萬菱匯地處旺地卻冷場，折射天河商圈面臨新的發展課題
廣州天河商圈被稱為國內數一的商業旺地。然而，新開業的大商場“萬菱匯”卻遭遇部分商戶撤走的尷尬，是個別現象還是黃金商圈“打冷顫”？
當前天河商圈的商業甚至廣州的商業最主要還應瞄準它能帶給消費者帶來什麼，著重考量它能為廣州商業水準的提升和豐富商業元素作出什麼貢獻，而不是盲目疊加同質化的商業項目，這樣不但沒“錢途”，也會對商圈的健康發展帶來負面影響。
新店開張不久，部分商家出走
13日，記者進入萬菱匯負一層時發現，這裡聚集了服裝、餐飲、鐘錶、珠寶飾品等10大類共69家店舖，幾乎每個行業都有店舖撤離。據場內租戶不完全統計，近期“撤退”的商鋪約有30家。
負一層入口南側，十多家商鋪店門緊閉，人去店空。一些店家的商品尚未清理，似乎走得頗為匆忙。在一家正在收拾“行李”的商店，店主對記者説，他的鋪租大約是500元/平方米，每月僅租金就需兩三萬元。據知情人士透露，目前同處天河商圈內的正佳廣場負一層和廣百中怡店負一層的租金大約在300元每平方米，天河城負一層由於整體租賃給一家超市，租金更低。“萬菱匯客流目前比天河城、正佳都少，對經營者而言，既沒有人氣優勢也沒有價格優勢。”
記者在萬菱匯逛了半個小時，發現除了餐飲店，其他店舖的顧客確實不多。一家女裝店的服務員告訴記者，一天接待的顧客一般在30人左右，成交的生意不到10單。
對於商家集體離場的現象，萬菱匯相關負責人認為：“萬菱匯共有200個租戶，負一樓的商鋪招租已經超過九成半，目前確實走了一小部分，大約是十多個。原因之一是商場的二樓正調整格局，準備引進一些國際時尚品牌。”該負責人表示，天河商圈目前還是租戶多於商場，招租並不難。
競爭日趨激烈，成本節節走高
為什麼廣州人氣最旺的黃金商圈裏會有大型購物中心遭遇冷場的尷尬？
商業專家楊軍艇認為，新商場開業一年內有10%的租戶調整本來很正常，當年天河城和正佳都出現過類似的情況，不過那時的天河商圈尚未如此興旺。如今，強大對手環列四週的萬菱匯，定位更需精準。
廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶認為，萬菱匯佔據天河商圈中心位置，營業面積達58000平方米。優越的地理位置和充裕的經營面積，是優勢也是負擔——一旦吸引不了合作夥伴、吸引不來顧客、吸引不住商家，很難做大。“萬菱匯的市場定位也有問題：不及天河城、太古匯的高端，規模也不及正佳廣場，專業性又不如頤高數位城，這種沒有特色和主題的經營方式，是目前一些大商城的通病，也是商城發展受阻的主要原因。不能形成品牌就吸引不了顧客，沒有顧客，商家當然要走。”
沒有個性特色的同質化經營可能導致大商場失去對消費者的吸引力，而業主方為了短期回報而在收益分配上不願與租戶共患難，也是冷場的重要原因。身處黃金地段，並不意味著必然擁有黃金般的身價。商戶的流失，是在用腳投票。
廣州市社科院研究員彭澎認為，萬菱匯作為一個後來者，面臨著人氣不足、設施不足等諸多問題的挑戰，“創業期”內需要給予商戶特殊優惠以利其休養生息聚集人氣，比如，提供與其他競爭對手相比更為實惠、合理的租金，才有利於吸引有潛力的商鋪與商場同成長。
見縫插針搶灘，未必個個發財
萬菱匯和太古匯相聚在同一個地鐵站——石牌橋站，記者在該站觀察了45分鐘，發現從BRT出口往太古匯方向去的人比從A出口往萬菱匯方向的人多很多，約有5倍的差距。記者在地鐵站採訪不少市民，大多數都表示：“天河商圈太多選擇了，我們更喜歡有特色的商場。”
