華清:

　　女士們、先生們，各位記者朋友上午好。今天是國務院新聞辦公室2009年第一場新聞發佈會，所以在這裡還是向記者朋友問一聲新年好。今天我們請到了住房和城鄉建設部副部長齊驥先生，請他介紹當前促進房地産市場健康發展的有關情況。出席發佈會的還有國家發改委固定資産投資司副司長歐鴻先生、財政部稅政司副司長王曉華女士、中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵女士。

　首先請齊驥副部長介紹情況。

　　2009-01-06 09:53:17
　　齊驥:

　　女士們、先生們，媒體朋友們大家上午好。元旦剛剛過去，國務院新聞辦就安排了由國家發改委、財政部、人民銀行和住房城鄉建設部的有關負責同志在這兒同大家見面，就當前房地産市場健康發展的有關問題舉行新聞發佈會，我們感到非常高興。

　　2009-01-06 09:55:53
　　齊驥:

　　近幾年來，我國的房地産業得到了長足的發展。為人民群眾提供了大量的高品質的商品住房。為改善我國城鎮人居環境，提高居民住房條件都作出了很大貢獻。當然，房地産業在發展過程當中，也經歷了不少的曲折和困難，房地産市場既關係著國家宏觀經濟發展，也關係著人民群眾的切身利益。因此，受到了社會的廣泛關注。經過房地産市場宏觀調控，2007年以來，商品房價格上漲過快的勢頭得到遏制。

　　2009-01-06 09:57:06
　　齊驥:

　　但是從去年下半年以來，特別是進入四季度以後，受國際金融危機和國內經濟發展增速放緩的影響，加之房地産市場自身的調整等諸多因素，商品房的銷售量呈現萎縮。為進一步貫徹和落實黨中央、國務院關於擴大內需、促進經濟平穩較快增長的決策部署，把滿足居民合理改善居住條件的願望和發揮房地産業支柱産業作用結合起來。發揮房地産市場在擴大內需中的積極作用，根據國務院的要求，住房和城鄉建設部會同國家發展改革委、財政部、人民銀行等有關部門，在已經出臺的一些政策的基礎上，經過了多次的調研和論證，我們又提出了有關鼓勵住房消費、促進房地産健康發展的政策建議。

　　2009-01-06 09:57:59
　　齊驥:

　　去年12月17日，溫家寶總理主持召開國務院第40次常務會議，研究部署促進房地産市場健康發展的政策措施。12月20號國務院辦公廳印發了《關於促進房地産市場健康發展的若干意見》（國辦發〔2008〕131號），提出了六個方面的政策和措施。

　　下面我和發改委、財政部、人民銀行的相關負責同志願意就朋友們關心的問題作一些解答。

　　2009-01-06 10:00:09
　　華清:

　　下面請記者朋友們提問，提問時報一下所在新聞機構。

　　2009-01-06 10:01:14
　　中央電視臺記者:

　　請問齊驥副部長，加大保障性住房建設會不會衝擊到正常的房地産秩序？國家將採取哪些措施保證保障性住房的建設？

　　2009-01-06 10:01:28
　　齊驥:

　　我理解你提出的問題包括兩個方面，一個方面是保障性住房建設和商品房市場之間的關係，另外一個方面是政府如何來加大投入保證保障性住房的如期、如量建設。

　　在國辦[131]號文中提出，政府要加大保障性住房建設力度。我個人理解，房地産市場所提供的商品住房的供應對象和政府所提供的保障性住房覆蓋的群體應該説是分得清的。中國正在發展過程當中，我們的每人平均GDP水準和群眾的收入還不高，因此即便有大量的商品住房的供應，恐怕還有一部分低收入群體他們無論如何也不可能在商品房市場當中去解決自己的住房困難。因此，國務院提出我們要加大保障性住房的供應。

　　2009-01-06 10:02:47
　　齊驥:

