報告顯示 至三季度末 全市優質商鋪空置率微升 平均租金升幅減速
2010年萬達廣場步行街街鋪開盤時均價4.5萬~5萬元/平方米，2011年年底二手價已高達10萬－15萬元/平方米，僅一年時間鋪價翻了一番；嶺南新世界一間210平方米的社區商鋪，短短一年間價格從2萬元/平方米漲至5萬元/平方米；番禺區迎賓大道萬博街一宗商鋪的買家在10個月已經獲利150萬元……
近日仲量聯行最新報告顯示，全市優質商鋪空置率出現微升，平均租金升幅呈現明顯減速，商鋪的投資價值是否依舊？
市場人士認為，新興商圈投資潛力可期，尤其是珠江新城更具長遠投資價值。
文/圖/表：記者林琳
調查
新商圈遠景吸引投資者
近日，仲量聯行廣州及深圳零售地産部總監林世松分析研究報告時稱，至三季度末，廣州優質商鋪總存量約達170萬平方米；受新增供應影響，全市優質商鋪空置率從二季度的1.3%微升至2.3%，平均租金升幅呈現明顯減速，環比輕微增長僅0.4%至每月每平方米808元（基於實際面積）。他預測由於租戶議價能力上升，未來12個月整體租金的升幅將減緩，同比增長約5%－8%。
然而，隨著住宅片區的不斷外擴，地鐵網點的不斷延伸，大大地促進了廣州新商圈的發展，例如白雲新城商圈、珠江新城商圈、廣州大道北商圈及萬博商圈等。
新商圈相對低的門檻，令不少商業巨頭和投資客扎堆進駐。
新興
商圈一
珠江新城
中長線持有
由於起點低，新商圈商鋪的價格往往每有利好出現就會突飛猛進，有眼光有運氣的投資客賺得盆滿缽滿，也有不少投資客不求翻倍大賺，只求資金安全和保值。作為一名成功的商人，萬先生（化名）也成功進軍廣州商業地産。去年7月，他在珠江新城中海觀園豪氣地一次性付款買下一間97平方米的商鋪，總價將近750萬元。目前該商鋪已經租給某家連鎖便利店，租金為100－120元/平方米/月左右。儘管目前該商鋪的租金回報率只有2%，以長線投資為目的的萬先生認為75000元/平方米的單價作為CBD的“入場券”完全“值回票價”。
中原地産研究一部瞿中奇研究發現，珠江新城的商鋪投資有一個特點，投資客大多住在這個區域，並多數為生意人，他們看好這個區域的發展，在經濟低迷通貨膨脹的大環境下將生意閒錢投入商鋪投資，並中長線持有：“珠江新城的商鋪漲勢從2010年之後開始特別明顯，主要是受住宅限購及亞運的影響，目前相比亞運前已經上升了15%－30%。”
新興
商圈二
白雲新城
一年多翻番
“當初廣百進駐新市的百信廣場時，並不受同行看好，認為白雲多為外來人口，消費能力低下。而今白雲新城定位為廣州商業副中心，也是未來廣州力推的六大功能區之一，地王誕生於此，高級住宅也開始被市場追捧。商鋪投資又怎麼可能落後呢？”白雲新城某仲介分行的銷售人員告訴記者。
中山投資者曹先生（化名）同樣看好白雲新城商圈的潛力。去年3月，他在偶然的機會下得知嶺南新世界一間社區商鋪的業主急需資金，想快速套現，放盤價僅為3萬元/平方米。曹先生當即簽下合同並一次性付款，其後將這間商鋪以2萬元/月的價格放租，回報率達4%。更重要的是，1年多的時間內，這間商鋪的均價已經漲至5萬元/平方米。
據中原地産數據，白雲新城商圈的商鋪均價上漲迅速，2010年萬達廣場步行街街鋪開盤時均價為4.5萬－5萬元/平方米，到2011年年底，其二手價已高達10萬－15萬元/平方米，僅一年時間鋪價翻了一番；百信廣場一期的商場鋪，目前二手價也翻倍達20萬－30萬元/平方米，幾乎可與天河旺區的商鋪價格媲美。
新興
商圈三
番禺萬博商圈
升值空間大
天河城、海印集團、沃爾瑪等商業大鱷團的扎堆進駐快速推高萬博商圈商用物業的價格，也令宋先生（化名）這樣的商鋪投資者受惠。去年年底，宋先生以2.5萬/平方米的價格買下番禺迎賓大道萬博街的一間100平方米左右商鋪，買下後價格就開始飆升。目前，番禺萬達廣場商鋪均價6萬元/平方米，連周邊的社區鋪單價也上漲至2萬－3萬元/平方米，宋先生的商鋪市價也達4萬元/平方米。也就是幸運的宋先生在10個月內已經因為這間商鋪而進賬150萬元！
有市場人士認為，萬博商圈可謂未來廣州最矚目的商圈：“未來三五年內，從番禺大道到市橋，數十個商業項目的超級商業長廊，其商業體量將超過160萬平方米，超過10個天河城的規模。”
分析：珠江新城商圈發展潛力大
幾大新興商圈的定位、發展階段和模式各不相同。“有的是市級商圈，有的是區級商圈，消費定位不同。”瞿中奇認為發展模式也不同，譬如珠江新城先有住宅後有商業，是典型的消費先聚集人群再發展商業的保險模式，“但是珠江新城的消費習慣還沒有培養起來是目前最大的問題。”而白雲新城的獨自在一個空白的區域平地而起，“其定位是成為市級商圈，但是從開業兩年至今，只有起步時人流能明顯聚集，但長期看是否可以延續前面的‘聚氣’動力還值得商榷。其二是白雲新城的規劃全部落實還需要一段時間；其三是其商業形態構成單一，目前是‘有且僅有萬達’。”
萬博商圈與新興商圈廣州大道北有異曲同工之妙，都是在多年的商業積累後，近一兩年隨著大型商業的進駐而提高市場關注度。前者的居住人群的消費習慣和周邊的配套在所有新興商圈中最為成熟，因此瞿中奇認為其在短期內是最適合投資的商圈。另外，市橋商圈雖然也是新興商圈之一，但屬於區域商圈，輻射能力、商圈等級定位均不能與其他幾個相比。
“市橋商圈不可能變成市級商圈，這就是局限性。因此如果從整體商圈發展潛力看，珠江新城還是最佳的長期投資對象。”瞿中奇説。
