“金九”未來“銀十”也恐難再現，樓市陰跌或將持續加深。剛剛過去的國慶長假期間，全國熱點城市樓市成交大幅縮量，部分城市同比跌幅逾9成。新近公佈的9月份房企銷售業績也遭遇“滑鐵盧”，保利、萬科等龍頭企業銷售面積、銷售金額同比雙降。
接受採訪的專家認為，樓市價格下行的趨勢已經確立，未來房地産市場或將發生實質性的變化。在持續高壓的調控之下，資金鏈深度承壓的房地産企業做出實質性價格調整的概率逐漸增加。
“黃金周”多地樓市成交跌至冰點
原本為銷售旺季的國慶長假樓市卻遭遇“黃梅天”。多地住宅市場成交量低迷不振，京滬穗深等一線城市成交量全線下跌。
據披露，截至10月上旬，北京“金九銀十”新入市的34個項目中，有六成新入市項目出現零成交尷尬局面。另據北京房地産交易管理網數據，國慶前七天，北京新建住宅成交量為894套，日均成交量僅為百餘套，與去年同期相比，下降24%；其中二手住宅網簽總量為90套，與去年同期相比下跌了近28%。
上海、廣州、深圳等地行情也不樂觀。中原監測數據顯示，10月1至7日一線城市新房成交尤為慘澹，7天成交量較2010年同期降幅達68%，較9月前7天大幅下降了63%。二手住宅方面，10月1至7日，京、滬等5大重點城市總體成交量較9月同期下滑了60%，其中廣州和深圳降幅均超過90%。
同樣的情形還出現在國內其他熱點城市。根據中國指數研究院數據，此前一週(10月3日-10月9日)監測的33個城市，31城市樓市成交量同比下降，20城市成交量跌幅在50%以上，其中揚州同比跌幅最大，達到86.94%。其次是大連，同比跌幅達82.41%。九大重點城市成交量均同比下跌，其中重慶跌幅最大，達74.44%，其次成都和南京同比下降幅度亦皆超過70%。
中國房地産學會副會長陳國強告訴記者，導致成交萎靡的一個主要因素是，市場各方的觀望情緒依舊十分濃郁。從政策角度來看，目前從嚴從緊的政策基調沒有變，政策鬆動的可能性不大，這樣的政策環境決定了目前的市場狀態，從開發商、購房者到地方政府都對後市發展持謹慎態度。
美聯物業全國研究中心高級主任徐楓接受記者採訪時分析認為，眼下開發商推出的主力戶型的房價還是超出了多數購房者的承受能力，也就是説供求之間的關係是扭曲的。再者，開發商推盤的積極性也不是特別高，從部分樓盤的銷售節奏來看，推出的精品比例較低，相當一部分要麼是尾盤，要麼就是位置不是特別好的盤，所以，購房者的積極性自然也就難以提振。
對於未來一段時間的成交走勢，徐楓預測，“銀十”恐難再現，至少在明年上半年之前樓市成交都可能處於低迷狀態。在陳國強看來，決定接下來市場低迷的局面有無可能被打破的一個關鍵的因素還是開發商。
大房企9月銷售業績集體下滑
隨著成交持續乏力，房企業績也有所下滑。根據保利地産11日發佈的銷售數據，今年9月公司實現簽約面積58.75萬平方米，同比下降33.14%；實現簽約金額67.36億元，同比下降26.21%。另一龍頭公司萬科在稍早些時候也發佈了銷售數據，與去年同期相比亦呈頹勢：實現銷售面積108萬平方米，銷售金額125.1億元，分別比2010年同期減少4.9%和12%。此外，中海、碧桂園、富力、合景泰富等大型房企9月份銷售業績同比均出現下滑。
鏈家地産分析師張月認為，從公佈9月銷售業績的房企來看，超過半數的大型房企業績出現同比下滑，而且還是萬科、中海等龍頭房企，這説明隨著調控的持續，不僅僅許多中小房企面臨破産、轉型抉擇，長期的樓市僵持使大型房企的銷售節奏也大幅減慢。
