房地産走向2.0時代：拍地蓋樓難以為繼 租賃被看好

　　今年3到4月,全國各地密集出臺了一系列樓市調控政策。據不完全統計,截至目前,全國40余個城市出臺了各種房地産調控政策,涉及信貸、購房資質、土地供應、市場監管等多個方面。

　　2016年中央經濟工作會議強調:房子是用來住的、不是用來炒的,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

　　調控之勢雷霆萬鈞,房地産企業將如何應對?會否影響其發展模式?紛紛宣稱戰略轉型的房企,新方向都有哪些?

　　熱點城市佔半壁江山

　　在本輪"調控潮"中,土地供應側的差異化供地策略被認為是放出了"大招"。4月6日,住房城鄉建設部和國土資源部發佈了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,要求各地土地供應節奏與去庫存狀況掛鉤。供給側與需求端"雙管齊下",可以看出政策制定層面對遏制房價上漲的決心。

　　4月17日,全國城市地價動態監測組發佈數據顯示,截至3月31日,第一季度全國105個主要監測城市土地供應面積3.69萬公頃,供應量環比減少50.45%,同比下降4.22%。不過,從各類城市情況來看,住宅用地供應量一二線城市同比增加明顯,一線城市增幅超過50%,三線城市微幅下降。

　　從20個熱點城市土地供應來看,住宅用地供應同比也出現大幅上漲,漲幅超過30%。總體而言,住宅用地供應數量與結構變化符合分類調控的指導思想。環比方面,各類用地供應均出現環比下降,符合土地供應的時序特徵。

　　這會否影響房地産企業調整拿地策略?

　　新城控股副總裁歐陽捷向《中國經濟週刊》記者介紹,龍頭房企還在快速擴張。"現在房企的拿地策略,還是偏向於兩個方面。一個方面是偏向於一二線城市,畢竟一二線城市是市場的主力。"歐陽捷表示,按照中國指數研究院的數據,東部11個省份總銷售額達到72331億元,其中25個銷售額超過400億元的城市合計銷售額就達到38145億元,佔比高達53%,也就是説,只要佈局這25個城市就可獲得東部地區的半壁江山。

　　" 全國有42個商品住宅銷售額超過400億元的城市,東部地區以一二線城市為主,中西部地區以省會城市為主,都是人口黑洞。" 歐陽捷表示,這些城市吸引了大量的人口和需求,佔據全國市場份額的56.1%。"這42個城市就佔據了市場份額的一半多,其他城市還要去嗎?"他直言。

　　"快進快出"時代不再

　　2016年房價漲幅再創新高,受益於此,許多房企的業績同比好轉。2016年1至9月,房價逐步"邁向頂峰",10月之後,在一二線城市出臺"限購限貸"政策、三四線城市加入調控行列的情況下,價格還是在高位運作。有數據顯示,2016年1至11月份,全國商品房成交均價7546元/平方米,同比增長10.6%。

　　" 我的判斷是房地産越來越接近高峰位置,我不認為後面還有太多機會去執行財政的寬鬆政策。"4月23日,朗詩集團董事長田明公開表示。在他看來,中國房地産正在從1.0時代過渡到2.0時代。

　　田明認為,在房地産的1.0時代,開發商可以用很少的錢買一塊地,通過抵押貸款和預售獲取現金流,部分資金開發項目,部分資金再去做其他項目。"萬科就是通過幾百個這樣的模式造就了成功,拍地蓋樓,快進快出。"他表示,這種模式已經難以為繼,目前沿海發達地區拍地成本非常高,地産商必須要走向2.0時代,向金融化和專業分工轉型。

　　" 土地仍然是開發企業重要的生産資料,但是純粹依靠土地生長的模式到底了。"優客工場創始人毛大慶對《中國經濟週刊》記者表示,對開發商來説,土地和資産的重要性將會日漸均衡,開發商也將慢慢轉型從開發轉為持有資産,再從持有資産轉為運營資産。在他看來,未來兩年房地産企業集中度將進一步增加,開發商數量減少,但不會告別土地開發模式。

　　" 土地是財富之母。開發商需要土地,但大家瘋狂搶地、政府拼命經營土地的時代過去了。"田明對《中國經濟週刊》記者表示,一旦物業稅、房産稅開徵後,持有大量物業和土地的成本非常高。他舉例稱,美國許多森林是由私人捐給政府,這背後除了高尚的情操外,還有繳不起稅的因素。

　　毛大慶亦表示,對住宅土地使用權到期問題的處置是重大改革,未來持有房屋的成本可能增高,"有房子但可能繳不起稅,到時候捐都來不及。"