事實上，天河商圈的不斷擴張一直被業內關注，記者算了算一筆賬：天河城、廣百中怡廣場、亞洲最大單體面積購物中心正佳廣場、維多利廣場、萬菱匯、太古匯、天河又一城、天河電腦城、天河娛樂廣場以及即將開業的地下商場時尚天河——天河商圈這塊並不寬裕的區域內集中了超過200萬平方米的商業規模，天河商圈不但大，給人的印象也一直是商家賺錢的“聖地”。天河城憑著一年6億多元的租金收益被稱為廣州商業最大的收銀機。廣百中怡店開業不到兩年已經開始贏利，正佳廣場的停車場每到週日都排起長龍……然而繁榮背後，也開始出現隱憂。在萬菱匯部分商家出走之前，2011年年初，位於天河路上的“1836女子生活館”黯然關門。
“萬菱匯目前的狀況讓我們思考：廣州有沒有必要擁有這麼多大型商場？極限容量在哪？” 彭澎表示，有研究表明，一個大型商場可以服務的對像是20萬人，在目前的天河商圈，大型商場已經能為過百萬人群提供服務。是不是可以學習日本的做法——一個商圈中，新大型商場的入駐要多方調研徵集意見，甚至要經過商圈中其他業者的同意，由此來避免土地資源、建設資源的浪費和空置。
有觀點認為，如果只是因為天河商圈目前強大的聚集效應和輻射力，就見縫插針地增加商業物業“做簡單加法”，萬菱匯面臨的尷尬可能將不是個別現象。重復的商業建設未必是健康的投資。“政府應該更加注重對於現有商業發展的引導，以及更科學地規劃城市商圈的下一步發展。”廣東省流通業商會執行會長黃文傑認為，當前天河商圈的商業甚至廣州的商業最主要還應瞄準它能帶給消費者帶來什麼，著重考量它能為廣州商業水準的提升和豐富商業元素作出什麼貢獻，而不是盲目疊加同質化的商業項目，這樣不但沒“錢途”，也會對商圈的健康發展帶來負面影響。
一個健康發展的商圈，需要規劃、經營者和政府三方面來共同打造：規劃保證了消費者的便利，是前提條件；而經營者合理應對市場需求，是錦上添花；而政府的科學引導將使商圈成為長盛不衰的黃金旺地。
規劃雖是前提 商圈貴在多元
其實，從規劃上來分析，萬菱匯先天條件非常不錯，和太古匯同樣位於地鐵站上蓋，且比太古匯早開業幾個月，已經搶得先機。影響萬菱匯業績的關鍵因素真的是因為天河商圈規劃容量太大？對這個質疑，有關規劃專家感到很無奈：“規劃只是做出藍圖，給出指導方向，終究不是‘包生仔’的計劃經濟。用地性質確定後，做什麼類型的商業，引進什麼類型的商家，乃至使用什麼特徵的商業差異化策略，不是規劃部門的事情，而是市場的權利。政府不應該、也沒有能力去指手畫腳。”
記者了解到，萬菱匯所在的用地，被列入C2用地性質。何謂“C2”？即商業金融項目用地。一般來説，規劃部門對於土地，只會按照類型進行要求，比如住宅用地、商業金融用地、綠地等等。當被定義為C2性質後，就意味著這塊土地不能建設住宅樓，而要用於商業、金融用途，但具體做什麼業態的商業，是開酒店還是開超市，賣電腦還是賣衣服，賣高檔貨還是便宜貨，則是經營者的“功課”。萬菱匯被納入C2，其目的是形成天河商圈的集群效應，但政府並不會強求業主去建設大型商場，更不可能干預經營者的合法生意。
反觀其他城市，無論是市場化程度很高的香港，還是上海，都採用了高積聚的城市發展方式，以強化商圈的輻射能力。讓消費者在步行空間內獲得最多的選擇，是商圈“發光發熱”的不二選擇，也是規劃制定的“公理”，因此，無論是香港的尖沙咀、銅鑼灣，還是上海的南京路、淮海路，雖然商場鱗次櫛比，消費者也不會覺得“膩”。
然而，聚集並不意味著必然雷同。以尖沙咀為例，海港城、DFS、崇光SOGO百貨三個“鄰居”雖然都是綜合類商場，但海港城主打“全面牌”，DFS專攻國際大牌優惠品，崇光則長于日本商品，消費者在三個商場可以選擇不同特色的商品，整個商圈也因此而生機勃勃。
或者可以説，一個健康發展的商圈，需要規劃、經營者和政府三方面來共同打造：規劃保證了消費者的便利，是前提條件；而經營者合理應對市場需求，是錦上添花；而政府的科學引導將使商圈成為長盛不衰的黃金旺地。(記者 孫晶 蔣錚 實習生 陳胤挺)