　　保障性住房供應的增加，一方面可以解決難以通過市場解決住房問題的這部分低收入群體的住房困難。另一方面，也使得住房市場的供應比較清晰。低收入群體通過政府提供幫助的方式來解決住房問題。其他的群體更多地是通過在市場上購買或者租賃普通商品住房來解決。我認為增加保障性住房的供應，不會衝擊商品房市場。剛才你提出會不會影響房地産市場的秩序，講到秩序，增加了保障性住房的供應，會更加穩定商品房市場的秩序，隨著大量保障性住房的投入，使得不少低收入群體不再摻雜在商品房市場的供應對象當中，反而有利於平穩商品房市場的價格。當然也會使得商品房市場的秩序更加良好。

　　2009-01-06 10:04:26
　　齊驥:

　　即便是有一天我們的經濟發展得更好了，人民的收入水準更高了，恐怕政府仍然要幫助低收入家庭解決住房困難，換句話説仍然具有提供保障性住房的責任。

　　2009-01-06 10:07:32
　　齊驥:

　　關於你問題的第二個方面，如何保障保障性住房的建設和投入。做好保障性住房這項工作主要是兩方面：一是錢、二是土地。在2005年有一個靜態統計，當時在全國城市有1000萬戶低收入住房困難家庭，一是面積小，每人平均住房面積10平米以下；二是功能不完善。經過幾年的努力，特別是2007年國務院下發了24號文件《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以後，各地加大了保障性住房的建設力度，中央也增加了對部分困難地區的資金支援，使得1000萬戶當中的240多萬戶通過保障性住房解決了他們的住房困難問題。

　　2009-01-06 10:08:25
　　齊驥:

　　國辦131號文件當中提出了，我們要再用三年時間把剩下的近750萬戶城市低收入家庭住房困難解決，同時還要對一些國有林區、墾區、煤礦這些地方的棚戶區進行改造，再解決240萬戶在棚戶區當中住房非常困難、設備非常不齊全的這些家庭的住房困難問題。要完成這個任務，主要是資金和土地。在剛剛結束不久的中央經濟工作會議上，胡錦濤主席提出各地要增加財政投入，增加保障性住房的供給，溫家寶總理也講到加大政府對保障性住房，特別是廉租住房投資建設的力度，確保政府保障性住房的資金、土地供應和優惠政策落實到位。中央領導給我們提出了明確任務和要求，我們將在資金籌措和土地供應這兩個關鍵環節做好工作，以推進保障性住房目標的實現。

　　2009-01-06 10:13:38
　　齊驥:

　　2007年，國務院24號文件已經明確廉租房建設的資金來源，要將公積金增值收益（依法做必要扣除）和土地出讓凈收益的10%作為廉租房建設資金。中央也加大了中央財政對廉租房建設的支援力度，比如去年四季度追加1000億的中央投資中有100億用於廉租房的建設和各類棚戶區的改造。同時在131號文件中又強調，通過城市棚戶區改造和普通商品房項目、經濟適用住房項目當中的配建，以確保廉租住房目標的完成。這當中涉及到土地的問題，國土資源部最近印發了《國土資源部關於為擴大內需促進經濟平穩較快發展做好服務和監管工作的通知》，明確要優先安排保障性住房建設用地，同時明確提出對於納入中央投資計劃的城鎮廉租住房、棚戶區改造等保障性住房建設，縣、市國土部門要加快供地，儘快落實到具體的地塊上。

　　還有一點，在保障性住房工作方面，要進一步強化地方政府的責任。我們提出由省級政府負總責、市縣政府抓落實，把保障性住房的目標完成情況納入到是否履行好政府責任的高度上來認識。

　　2009-01-06 10:16:38
　　中國新聞社記者:

　　有兩個問題，第一個問題請問央行的霍司長，當前房地産金融情況及運作情況如何？第二個問題，最近國務院發的若干意見中關於房地産信貸政策是如何考慮的？請問齊部長關於意見中也提到要支援我們的企業合理促銷，在這方面有什麼政策支援嗎？

　　2009-01-06 10:22:21
　　霍穎勵:

