陽春三月，新房和二手房成交量都一路高歌，進入四月，在新房市場繼續發力，環比大漲的同時，二手房成交“掉隊”。統計數據顯示，4月上半月北京二手住宅網簽3417套，環比（3月18-31日）下跌42.2%，與3月同期相比跌幅也達到了18.5%，節後連續9周回暖的勢頭“戛然而止”。記者在調查中發現，年前積累的低價房源基本被消化完畢、需求透支、現有房源房主借勢漲價等因素促成了成交量回落，其中，房主提高掛牌價迫使剛需繼續觀望是主要原因。
□數據二手房成交大幅回落
剛性需求是支撐一二手房成交回暖的主要因素，新房市場的成交數據顯示，熱銷的樓盤多為低價項目，而二手房的成交數據顯示，成交的樓盤多為低總價小戶型産品。
新房市場的發展態勢在四月份得以延續，北京市住建委官方網站上有關房地産交易的最新數據顯示，截止到4月15日，北京新建住宅成交3369套，環比上月前半月，成交量上升23.3%；與去年同期相比，成交量上升幅度達到了36.6%。從成交價格看，北京中原地産的統計數據顯示，4月上半月，北京新建住宅成交均價1.8263元/平方米，雖與一季度相比成交均價僅下調了2%，但與去年同期相比，成交均價下調幅度達16.2%。而在4月上半月中成交套數排在前列的依然是低價項目，如昌平的保利羅蘭香谷、房山的徜徉集、大興的龍湖時代天街等。
然而，二手房的成交出現變數，3月份持續回暖的勢頭被抑制。據北京市住建委網站數據統計，4月上半月北京二手住宅網簽3417套，環比（3月18-31日）下跌42.2%，與3月同期相比跌幅也達到了18.5%，與去年4月份同期相比有2.8%的跌幅。另外，偉業我愛我家市場研究院數據統計顯示，4月上半月北京二手住宅成交均價為21630元/平米，雖然房價與去年同期相比大幅下跌了14%，但是近2個月來，房價的跌幅明顯減小。
二手房成交量忽然掉頭下滑的原因何在？記者對此進行了調查。
□原因探析
年前存下的低價房消化殆盡
“沒有便宜的了，上個月還有一套40平的，105萬還能講價的。”鏈家地産門店一位買房人抱怨稱。這位買房人告訴記者，年後開始看房的，“準備年中結婚用，不需要太大，夠我們兩個人住就行，等以後有孩子了再換，暫時不想離單位太遠。”在過去的幾個月裏，他們看了五六套一居室，有兩套的價格可以接受，但一個戶型有欠缺，一套是房齡太長，“跟家人商量了一段時間，猶豫了一下過來那房子已經沒了，現有的房子有點貴。”
位於西四環北大地店的經紀人表示，年前存的一些低價房源已經基本被消化，現在房子均價有所上升，“之前有均價19000元/平方米的，現在差不多都在22000元/平方米。”據記者了解，目前三元橋、靜安莊等區域的二手房價格也有所上調。記者之前在該區域看的低價房源都已交易。
21世紀不動産分析師粟日預計4月難以保持3月的火熱，受高性價比房源消化殆盡的影響，購房者重回觀望。
3月份需求透支嚴重
對於目前二手房成交回落的情況，一位門店店長告訴記者，“3月份需求透支確實挺厲害的，3月份的成交量太大了，我們門店一個經紀人成交三四套都不成問題。清明節過來看房人稍微少了點，但也比年前好很多倍。”
另外一家門店的經紀人表示，他們公司3月份收入高達2.35億元，“這是去年年底不能比擬的，去年下半年市場不好的時候，有的月份公司所有收入才八九千萬，可想而知，上個月的市場有多火。”在他眼中，四月份受清明節小假期的影響比較大，成交量下滑也是正常的。“之前有低價的房源所以一直催客戶出手，不少客戶圖便宜就提前買房了，畢竟好房源和便宜的價格在那放著，透支一定的需求也是有可能的。”
現有房源房主坐地起價
除了低價房源被消化之外，影響成交量的另外一個主要因素就是房東提高了掛牌價格，記者在調查中發現，不少房主看到市場回暖，都有不同程度的提價行為。
