5月5日，昆明市民陳晴一家趕到位於三環外的樓盤“白沙潤園”的開盤現場，打算購置家中的第二套住房，但每平方米10050元的均價讓她大吃一驚。
她在微博中寫道：“上個月底，一環內一個新開的樓盤均價也不過每平方米8500元。”關注樓市幾個月後，陳晴好不容易下定決心，卻發現撲朔迷離的房價讓她越來越不知該何時出手。
不僅是這位持幣待購者，昆明樓市近幾個月的起伏漲跌讓許多業內人士也深感“霧裏看花”。一些開發商開始尋求以價換量、降價走貨，個別樓盤跌幅達30%以上，有的樓盤價格卻“風雨不動安如山”。問起“昆明房價降了嗎？”一半人回答“降了”，另一半人回答“沒降”。
數據顯示，今年第一季度，昆明主城區新建商品房成交均價為每平方米7000.09元，與去年同期相比漲幅為14%。
有業內人士認為，在全國性政策調控之下，昆明房價目前僅是局部“合理回歸”，漲跌互現的樓市背後是多重利益的複雜博弈，其走向十分不明朗，取決於調控政策的執行力度和時間。這一“深度膠著”的樓市，也許不失為觀察二線城市房地産市場僵局的一個樣本。
局部降價，但市場整體低迷
陳晴是今年春節開始真正關注房價的。此前雖然一直有換一套大房子的念頭，但高企的房價讓她根本不能想像。直到有一天聽説，二環邊的樓盤“金尚俊園”開盤價是每平方米7600元。
“這簡直是一夜回到三年前。去年，這一區域的房價至少上萬元。”陳晴説，“我想，中央調控真的起作用了。”
這一輪“降價”潮開始於去年年底，一個樓盤直接宣佈“每平方米直降3100元”。“金尚俊園”開盤之後不到一個月，與其位置相當的“江東禧瑞都”拋出精裝修房均價每平方米6600元的價格。然後，6600元、6500元、5906元的價格戰在昆明東西南北各片區蔓延開來。許多樓盤沒有公開宣稱降價，也暗中實行變相優惠。
“春節前後那段時間，感覺房價似乎是一個星期掉1000元，看得人怦然心動。”陳晴説。
李迪（應採訪對象要求化名）是一位房地産行銷業資深人士，與昆明多家房地産企業保持著近距離接觸。他告訴中國青年報記者，“江東禧瑞都”的價格對市場的衝擊非常大。
“如果説‘金尚俊園’開啟了今年‘降價’浪潮的頭兒，那麼‘禧瑞都’就是狠狠的一腳踩在其他開發商的心頭。‘禧瑞都’離‘金尚俊園不過300米，價格低了1000元，還是精裝修，實在太‘生猛’。”李迪説。另一家開發商的一個樓盤，和“禧瑞都”位置差不多，原本報價每平方米9000元，“禧瑞都”降價後，只好降至7500元。
不過，各類統計數據表明，所謂“降價”不過是幻覺。李迪分析，開發商在經歷了一年多的限購後，資金鏈已繃得非常緊，這些“降價”都只是小規模放量、局部價格戰，不足以真正撼動房價，不過是暫時壓縮利潤空間的一種市場策略，是“小塊割肉”以換取喘息空間，靜觀後市發展。
雲南財經大學房地産與土地政策研究中心主任張洪教授認為，目前昆明房價還是比較穩定，只有一小部分樓盤開始降價，並沒有拉低市場價格。
“這一次與2008年國家調控樓市不同，那一年昆明的房價降幅約為5%，但這一回，開發商對於是否降價出現了分歧，不同的企業對形勢和房市走向的判斷不一樣，各自的資金鏈緊張的情況不一樣，行銷戰略也不一樣。有些選擇降價，有些選擇堅守。”張洪説。
降價空間有限，開發商還能挺多久
張洪認為，目前昆明房價穩定，樓市處於深度膠著的僵持狀態，剛性需求則在焦躁不安地觀望。
根據他的調研，在昆明的購房者中，外省投資者約佔1/4，來自雲南省內其他地州的約佔1/4，剩下的1/2是本地購房者，其中以第一次購房的剛性需求居多。實行“限購令”之後，市場被壓縮了一半，但很顯然，目前剛性需求還未完全釋放出來。
今年4月，昆明主城區共成交各類商品房4656套，與去年同期相比降幅達56.35%。考慮到4月中旬昆明舉辦了春季房交會，與3月份環比增加的2.4%簡直微不足道。一位業內人士認為，房交會上各開發商“展示多於銷售”，開發商們還是表現得比較矜持，沒有誘出購房者掏錢的慾望。
其中的一個原因可能是，開發商的降價空間沒有許多人想像的那樣大。
2009年，昆明房價均價為每平方米4000元左右，到2011年就漲到了每平方米7000元。同一時期，昆明地價翻了不止一番。
據了解，2008年，昆明上調了基準地價，並開始實行土地“招拍挂”制度。業內人士告訴記者，當時定下了被業內稱為“五四三二一”的政策，即一環以內土地底價500萬元一畝，一環至二環間400萬元一畝，以此類推。但這一基準地價執行一年左右，就被一輪輪推高到了“十九八七六”，在業內引起了軒然大波。
“2006年，西二環外有一個項目的地價大約是50萬元一畝，但現在連遠離主城區的呈貢新區也要400萬到600萬元一畝。”這位人士説，一個標誌性事件是，去年12月，使用僅16年的昆明市政府原辦公大樓進行了爆破拆除，這塊位於城市中心的土地在此之前以總價34億、每畝超4000元創下了昆明土地單價紀錄。
