中環夜景

　　去年，高檔寫字樓租金狂飆28%的香港，當之無愧地成為全球寫字樓租金最高的地方。而中環，更是最適合詮釋“寸土寸金”的地方。

　　其實不想走

　　在香港中環的標誌建築之一國際金融中心，租一間辦公室有多貴？

　　每個月每平方英尺170-180港元左右（約合每平方米1870-1980港元），如果運氣好並且不在乎風景的話，或許能在最低價的基礎上拿到10%-20%的折扣，即便如此，一間100平方米的辦公室每個月還是要吃掉租戶至少15萬港元。

　　然而，面對虛弱的週邊經濟，這個處於世界領先水準的老牌CBD的租金，正在逼走一些租客。

　　今年6月下旬，瑞銀和法國興業銀行均著手委任測量師行，研究搬出中環核心區的安排。這或許還只是開始。

　　“有投資銀行計劃搬出中環，除了租金上漲因素，全球經濟不穩和對前景的悲觀也是一個因素。”戴德梁行大中華區策略發展顧問主管及高級董事陶汝鴻表示，有一些投資銀行在縮減規模，原有的擴充計劃也被叫停。

　　雲集中環的投行們，似乎正在打“退堂鼓”。

　　據悉，投資銀行這類大客戶一般會與“房東”簽下長達9至10年的長期合約，有的還附有一定期限的免租期。然而，一旦租約到期，續租價格可能就會直線飆升，在中環尤為如此。

　　近期考慮搬遷的瑞銀就面臨這種情況。有投行人表示，10年前瑞銀租下IFC辦公室時，每英尺租金不過30多港元，還有免租期，而現在“房東”要求與市價看齊，英尺租直逼200港元。

　　這無疑與投資銀行節約支出的目標背道而馳。

　　自去年開始，香港的投資銀行已經開始通過裁員和內部成本控制來縮減規模和成本支出。彭博的一項統計顯示，全球去年有超過20萬金融從業人員被裁。香港的一些外資投行人士表示，常見的成本控制措施有：現在出差坐飛行時間較短的航班，報銷標準從商務艙降到了經濟艙；只有款待一定級別以上的客戶才可以報銷，某些情況下報銷金額也會有一些限制。

　　香港仲量聯行商業部區域董事嚴威程也坦言，“今年銀行對成本都控制得很緊。”

　　當然，考慮撤出中環的不僅是投資銀行，其他金融機構也在極力控製成本支出。今年，IFC二期的美資基金公司Knight Asia Ltd已經因提早結束在香港的業務而退租。

　　今年，著名的國際會計師事務所畢馬威也會把從事客戶工作的團隊從中環歷山大廈搬至銅鑼灣的希慎大廈。去年簽約時希慎大廈的英尺租約60港元水準，大概只是歷山大廈租金的一半。

　　房東找客難

　　對於身在中環的投資銀行這類規模較大的機構而言，想要徹底離開中環並不容易。

　　“成本高也有成本高的好處。”一名在中環上班的律師坦言，在所有人都知道中環貴的時候，辦公室在中環就是無形廣告，顯示出機構的實力。

　　這聽起來像是一個時代的終結。某個行業必須處在某個地區的傳統觀念被現實打破，中環是否能夠固守它的位置？

　　“中環不會被邊緣化。”陶汝鴻認為，中環的範圍一直在擴充，除非未來中環突然缺失作為CBD必備的某一項條件。

　　儘管如此，大型機構的撤出，確實給中環的租金帶來壓力。

　　“甲級寫字樓租金高，確實比較難找到新的租客填補。”嚴威程坦言，像當時德意志銀行從長江集團中心搬至ICC後很快找到香港證監會填空的情況，現在已經很少能夠遇到，多數情況下，“房東”需要找多個規模較小的租客分攤空置面積。

　　仲量聯行的數據顯示，今年前6個月，中環辦公室租金的均價整體下降7.4%，其中需求量較小的A1（超甲級）寫字樓的租金平均下降14.9%，而對今年全年，仲量聯行預測中環租金均價可能會下跌15%。

　　“中環的概念在擴大。”嚴威程表示，隨著銅鑼灣、灣仔和港島東的發展，尤其是新的供應産生，逐漸地會有大型機構帶頭擴展到這些區域。不過，他坦言，這將是一個漫長的演變過程，短期內，中環的地位仍然不可撼動，而港島其他區域可能在2015年都難有能夠滿足這種需求的大樓面建築誕生。