拍地細節折射地王背後推手
當然，廣州亞運城項目是國際大型體育賽事的配套項目，不能簡單地等同於一般房地産開發項目，也不能簡單、機械地用一般房地産開發項目的規定來看待、來評價。但在這場“中國第一拍”背後卻有更多的東西值得我們去探討，尤其是拍賣過程中的相關細節隱約勾勒出了地王産生的諸多推手。
推手之一：在拍賣過程中，每逢遇到心理關口，競買對象靜默的之際，優秀的拍賣師就開始鼓勵舉牌。在這種“價高者得”的競拍模式下，地價迅速推高。與此同時，地方政府的財政荷包也迅速鼓起來，其中地王對土地出讓金的貢獻更是十分明顯。
據統計，截至2009年11月，廣州本級財政土地出讓金收入108.4億元，超額完成年度計劃95.9億元的113%。而亞運城地塊255億元的土地出讓金則讓廣州市的土地收益迅速增加，土地出讓金已經變成廣州城市建設的巨大引擎。
政府期望將土地賣個好價錢的良好願望也在亞運城項目拍賣結束以後的新聞發佈會上得到了證實。據介紹，與以往不同，亞運城項目出讓除起始價外還設置了“保密底價”，競買人的最高報價低於底價的不成交。拍賣結束後，廣州市國土房管局對外公佈“保密底價”為175億元，但最後的成交價格高出政府心理底價80億元。然而拍賣師卻在地價已達到200億元之後繼續努力地引導開發商舉牌應價。
事實上，廣州亞運城地塊只是一個特殊的個案。但從全國範圍來看，在土地財政的鼓舞下，地價在一次又一次的舉牌中不斷推高，地王的産生順風順水。中國社會科學院發佈住房綠皮書《中國住房發展報告(2009—2010)》監測顯示，到2009年9月，全國土地市場交易活躍，住房用地成交量連續8個月呈增長態勢，2009年前3個季度的累計成交量首次超過了上年同期水準，且成交總價普遍較高。
而中原地産統計也顯示，2009年前3季度國內主要城市土地出讓金暴增，其中上海已突破600億元，分別超越2007、2008年全年總額；而北京也達571億元，佔了全市財政收入的1/3強。與此同時，北京、上海的地王也是不斷地涌現。
除了一線城市，“地王”對土地收益的拉動也在二線城市顯現。相關統計數據顯示，截至2009年11月23日，全國70個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達6210億元，同比增加108%。如果按照這個數字發展下去，2009年全國土地出讓金的總額或將又是一個非常驚人的數字。
此外，不斷地炒高地價，吸引更多的資金進入房地産市場，地方政府的稅收就會有充足的增長空間。
推手之二：在亞運城土地的拍賣過程中，參與競買的富力地産、碧桂園、雅居樂、保利、萬科等都是上市公司。業內人士分析，對於大開發商而言，拿下該項目，不僅能取得較大的土地儲備，還可借土地融資圈錢，只要想出辦法付出首期款後，後面的日子應該不難過。
廣州市房地産專家韓世同也曾多次表示，上市房地産公司之所以熱衷囤地，關鍵原因在於打通了資本市場的融資渠道，可以實現“股地聯動”，也即上市房企就是通過自己的土地儲備向股民傳達股票還會漲的資訊，然後增發新股進行融資，而新融資的錢可以繼續囤地，不斷滾雪球。
其中，不少房地産公司都發行了債券。2009年9月30日，富力地産公告稱，55億元公司債正式獲證監會核準。債券已于11月12日起正式在上證所掛牌交易，其所募集的資金為償還銀行貸款及補充營運資金之用。
此外，投出了高價，那麼開發商的土地儲備也必然會升值，且周邊的開發商都會借著地王造勢，不斷提價。最終上市公司實現了在資本市場和房地産市場的雙重利益。但如果房價下跌、土地價格下跌，風險就轉嫁給了提供融資的銀行和購買其股票的投資者。
據媒體報道，部分土地甚至只是被當作資本運作的“標的物”，在不斷的炒作過程中，從上一家轉手到下一家，可以使上一家獲利了結，下一家再去尋找新的轉手對象，獲得收益。SOHO中國有限公司董事長潘石屹甚至認為，中國有一批房地産開發商公司，就是倒土地的，從來不蓋房子的。
業內人士分析認為，企業之所以會不計成本收益地爭當“地王”，根本原因就在於，比起巨大的風險收益，其付出的資金成本是很低的，其可能承受的風險損失也很小。其中，中萊投資有限公司以44.75億元拿下的廣州科學城地王被收回土地使用權，而其保證金只有8000萬元，違規成本比較低。
在這種機制之下，我們不得不懷疑這些開發商是否能夠很好的開發這些土地，這些土地是否會變成有效的商品房供給。而據國土資源部通報，全國目前閒置的房地産用地約1萬公頃，佔年度出讓房地産開發用地總量的七分之一左右。如果按容積率1.2算，這些地可以供應1.2億平方米的住房面積。