“雖説房屋價格除了土地成本外，還包括建安成本、稅收和利潤，地價升高並不意味著商品房價格一定水漲船高，但地價和50多種涉及房地産的稅收佔了成本的近60%，拿地成本被拉高，客觀上確實推高了房價。”這位業內人士説。
另外，昆明從2008年年初開始啟動城中村改造工程計劃，用5年時間把昆明的城中村全部改造完畢。到2013年年底，昆明將有近400個城中村全部拆除，這是目前國內最大的城中村改造規模。因拆遷補償、文化保護等複雜原因，城中村改造項目前期推進較慢、投入巨大、資金回籠週期被拉長。
“我們做過一個測算，降價空間為20%左右，我們也向開發商做過問卷調查，他們説的和我們算的差不多。但現在，一些企業操作時降到了百分之十幾，再往下降，可能對企業就是一個損害了。”張洪説，“所謂‘合理回歸’，回歸到哪一步算合理？我們研究認為，昆明在特殊時期、特殊的土地條件和市場需求條件下，只有20%的降價空間。”
李迪認為，大量産品同質化嚴重、高容積率、高層塔樓、高密度的城中村改造項目將在今明兩年集中上市，開發商對回款的迫切要求，很可能會進一步拉低樓市價格。
據估算，目前已有約一半城中村項目通過了規劃批准，建築體量已達1.9億平方米，相當於現在全昆明每年住房交易量的十幾到二十幾倍。
張洪説，如果城中村項目集中放量肯定會對市場有極大衝擊，考慮到市場消化的問題，政府主管部門會用延緩發放許可證的方式控制推進速度，將城中村改造産品供應的時間拉長一點，力求供需平衡。
但這又帶來新的問題：“時間拖長了，資金壓力太大，開發商本來投入大，希望早點脫手回款，但遇上限購，交易量明顯下滑，消化能力太低。這是目前昆明一些承擔城中村改造任務的企業感到比較困惑的，退不退出市場都是兩難。”
有關部門提出“救市設想”
4月份昆明土地供應量和成交量為零。李迪認為，這一是因為開發商們資金緊張，二是即便有錢，礙于城中村改造項目大量上市，短期內根本無法轉化為利潤，“還不如拿去放高利貸”。
4月26日，在雲南省房地産市場監管工作會議上，昆明市住房和城鄉建設局有關人員分析指出，隨著國家宏觀調控政策和“限購令”措施效應的顯現，銷售市場低迷，企業融資難、獲得購房者資金支援比例下降，部分企業已經放慢開發速度，市場觀望氣氛濃厚。對於調控政策，開發企業選擇了更加謹慎的態度，部分開發商轉變經營方式，延遲新樓盤的開盤時間，以待充分評估開盤價格，部分企業轉向不受“限購令”影響的商業地産開發，消費者的購房慾望受到遏制，雙方的觀望態勢更加突出。
為此，該局建議綜合採取稅收、行政、金融等多種手段加大房地産業發展扶持力度，一是建議稅務部門研究出臺促進商品房銷售、減輕企業資金壓力的稅收優惠措施；二是建議金融部門研究出臺為房地産開發項目提供金融服務的措施，對首套房貸實行優惠利率；三是根據市場需求情況調整土地供應節奏和供應量，土地招拍挂前確認購買意向再供地，降低流拍比率，保證成交率，向土地供應市場傳達正面資訊，並希望簽訂土地出讓合同後，能延長土地出讓金的交納期限或分期交納；四是建設對開發面積較大的房地産開發項目分片辦理土地使用證、分期辦理規劃建設許可證和施工許可證，原來在申辦規劃建設許可證時需交納的各項費用暫時更改為規劃部門出具核查意見前分期交納。
此“救市設想”一齣，議論之聲四起，有業內人士批評這是中央調控政策在地方“暗暗鬆綁”，還有人評論，“政府斷糧了，急了。”
張洪認為，這僅是一個設想和建議，並不是政府決策。但也反映出西部城市發展過程中地方政府的困境。
“和東部不同的是，我們對於城市建設和土地市場收益的依賴比東部地區高得多，稅收主要來源也不是來自産業。”他説。
據了解，昆明從房地産業徵收的稅至少佔全部稅收的1/4，好的時候可達1/3，房地産投資佔全市固定資産投資的30%以上。2010年，昆明曾公佈政府性債務達725億元，當年土地出讓收入為150億元。
因此，樓市冷清受到傷害的不只是開發商，還有地方政府，政府的土地出讓收益、稅收以及投資所帶動的GDP都會受到極深的影響。
張洪認為，地方政府尤其是西部地區的地方政府採取一些救市措施來緩解企業困境，緩解中央宏觀調控政策對地方的不利影響，是理性行為和保護本地經濟發展和就業的根本職責所在。
多位業內人士指出，目前的僵持狀態，不僅是購房者和開發商在暗中較勁，更是開發商和政府之間的深度膠著和博弈。
“其實只要把‘最後一根稻草’放下去，開發商就受不了了。但如何促使‘房價合理回歸’的政策意圖進一步實現，又不傷害那些參與政府主導的城中村改造計劃的開發商？這考驗政府的執政智慧。”一位人士説。（雷成）