　　非常感謝你的提問，借這個機會很高興能夠向您和在座的媒體介紹一下最近房地産的金融運作情況以及2008年以來有關房地産金融政策調整的基本考慮。

　　首先説説最近房地産金融運作的基本情況。總體上來看，2008年以來，由於受到住房需求下降的影響，房地産信貸增速出現了持續回落的態勢。因為12月份的數字還沒有出來，我把截至08年11月份的數字報一下。截至08年11月末全國房地産貸款餘額5.24萬億，同比增長10.3%，增速比10月份回落1.9個百分點，比去年同期回落了20.6個百分點。相比較來看，個人住房貸款回落幅度較大，11月末，個人住房貸款餘額同比增長了10.6%，比去年同期低25.8個百分點。需要和大家説明一點，隨著1998年住房改革以後，商業銀行發放個人住房貸款支援居民個人住房消費、惠民安居、實現購房安居上發揮了非常大的作用。目前個人住房貸款餘額2.95萬億，比97年底增長155倍，佔全部商業銀行人民幣貸款餘額的10%。

　　2009-01-06 10:24:09
　　霍穎勵:

　　住房貸款業務快速增長的同時，也成為商業銀行的優質資産。即便去年房地産市場經過了調整，價格發生了大的變化，商業銀行的貸款品質，特別是個人住房貸款的品質仍然保持了很好的水準，都遠遠低於各項貸款的不良率。

　　2009-01-06 10:28:42
　　霍穎勵:

　　2008年是不平凡的一年，克服了自然災害以及世界金融動蕩的衝擊，在黨中央、國務院的領導下，整體上講，經濟保持了平穩的發展和社會和諧穩定。當前，國際金融危機對我國經濟的影響已經逐漸顯現，房地産業是國民經濟的支柱産業，連接著投資和消費。房地産市場的健康發展，對我國的國民經濟的健康發展，促進消費，以及改善民生等等都有十分重要的意義。國務院出臺了《若干意見》，從更高的層次對房地産信貸政策進行了調整，著重改進金融服務，加大對居民住房消費的金融支援力度。

　　第二個方面是有關房地産金融政策的銜接問題，去年10月22號人民銀行發佈的31號核心思想是擴大貸款利率下浮幅度，調整首付款最低比例，在這個基礎上，要求商業銀行對居民首次購買普通自住房和改善性住房的貸款利率和首付款比例提供優惠條件。12月22號國務院又出臺了若干意見，在更高層次上提出了加大對普通自住房和改善性住房的信貸支援力度，進一步明確了國家推動住房合理消費，促進房地産健康發展的基本態度。

　　2009-01-06 10:30:07
　　霍穎勵:

　　第三，改進住房金融服務，避免“一刀切”。我國地域廣大，各地土地成本不同，房地産市場冷暖不均；此外各地經濟發展水準、居民收入狀況、住房習慣等有較大差異。若干意見賦予商業銀行更大的自主決策空間，根據借款人的不同情況提供差異化的服務。若干意見進一步明確了居民購買首次自住房享受優惠的貸款利率和首付款優惠政策的同時，對於購買改善性住房，同時可以享受優惠的貸款條件，對於其他住房貸款，由商業銀行借款人的信用和所購買的住房類型以及借款人能力的基礎上，合理評估風險後確定貸款利率。

　　2009-01-06 10:47:32
　　霍穎勵:

　　第四，要加強對風險的防範。首先考慮的是首付款比例作為防範風險的一個重要參數，將首付款比例確定在一個合理水準。從美國次貸危機的情況來看，如果首付款比例過低，在房地産抵押物價值出現大幅度下降以及借款人償付能力出現問題的時候往往會造成一定的金融風險。因此我們對商業銀行最低的首付款比例調整為20%，同時要求商業銀行要根據借款人的購房實際情況，以及借款的信用記錄，以及借款人的收入、償還能力等風險因素合理確定具體的每一筆貸款的首付款比例。第二個方面，規定借款人每月償還貸款的支出不得超過個人收入的50%，這樣也有利於防範信貸風險。

　　另外還有一個重要考慮，經過最近幾年的商業銀行股份制改造，公司治理機制進一步完善，內部控制機制進一步健全，有一定的抗風險能力，在此基礎上還要求商業銀行加強內部控制，密切監測房地産市場運作情況，推動房地産市場的健康發展。

　　我的問題回答到這裡。謝謝。

　　2009-01-06 10:53:08
　　道瓊斯通訊社記者:

　　齊部長，國務院上個星期發佈國家要展開房地産投資信託基金的試點，請問能否説明這個試點的具體內容，什麼時候開始，對全國的房地産市場有什麼影響？

　　2009-01-06 10:59:03
　　齊驥:

　　由於目前中國房地産開發企業的融資渠道比較單一，主要是通過商業銀行融資，人民銀行正在牽頭擬定一個房地産投資信託基金工作方案。涉及到這個方案的具體內容和目前所處的階段，我不是太清楚，我建議你們通過人民銀行來了解更詳細的內容。

　　2009-01-06 10:59:43
　　霍穎勵:

　　房地産投資信託基金的事情，根據國務院的要求，人民銀行最近幾年來一直會同有關部門進行研究，我們現在已經形成了初步的試點總體構架，正在和有關部門會商。這個方案我們打算在會商有關部門後報國務院同意，然後進行試點。

　　我簡單介紹一下我們的初步考慮，由於受美國次貸危機的影響，市場上對結構性産品都有一定顧忌。所以房地産投資信託基金的産品設計和制度安排上要注重風險防範，這是一個初步考慮。此外産品模式上要儘量簡單化。國外的産品模式比較多，我們擬在吸取美國次貸危機的經驗基礎上，力求簡化産品鏈條，提高産品透明度，設計符合我們國家法律要求以及適合我們國家投資購買的房地産信託産品。

　　2009-01-06 11:00:25
　　鳳凰衛視記者:

　　有關資金籌措的問題，三年時間中央政府要解決城市低收入家庭住房困難和棚戶區改造問題，完成這個目標需要大量資金投入，國家在這方面有什麼考慮？第二個問題我請問齊部長，我們注意到最近高盛發出了一份報告説雖然中央的刺激內需政策産生了一定的作用，但是會在2009年下半年減效，不知道你如何看待？

　　2009-01-06 11:05:11
　　歐鴻:

　　關於保障性住房資金投入渠道，主要是兩方面：一是中央政府加大支援力度，今年中央政府投資將會把廉租住房建設和棚戶區改造投資作為一個重要方面，貫徹中央關於加大改善民生力度的決策。同時，將會提高對中西部地區廉租住房建設的中央補助標準。第二個方面是地方各級政府要加大資金投入，廉租住房建設是各級政府的重要職能，剛才齊部長介紹了，除了公積金增值凈收益部分，還有土地出讓凈收益中不低於10%的部分用於廉租住房建設，各級地方財政還要加大建設資金投入用於廉租房建設。

　　同時，對於承建廉租住房和棚戶區改造任務的房地産開發企業，國家出臺了專門的辦法加大金融支援力度。通過以上渠道來共同解決廉租住房建設和棚戶區改造的資金問題。今年，廉租住房的建設任務，包括租賃補貼部分，要解決260萬戶。同時還要解決80萬戶棚戶區改造問題。這些方面中央各部門都做了詳細規劃，包括資金投入方面，我們想通過中央投資支援，包括地方各級政府的投入，會很好地完成這個任務。

　　2009-01-06 11:07:36
　　齊驥:

　　第二個問題和剛才中新社這位記者提出的有點相關，我一併回答。我們注意到不單單是國外投資機構，國內很多機構和專家對中國2009年的房地産走勢都有不同的預測。對某個機構的預測我不做評價。但是有一點可以和大家講，目前我國城鎮戶籍人口每人平均建築面積約28平方米，如果把一些沒有戶籍，但長期在城鎮工作的常駐人口加在一起，城鎮的每人平均住房面積只有約22平方米。因此，應該説商品住房是有一個潛在的巨大的需求。至於你剛才講到的商品住房價格，我想隨著供求關係的變化，加上建造成本的影響，開發企業會順應市場變化，正像131號文件所提到的主動採取措施以合理價格促進商品住房消售，以釋放潛在的住房需求。

　　2009-01-06 11:11:59
　　義大利某通訊社記者:

　　我想問一下2008年具體的數據到底是怎麼樣的？任何有象徵意義或者指示性意義的數字都行。

　　2009-01-06 11:16:01
　　齊驥:

　　不知道你具體指哪個數據？我給大家報一個粗的數字，由於2008年12月統計數字還沒有出來，預計2008年全國商品房的銷售面積約6億平方米左右。其中商品住房銷售面積約5億平方米左右。

　　2009-01-06 11:16:22
　　新京報記者:

　　齊部長，現在有一個説法，就説我們有三座大山，其中一座大山就是住房，不知道齊部長是否認同學術界包括民眾的這一看法？現在房地産市場遇到了一些問題，會影響到我們的財政收入和金融安全，我想問中央政府是不是在重新定位政府、房地産、開發商和銀行之間的關係，比如降低地方政府財政對房地産市場的過度依賴。

　　2009-01-06 11:18:33
　　齊驥:

　　“三座大山”的説法我聽説過，我想可能更多是描述居民在生活的某些方面遇到了很大的困難。比如説我們可以看到，包括北京在內，在城鄉結合部有大量的簡易住房，我們稱之為棚戶區。還有一些居民由於自己沒有住房，可能借居於家長、親戚朋友的住房。正因為有這樣一部分群體，特別是低收入家庭住房面臨這麼大的困難，所以中央才下決心，爭取用三年時間，力爭把這些靠自己能力無法解決住房困難的低收入家庭，通過發展保障性住房改善居住條件，按照你的理解，就是移走了他們頭上的一座山。

　　你談到的第二個問題，我想隨著各地經濟結構的調整，相信各地財政對房地産的依賴性會越來越減弱。

　　2009-01-06 11:19:33
　　中國日報記者:

　　請問財政部王司長，我們注意到08年為促進房地産的健康發展，財政部出臺了一些稅收政策，不知道09年是否有新的考慮？

　　2009-01-06 11:22:59
　　王曉華:

　　2008年，根據經濟形勢和房地産市場的變化情況，國家三次調整了房地産的稅收政策。具體來説，第一次是2008年3月，當時為了支援廉租住房和經濟適用房的建設，國家減免廉租房和經濟適用房建設和運作當中涉及的有關稅收。為了鼓勵住房租賃市場的發展，國家又減免了住房租賃涉及的有關稅收。2008年11月，為了減輕個人購房者的負擔，促進個人住房消費，第二次調整了房地産稅收政策。將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統一下調到1%。同時還規定個人住房買賣的時候可以免征印花稅，個人銷售住房還可以免征土地增值稅。第三次調整就是2008年12月出臺的國辦131號文，規定對住房轉讓環節的營業稅暫定一年實行減免政策。這次稅收政策調整和原來執行的政策相比，調整了住房轉讓環節營業稅的徵免期，同時加大了稅收優惠的力度。通過這次營業稅的政策調整可以降低住房轉讓交易成本，促進二手房市場發展，鼓勵普通住房消費。

　　稅收優惠政策可能有一定的滯後才會顯現出效果，2008年對房地産市場稅收政策調整比較密集，2009年是不是要出臺新政策，要根據2008年政策的執行情況來定，如果執行得好可能會延續這些政策，如果執行得不好，可能會考慮是否有其他更好的政策措施。

　　2009-01-06 11:23:32
　　中央人民廣播電臺記者:

　　我們知道從2009年到2011年全國平均每年新增130萬套經濟適用房，但是仍有部分群眾不符合經濟適用房的購買標準，但是他們又無力購買商品房，針對這部分群眾如何解決他們的困難呢，我們是否有相關的方案來解決他們的困難？

　　2009-01-06 11:28:47
　　齊驥:

　　國辦131號文中有這樣一段描述，對於不符合廉租住房和經濟適用房供應條件，又無力購買商品住房的家庭，要從當地實際出發採取發展租賃住房等多種方式，因地制宜的解決其住房問題。你講的這種情況很普遍，確實有一批城市居民，既購買不起商品住房，又不是經濟適用房的供應對象，因此國家提出採取不同的方式加以解決。在這個方面，各地已經有了不少好的實踐。比如説有的地方針對這些“夾心層”提出了把經濟適用住房轉為經濟租賃房，政府限定價格，出租給這部分群體。有些地方也結合城市棚戶區改造，把增量部分出售給或者租賃給這些“夾心層”的消費群體。作為住房和城鄉建設部，我們將總結各地好的實踐經驗，醞釀出臺如何解決這部分住房困難群體的政策措施。

　　2009-01-06 11:29:11
　　華清:

　　今天的新聞發佈會到此結束，謝謝大家！

　　2009-01-06 11:33:12