朗化，預計買賣雙方的僵持現象將持續至春節後，1月至2月中旬的樓市成交將不夠活躍，而業主的堅挺心理仍將繼續。
亞豪機構副總經理高姍認為，2010年北京房價的總體走勢仍將保持上行。之所以這麼判斷，一方面是由於經濟走勢、投資環境、通脹因素等宏觀環境的影響造成的；另一方面是由於2009年土地價格不斷上漲，“地王”屢創新高，在成本因素作用下，未來的房地産價格必然會出現上漲。此外，從需求層面來看，由於北京的大城市效應，不但剛性需求旺盛，投資性需求也比較強大。在多重客觀因素的疊加作用下，2010年房價仍將保持上行走勢。
不過，高姍同時表示，不排除房價會出現局部性、階段性的回調。她解釋説，這一方面是由於剛性關係和具體産品來決定的。某一時間段、某一區域，産品同質化、集中入市等都會造成供需關係發生變化，為了銷售産品，開發商會出臺相關措施，如打折、促銷、降價等，這些都是正常的市場交易行為。另外一方面受政策調控影響，消費者很可能再次出現觀望情緒。屆時樓市的供應格局將會發生改變，階段性的供大於求現象很可能發生，屆時，房價將會出現調整。
杭州：
又現“退房大單”樓市多空轉換的“前奏”？
記者 柴驥程 裘立華 杭州報道
2010年元旦剛過不久，資本敏感度較高的杭州樓市驟然怪象叢生，當地房管部門主辦的透明售房網顯示，杭州的一些樓盤連續出現退房大單。
人們記憶猶新，就在2009年5月，杭州樓市出現“井噴”行情之前，也曾出現過類似的退房大單。但是，眼下的這些退房大單背後究竟隱藏著怎樣的秘密？是房産商又在變幻什麼花樣，還是投資客開始悄悄撤離？面對記者的調查，各方人士莫衷一是，但是，可以確定的是，一些樓市高位接盤者的情緒開始變得焦躁不安，一些開發商也急於脫手去年製造虛假交易的“捂盤房”。
杭州再現集中退房現象
2010年1月15日，杭州市房管局主辦的杭州透明售房網出現異樣的資訊，杭州主城區單日退房21套，其中，去年被熱炒的杭州錢江新城區塊的贊成太和廣場當日退房18套，另外，杭州經濟開發區的之江銘樓和朗詩國際街區為2套和1套。
而在此之前，杭州的郊區樓盤已經出現類似的情況。據杭州余杭透明售房網顯示，就在元旦假期後的第一天，1月4日當天退房高達43套，光這一天的退房套數，就要高於余杭區去年12月份全月退房的總和。
退掉的43套房源分屬宏程、華達、中港綠泰等18個房産公司，從地理範圍看，位於杭州城西的余杭閒林區塊的退房比例最高，佔了20套。一天就出現如此集中的退房現象，在以前幾乎沒有出現過。
按照“溫州炒房團”的説法，浙江炒房資金一直把杭州樓盤當作“首炒之地”，因此杭州的房地産市場也成為投資資金最敏感的區域。
因此當去年年底中央有關房地産的宏觀調控政策出臺之後，杭州房地産市場立刻有所反應。杭州透明售房網顯示，去年12月29日到31日的三天時間內，杭州主城區共退房26套。12月29日，當天退房10套；12月30日，杭州主城區退房八套；12月31日，又退了八套，其中錢江新城一樓盤就退了六套。根據透明售房網的公示，12月份退房數量達65套。
房地産商又耍“自買自退”花招
當樓市處於非常熱或者非常冷的兩個極端階段時，“左手倒右手”是一些開發商屢試不爽的“招數”。
2009年5月，當杭州乃至全國樓市走出金融危機陰影進入“井噴”行情之前，杭州樓市也集中出現了退房大單。據記者當時調查，金融危機爆發後，開發商們因為資金鏈緊張而走投無路，於是通過虛假交易利用自然人信用向銀行套取資金。隨著樓市回暖，開發商又借市場轉暖之機，急於回購之前為托市而“自賣自買”的房産，並悄悄出貨。
在此番退房大單中，記者發現，退房者身份同樣充滿疑問，其中有開發商的關聯公司、內部職工，甚至包括房産公司負責人。杭州經濟開發區之江銘樓在1月14日和15日共退了三套房産，退房者同為一名姓周的男士。當地媒體報道稱，此人為公司的老總。
1月15日贊成太和廣場樓盤所退的18套房産，是該樓盤8號樓23層和24層的房子，其開發商為浙江金潮物業發展有限責任公司，原購買人為浙江贊成發展有限公司。公開資料顯示，浙江金潮物業發展有限責任公司係浙江省贊成集團有限公司的控股子公司。
贊成房産公司的負責人在接受採訪時表示，公司內部的退房並非外界所言的因素，而是“市場因素”。他們解釋説，這個樓盤23層和24層每層有九套房子，在施工過程，每層九套房子做成了一個大通間，沒有墻體分割，現在是想將每層做成一本房産證，於是向房管部門申請先退房再重新買進。“一層樓只做一本房産證。”對於這樣的解釋，有網友説“鬼才相信！”
退房主因：投資客撤退，剛需消費者觀望
針對當前樓市出現退房增多現象，浙江大學房地産研究所所長趙杭生説：“有關房地産調控的新政策剛剛出臺，後市不明朗，購房者信心不足，大家都在觀望，這是首要原因。”
