明年樓市將趨於降溫，下半年表現得會更明顯些。但絕大多數城市的房價，都不會大跌。

　　不知大家是否關注到，近期的媒體報道中，對於樓市降溫的消息突然多了起來，甚至有人已拋出“拐點論”。當前房地産市場處於何種“位置”，市場將走向“何方”，確實值得探討。

　　觀察近期的市場現象。首先看成交量。1-11月，全國新建商品房成交面積同比增長20.8%，這一數據遠高於去年全年的1.8%。但需要警醒的是，今年1-2月這一增幅最高近50%，其後增幅一路收窄至今。從絕對量上看，今年樓市“收成好”。但從增幅看，正在走下坡路，預計明年增幅還將繼續收窄。

　　11月份，30個典型城市新建商品住宅成交面積環比10月份減少1.6%，同比增長6%，也即當前處於高位盤整狀態。其中，一線城市新建商品住宅成交面積環比減少7.7%，同比減少13%，而二三線典型城市則同比增長12%。説明一線城市衝高回落（包含高價樓盤預售審批受限的因素），而二三線仍較活躍。東部城市已同比小跌，但西部城市仍同比增長25%，反映出東部市場變化快，西部則較遲緩。

　　其次觀察價格。1-11月份，全國商品房成交均價同比增長8.2%，僅略高於去年全年的7.7%。看全國，今年房價只能算溫和上漲，預計接近全國GDP和每人平均可支配收入增幅。但關鍵在於，一線和少數二線城市房價漲幅很大。在70個大中城市房價指數中，四個一線城市10月房價同比漲幅皆超20%，已處於歷史偏高區間。

　　但更應關注環比價格。3月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲1.09%，其後便一路下坡，10月已回落至0.62%，説明房價仍在上漲，但漲勢有所趨緩。所以，從統計數據來看，當前還不能稱為房價“拐點”已出現。從市場現象看，樓市去化率開始降低，買家觀望情緒，在一手房和二手房市場中，皆有出現。

　　市場出現盤整與購房者産生觀望，主要與政策有關。近期購房者對政策面的理解是：似有新政要出臺。12月初，中共中央政治局召開會議分析研究2014年經濟工作，提出：做好住房保障和房地産市場調控工作。在強調“市場機制”的大背景下，重提市場調控，讓人有點看不清後市。如何界定房地産調控，及後續是否會出政策，長效機制會否出方案，一把政策之劍懸而未落。

　　而確定已變化的政策有兩類：一是10月以來，已有15個一線和二線城市出臺地方新政，紛紛收緊限購和二套房貸政策，一批人一夜之間喪失了購房資格，還有一批人望而卻步。二是房貸政策不斷收緊，雖然國家層面並未出新政，但商業銀行卻不願打折發放首套貸款了，而且放貸週期大幅拉長。其中固然有四季度信貸額度緊張的原因，但按當前流動性偏緊的狀態，以及房價漲幅仍大的現實，明年的房貸政策很可能依然偏緊。

　　在上述政策以及房地産市場短週期的共同作用下，明年樓市將趨於降溫，下半年表現得會更明顯些。但絕大多數城市的房價，都不會大跌。如果一定要讓筆者判斷短週期中的房價拐點，則明年下半年出現的概率會大些。（楊紅旭 上海易居房地産研究院副院長）