小區公共收益不“糊塗”需完善規則

　　小區公共收益不“糊塗”需完善規則

　　張淳藝

　　上海市某小區業委會向物業公司發函，要求對小區停車收費情況進行核查；在遭物業公司拒絕後，業委會在小區電梯等候廳螢幕上滾動播放物業公司的“劣跡”。物業公司向法院起訴業委會侵犯其名譽權。近日，上海市虹口區人民法院二審判決，駁回物業公司的訴請。（11月23日《新華每日電訊》）

　　《民法典》規定：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共同部分産生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。業主共有部分的經營與收益情況，物業公司必須向業主定期公開，並向業主大會、業主委員會進行報告。但在現實生活中，很多地方的小區公共收益鮮見公佈，有的雖然公示了，卻不同程度存在“隱瞞收入，虛列支出”問題，嚴重侵犯了業主的知情權。

　　每年少則數十萬，多則幾百萬，小區公共收益成為“糊塗賬”，不僅有損廣大業主的合法權益，而且容易引發業主和物業公司之間的矛盾衝突。近年來，隨著業主權利意識的提高，一些業主紛紛開始較真，起訴物業公司要求公示相關收支明細。除了業主通過法律渠道維權外，有關方面更需要進一步完善規則，保障小區公共收益不“糊塗”。

　　首先，設立物管會制度。當前，一些業委會成立難、覆蓋率低，成為一些物業公司逃避公示義務的藉口。執行主體的缺失，直接影響廣大業主充分行使權利。今年新修訂的《杭州市物業管理條例》創新設立了物業管理委員會制度，作為對業主自治機制的補充和落實物業管理屬地責任的舉措。物業管理委員會由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、建設單位指派代表和業主代表組成，臨時代行業主委員會職責。這樣一來，業主監督公共收益有了主體，物業再想瞞天過海沒了理由。

　　其次，提高物業違法成本。《民法典》僅僅規定了物業公司公開公共收益的義務，對於拒絕公示並未給出懲罰措施。這不免讓一些物業公司有恃無恐，即使被業主告上法庭輸了官司，也不用付出額外代價。對此，江蘇、上海等地紛紛出臺措施，提高物業公司的違法成本。《江蘇省物業管理條例》規定，“如果物業服務企業未在物業管理區域內顯著位置公示經營設施收益收支情況或者公示失實資訊的，由縣（市、區）價格行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，將被處以1萬元以上5萬元以下罰款。”上海則是從信用管理入手，對物業服務企業實施失信行為記分，建立“紅黑名單”制度。這些做法都值得推廣。

　　此外，明確收益使用規則。除了收入外，小區公共收益支出往往也是“糊塗賬”。我國《物業管理條例》規定，“業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用”。這一規定比較籠統，一些物業公司聲稱收益補充專項維修資金後結余為零，引發業主質疑和不滿。

　　去年5月1日起施行的《北京市物業管理條例》對此予以細化，“專項維修資金餘額不足首期應籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應當優先用於補充專項維修資金，剩餘部分的使用由業主共同決定。”有了這樣清晰的規則，可以有力規範物業公司的行為，讓公共收益分配更加公平透明。