住在杭州網首席評論員丁建剛認為，目前的退房現象主要有兩方面的原因，一是一些開發商自買自退，或許是開發商為內部關係戶預留房源，或許是樓盤開盤後開發商“自買自賣”製造虛假交易的房子；二是一些購房者對房地産後市信心不足，當時又是高價買進，認為房價漲不上去，只好以退房方式解除合同關係，規避投資風險。
趙杭生認為，必須承認當前的退房者大部分是投資客。新政策將自主、改善型住房與投資炒房分別對待，投資客看到受益不大，投資策略改變，投資節奏也跟著放緩。退房者中也有出於剛性需求買房的，但是在大家紛紛觀望情況下，買方之間還會産生相互的心理影響，“反正大家都看不清，有人説不好，立馬就會有人見風就是雨，引發大量退房的現象”。
天津：
二手房是否進入“小冰河期”有待觀察
記者 王曄彪 天津報道
伴隨著2010年元旦期間中國北方暴雪寒潮的肆虐，一線城市二手房的交易量也急速下滑，但價格仍處於高位運作。有人在驚呼二手樓市已陷入僵局，並將進入“小冰河期”，但也有觀點認為，剛性需求將牽引一線城市二手樓市走出觀望，價格也會平穩上升。
交易線路折射政策影響深遠
中原領先指數系統數據顯示，2009年12月份以來，京、津、滬、穗、深等五個一線城市二手住宅價格指數持續上揚，漲幅均超過30%。其中，深圳漲幅近60%居榜首。成交方面，五大城市二手住宅成交量均有所下降，預計未來一段時間內成交量仍將繼續走低。
2009年底，中央政府密集出臺各項調整政策，“營業稅徵收年限2改5”對二手市場影響最為顯著，市場觀望情緒開始蔓延。受此影響二手樓市陷入僵局，12月下旬成交量迅速下滑。從分城市來看，北京、深圳和天津成交量下滑幅度超過20%，上海和廣州成交量下滑幅度相對較小。價格方面，上海和廣州價格漲幅超過3%，其餘城市價格漲幅介於2%-3%之間，各城市價格漲幅比較接近。
據北京市房地産交易管理網的數據顯示，1月1日至14日，共簽約二手住宅4800套，而上個月同期，簽約二手住宅為17981套。環比下降了73.3%。
據天津市國土房管局的統計數據，2009年12月28日至2010年1月3日，包括了元旦假期3天，天津二手房共成交2305套，成交面積20.9萬平方米，環比下降了37.3%；成交均價為每平方米6150元，環比上漲了0.3%。儘管有“末班車”效應在起作用，但交易數量急速下降的趨勢已有端倪。
新年第一週的1月4日至10日，天津全市二手房共成交825套，成交面積6.6萬平方米，環比下降了68.5%；成交均價為每平方米6630元，環比上漲了7.8%。從數據上看，量跌價升的態勢符合二手樓市受政策影響的規律。
二手樓市僵局背後
與新建住宅相比，二手房市場受新政的影響更大，因此交易量下降更多。中原地産三級市場部區域總監朱慶江分析認為，一線五大城市二手房交易量出現“集體跳水”，背後有四個因素。
首先是二手房“營業稅徵收年限2改5”政策所造成的“末班車”效應。營業稅是二手房交易很重要的稅種之一，去年年底國家出臺的營業稅新政造成交易量猛增，甚至出現“井噴”，而買賣雙方排隊交易辦證則成為都市一景。
其次是元旦後、春節前時段的“過年效應”。從2003年至現在二手房的交易規律來看，許多買方為了在春節前能搬家，但還要給自己留出一段時間來進入簡單裝修或者裝飾，於是集中在元旦前爭取完成交易，造成元旦前後交易量的懸殊。
再次是從2009年初的樓市低迷，逐漸發展到年末的火爆異常，買方渡過了一個從觀望、博弈到焦灼、出手購房的心理疲勞期，所以造成去年底與今年初交易數量的巨大落差。其實，從交易數據來看，2010年初二手房環比下降大，但與2009年1月初同期相比，交易還是上漲的。
四是因各城市的一些買賣比方簽約後並沒有立即過戶，交易數據沒有進入各地房地産交易系統，數據有一定的滯後性，預計1月份底、2月份初，統計數據將緩慢上升。
預計今年交易不會低於去年
朱慶江説，國家出臺政策的初衷，並不是打壓房地産市場，而是必要的調整。年初的波動過後，二手樓市會逐步趨於平穩。預計三季度後，國家的金融政策可能將出現小幅調整。從二手房的地段優勢和稀缺性上來看，2010年的交易量不會低於2009年。價格方面不會出現大的上漲，有些業主可能會跟著新建住宅上調房價，但不會成為主流。
中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰也表示出同樣的觀點：“2010年二手房成交量預計將會出現回調，但是整體情況不會太差，因為二手房市場依舊存在著剛性需求。”
對於一線城市二手房的價格，蔣雲峰也認為2010年二手房價漲幅不會太大，市場整體會呈現比較穩定的局面。交易過程中即使抬價也不會提高太多，不大可能出現2009年後半年一度出現房主坐地漲價的情況。