在銷售不暢的局面下，房地産企業還不得不面對信貸緊縮、融資成本高企等情形。廣發證券此前根據2011年上市房地産公司披露的中期業績報告統計指出，上半年上市房企平均資産負債率達到75%，創近5年來新高，負債總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。另有數據披露，上半年106家上市房企存貨上漲39%，達到9640億元。超萬億的負債和近萬億元的存貨，讓房地産企業的資金鏈承受著巨大的壓力。
標普9月底發佈的中國房地産測試報告提出預測，未來6個月至1年內，疲軟的銷售和趨緊的信貸政策將給中國房地産企業的流動性造成壓力。隨著信貸政策越來越緊，將迫使開發商降價或者尋找其他融資渠道，其中不少渠道代價高昂。目前，標普共對29家在港上市的內地房地産企業進行評級，大部分房企的評級為等於或低於BB+級別的“投機”級。
“資金狀況的確是考驗開發商的一個非常關鍵的因素。”陳國強説，特別是快到年底，開發商將面臨各種支付方面的壓力。一方面資金回籠變得更加艱難，各種常規融資渠道可以説已經不具備融資的條件，另一方面，各種工程款、銀行短期貸款、各項稅費、員工的年終獎金等等，都需要開發商在年底有系統安排。他認為，在年底前這段時間內，其他前提不變尤其是政策面繼續保持高壓態勢的情況下，房地産企業做出價格調整或者説有更多企業加入降價行列的概率是比較高的。
價格下行趨勢確立
隨著房地産企業資金壓力逐漸加大，有研究預測，未來一段時間內房價拐點將至。中國銀行11日發佈的2011年第四季度中國經濟金融展望季報預測，商品住宅價格調整拐點可能會在2012年春節前後到來。
的確，最近一段時間內房價數據表明鬆動跡象已開始顯現。中國指數研究院近日公佈的調查數據顯示，2011年9月，全國100個城市住宅平均價格為8877元/平方米，與8月相比下降0.03%，為去年9月以來的首次下降。
另據北京中原統計數據，截至10月9日，從9月開始的“金九銀十”中，合計有銷售記錄的項目為191個住宅項目，其中均價相比8月份下調的達到了14個項目，降價的項目數量明顯在增加。
世聯地産研究部一份最新研究報告認為，未來房地産市場或將發生實質性的變化。一方面，調控政策效力猶存，且在相當長一段時期內不會放鬆，這將導致購房者需求萎縮，給開發商帶來較大的存貨壓力；另一方面，購房者預期房價下跌的可能性增加。在此心理影響下，通過打折促銷等手段迎合其此種心理，才有助於消化存貨，實現供銷兩旺的局面。
徐楓預測，在目前的基礎上，房價鬆動的幅度可能會維持在10%以內。不過，她同時提醒説，降價的趨勢是形成了，但目前來看，實質性降價還沒有真正來臨，至於人們的預期能否形成現實還需要時間。
陳國強也表示，房價出現實質性調整的可能性在增大，但沒法確定時間點在哪，變數太多，除了開發商，地方政府也是一個非常關鍵的角色，如果地方政府抱著救市的心態，那麼開發商也會有更多的底氣。
廣東省佛山市住建局網站11日發佈《關於進一步加強我市房地産市場調控有關問題的通知》，規定於10月12日起放寬限購條件。具體政策包括，非佛山市戶籍引進人才購房時可不受個人所得稅證明以及社保證明的限制；已辦理房地産權證超過5年(含)的住房産權轉移，不納入限購範圍等，這條被稱為樓市限購放寬令的通知被暫緩執行。
“這反映了在調控過程中，地方與中央在政策訴求、追求目標上是有分歧的。”陳國強説。在他看來，雖然調控從嚴從緊的基調未變，但不排除一些地方政府暗中放鬆調控力度的可能。相比開發商，可能有的地方政府更擔心市場的低迷會給當地帶來更明顯的消極影響，如果地方政府在執行力度、調控手段上做出一些調整，就有可能影響調控的最終效果，就會有更多開發商選擇繼續扛，那麼，樓市出現實質性價格調整也就需要更長時間。(王濤)