身在國外的馬先生趁回來辦事的機會準備把位於北五環外的一套商住房屋賣掉，該房源房齡較長，至今已掛牌一個多月，“我這房子面積比較大，使用面積130平米，看的人比小戶型的少，大概一週四五個吧，現在給仲介報的價格是175萬。”當記者問及是否漲過價時，馬先生毫不避諱地稱，“漲過，本來想賣到165萬—170萬之間的，反正我也不太著急，看房的人越來越多，這是個好苗頭。”
“這種行為很正常，可以理解。你想呀，年前再好的房子一週去看的才二三撥人，現在一天怎麼也得五六撥，放誰誰不漲價呀？”一位王姓經紀人表示。
來自偉業我愛我家的統計數據顯示，目前市場上80%的二手房業主都選擇了提高報價，20%的二手房業主選擇維持之前的報價，主動降低房價的業主已經寥寥無幾，4月上半月二手房的掛牌均價環比上漲了2.5%左右，這也使得2、3月份的二手房成交均價放緩了下跌幅度，基本保持平穩。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，去年年底今年年初，購房需求的大幅萎縮，使得不少著急出售房産的二手房業主主動調低房屋報價以待出售，房價的明顯回落，的確刺激了購房意願的顯著回暖。但是，隨著購房需求的回暖，原本已經調低報價的部分二手房業主面對看房客戶的增加，更多地選擇了提高報價。
購房者重回觀望
遭遇房東提價的張女士重新回到觀望的軌道上，張女士説，望京同一套房源一個月前165萬元，半個月前經紀人打電話説170萬，“現在呢，178萬了，漲得太快了，這麼短時間漲了十多萬塊錢，我完全接受不了。”
而遇到這種狀況的並非張女士一人，回升的房價讓剛工作不久的小李有點望而卻步，在中關村上班的她一直希望在附近買一套二手房，“出差前看中了一套，讓我家人去看了，沒定，回來就沒了，現在看看，房價還是上漲了，覺得不合算，再等等吧。”
北京中原市場研究部總監張大偉認為，最近北京二手房市場房源再降價和之前已經降價的房源數量明顯減少，在看房者增加的情況下，二手房業主再次下調價格的意願降低，這使得二手房價格下調放緩影響了最近購房者的積極性。
胡景暉表示，目前市場交易量的回暖，消費者購房意願的回升，完全是建立在房價回落、首套房貸利率回調的基礎之上的，如果業主盲目提價，只會讓資金實力相對有限的首次購房人群再度陷入觀望。在目前市場整體供大於求、買方佔據市場主導的背景下，消費者的選擇餘地較大，搶購心態不再，所以建議廣大業主，不要盲目提價，只有合理定價，才能儘快實現房屋出售。
□後市預計
房價下行壓力較大
◎偉業我愛我家集團副總裁胡景暉
二季度，北京住宅市場已經開始進入主力銷售季，供應量的不斷增加使得市場當中可選擇性增加，另外這些入市項目也多采取不同程度的優惠措施，部分項目屢創區域售價的新低，價格的大面積下滑也直接促進了成交量的不斷回升。新房價格的進一步回落，將促使二手房業主不得不再度調低報價，預計，二季度北京二手房價還將有10%左右的下跌空間，隨著房價的回落，以及剛性購房需求的進一步釋放，二手住宅成交量的回暖勢頭仍將持續。
◎北京中原市場研究部總監張大偉
隨著成交量的回落，價格繼續上漲缺乏動力支撐。另據中原報價指數數據顯示，儘管近期六城市報價指數小幅波動上揚，但整體仍處於歷史低位，反映出目前二手房市場依然存在較大的降價壓力。而近期中原經理指數有所走低，亦顯示出經理人對後市價格繼續上揚的信心有所減弱。預計4月二手住宅價格將保持平穩，或將小幅回落。
北京預計在4月份全月二手房成交量有可能在9000套左右，再次回到萬套以下，整體市場依然處於調控中。
◎21世紀不動産分析師粟日
樓市回暖帶有很強的不確定性，隨著4、5月份新樓盤推盤量的增加，二手房市場持續轉暖的可能性不大。剛需將更多轉向商品房市場，屆時二手房價格可能被重新被拉動下行。可以看到，目前北京市二手房價格仍然處於振蕩期。
