北京首套房首付款比例提高至35% 預計房價降溫

　　原標題:首套房首付款比例提高至35%

　　昨天,市住建委等六部門聯合出臺了“關於促進本市房地産市場平穩健康發展的若干措施”,提出本市房地産調控八大措施,購買首套普通自住房首付款比例不低於35%,購買第二套普通自住房首付款比例不低於50%。中原地産首席分析師張大偉分析認為,截至目前全國已有超過10個城市出臺了調控政策,整體看北京力度最大,房地産的高溫趨勢可能從北京開始一輪降溫。

　　■發佈

　　年內將安排自住房用地入市

　　進一步完善差別化住房信貸政策是新京八條的重點之一。新政規定,購買首套普通自住房的首付款比例不低於35%,購買首套非普通自住房的首付款比例不低於40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的,無論有無貸款記錄,首付款比例均不低於50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低於70%。

　　有關部門這次決定加快自住型商品住房用地供應。各區要進一步加大自住型商品住房用地供應,除東城區、西城區、石景山區外,其他區要于2016年內儘快安排一批自住型商品住房用地入市交易。

　　新京八條還強化了“控地價、限房價”的交易方式。嚴控地價,並對項目未來房價進行預測,試點採取限定銷售價格並將其作為土地招拍挂條件的措施,以控制房地産價格快速上漲。鼓勵房地産開發企業自持部分住宅作為租賃房源,滿足居民租房需求。

　　90平米以下套型不低於70%

　　本市加大了住宅用地供應力度,保證套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重不低於70%,在滿足剛性住房需求的同時,兼顧滿足改善性住房需求。

　　有關部門還決定加強對房地産開發企業及其銷售行為的管理。對報價明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目,屬於期房預售的暫不核發預售許可證書、屬於現房銷售的暫不辦理現房銷售備案。對取得預售許可或辦理現房銷售備案的房地産開發項目,要在規定時間內一次性公開全部銷售房源。商品住房項目在銷售中,要繼續嚴格執行明碼標價、一房一價規定,實際銷售價格不得高於申報價格。

　　開發企業應在交易場所醒目位置明確標示所有可售房源及其價格等資訊,不得把明碼標價變成口頭告知,不得採取拖延開盤時間或控制房源等手段捂盤惜售,故意製造房源緊張氣氛;不得標示虛假資訊或使用欺騙性、模糊性的語言誤導消費者,侵害消費者知情權、選擇權和公平交易權。

　　嚴禁仲介獨佔房源哄抬房價

　　本市也加強了對房地産經紀機構及其經紀活動的管理,在全市全面實施存量房交易資金監管。房地産經紀機構及房地産經紀人員不得違規獨佔房源資訊、哄抬房價。房地産經紀服務要實行明碼標價,嚴禁從事首付貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。

　　將由市住建委、市規劃國土委會同市發改委等部門聯合開展專項治理,依法嚴肅查處、打擊開發企業捂盤惜售、囤積房源、閒置土地、炒地,以及房地産經紀機構參與炒房、哄抬房價、發佈虛假房源及價格資訊等違法違規行為,並對這些違法違規行為予以公開曝光,納入企業信用檔案,由相關部門實施聯合懲戒。

　　通過加強組織領導,將建立本市加強房地産市場監管工作聯席會議制度,由市住建委牽頭,負責指導、協調推進全市房地産市場監管工作,及時完善相關監管措施。

　　■解讀

　　收緊首付比例全國最嚴

　　從內容看,新政明確提及了有保有壓,土地供應增加,自住房+土地供應增加,這將會有利於緩解當下供需結構緊張的形勢。

　　從信貸看,北京新政全國最嚴格,首次提及了收緊首套房首付比例到35%,非普通自住房首付比例上漲到40%,二套房首付比例提高到50%,這也開始了全國首個購房全面降投資型杠桿的舉措。

　　中原地産研究中心統計數據顯示,北京二手房購房者人群中,連環單比例在2016年高達45%左右,也就是其中賣掉一套房再買的改善性購房者佔比接近50%。在這種情況下,信貸政策的變化對市場的影響非常大。

　　北京的信貸政策可以説是全國第一個真正意義上的信貸政策收緊調控。相比較其他城市的口號式、擠牙膏式政策,北京的政策效果將更加明顯。

　　預計北京房價快速降溫

　　從房價漲幅看,北京作為一二線城市漲幅處於居中位置的城市,出臺的調控力度最大,代表了後續其他房價漲幅超過北京的城市,也有加碼調控的可能。

　　預計北京房價將快速降溫,四季度漲幅將明顯放緩,在自住房大量供應後,部分區域的價格很可能出現調整。

　　2014年,自住房讓北京房價下調了7.7%。2015年,自住房讓北京房價下調了10.3%。2016年,自住房讓北京房價下調了4.6%。如果增加供應,北京房價有望快速降溫。

　　從全國新建商品房住宅價格漲幅排名看,8月北京環比漲幅3.8%,排名全國第八,低於鄭州、上海、無錫、合肥、福州、南京、廈門;同比漲幅25.8%,排名全國第六,低於廈門、合肥、南京、上海、深圳。

　　有助緩解中低價房需求

　　北京房地産市場現狀體現為供需結構緊張,增加土地供應和自住房供應,有利於緩解中低價房屋需求。

　　在2014-2015年,北京房價漲幅較低的主要原因是自住房的存在。作為北京房價的定海神針,這7萬套本可以賣出3萬-4萬元/平方米的商品房住宅,按照實際低於市場的價格入市,相當於北京市政府用1000億的財政收入損失,換來了北京房價漲幅低於其他一二線熱點城市。

　　■相關新聞

　　本市擬推7宗住宅用地出讓

　　京華時報訊(記者趙鵬)繼9月29日市土地交易市場發佈5宗住宅用地的出讓公告,30日市規土委披露,近期本市土地交易市場擬陸續再推7宗住宅用地出讓。

　　這7宗住宅用地出讓,豐臺、大興和房山各有兩宗,密雲有一宗。

　　此前有業內人士透露,北京上一宗商品房住宅用地(亦莊地塊自住房)發佈時間是2016年4月,到目前已有約5個月。有仲介機構統計數據顯示,截至8月底,本市土地與商品房住宅的供需比已達到1:12,顯示出本市整體土地供應出現稀缺化。

　　京華時報記者 趙鵬