通州北三縣協同發展規劃落地 房價將告別"過山車"?

　　根據《協同發展規劃》，北三縣與通州將從交通、教育、醫療、産業、居住、環境等多個層面進行協同建設，並在房地産方面引導理性發展，嚴厲打擊囤地炒地。在業內人士看來，北三縣將告別房地産的粗放式開發，迎來高品質的發展階段。

　　北三縣與通州協同發展規劃終於出爐。3月17日，國家發改委官方網站發佈了《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》（簡稱“《協同發展規劃》”）。

　　三河市、大廠回族自治縣以及香河縣，俗稱“北三縣”，由於緊鄰通州，且房價較低，一度成為房地産投資高地，三河市的燕郊更是成為百萬人口的“睡城”。近年來，在京津冀協同發展以及通州副中心建設的背景下，北三縣的房地産市場更是經歷了過山車般發展。如今《協同發展規劃》指出，北三縣與通州從交通、教育、醫療、産業、居住、環境等多個層面進行協同建設，並在房地産方面引導理性發展，嚴厲打擊囤地炒地。在業內人士看來，北三縣將告別房地産的粗放式開發，迎來高品質的發展階段。

　　　不再只承接外溢居住需求，倡導産城融合，打造區域協同發展示範區

　　根據《協同發展規劃》，協同範圍包括北京市通州區和河北省廊坊市所轄三河市、大廠回族自治縣、香河縣行政轄區範圍，國土總面積2164平方公里。規劃近期至2025年，遠期至2035年。

　　《協同發展規劃》提出，以北京城市副中心建設為統領，著力打造國際一流和諧宜居之都示範區、新型城鎮化示範區、京津冀區域協同發展示範區。

　　合碩機構首席分析師郭毅表示，《協同發展規劃》更清晰地指出，建立京津冀區域協同發展示範區，這個目標下，更多的北京資源會支援北三縣發展，從區域規劃、産業導入到交通、教育、醫療配套的協同，使其成為區域協同樣本，未來會在京津冀更多區域進行試點嘗試。

　　的確，為解決北三縣與通州發展不平衡的問題，《協同發展規劃》從空間格局、生態環境、交通、産業，以及教育、醫療、多元住房供應體系等城鄉公共服務的多個方面，推動協同發展。

　　諸如，在交通上，完善北三縣與北京中心城區快速公交網路；在教育上，促進北京優質教育資源向通州區與北三縣轉移；在醫療養老上，引導北京優質健康養老資源向北三縣延伸；在産業佈局上，形成兩條特色産業帶，建設五大産業功能區；在住房上，嚴控房地産開發，促進職住平衡等。

　　58安居客房地産研究院分院副院長張波認為，未來北三縣不再只承擔首都居住需求的外溢，更多是在産城融合、職住平衡的發展模式下，産業經濟取得長足發展，城鄉空間和功能格局進一步優化，生活配套公共服務水準進一步提升。

　　郭毅指出，在協同發展規劃下，交通方面會率先發力，諸如文件中提到，到2025年軌道交通建設取得突破性進展，這給出非常明確時間門檻，目前地鐵22號線已經開工，但是只連接燕郊板塊，而地鐵6號線東延線規劃中，在是否貫穿大廠和香河方面，是可以預期的。

　　中原地産首席分析師張大偉分析認為，規劃的核心內容是産業先行，破解交通瓶頸，形成一小時交通圈，有利於疏解北京人口。

　　嚴禁在交界地區大規模開發房地産，嚴格準入條件，有利品牌房企進駐

　　在之前北三縣的發展進程中，由於北京購房需求外溢，使樓市發展相較于其他産業更為突出，也帶來諸多問題，比如無序開發、炒房、睡城現象等。《協同發展規劃》也指出，長期以來各自為政，通州區與北三縣，跨界協同發展缺乏有效途徑，發展中暴露出一些突出問題。跨界交通問題突出，交通擁堵嚴重，尤其是早晚高峰時段交通秩序混亂；産業發展結構失衡，傳統産業多，新興産業少，産業層次低，就業吸納能力不強，過度依賴房地産開發。

　　因此，在通州與北三縣協同發展中，房地産的規劃與定位非常重要。

　　根據《協同發展規劃》，優化居住空間佈局，促進職住均衡發展，推進就業與居住空間的匹配與融合；嚴禁在交界地區大規模開發房地産，科學引導居住空間佈局；合理控制特色小城鎮的居住空間規模，強化特色産業功能，避免房地産化。同時，完善住房保障制度，建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。

　　與此同時，嚴控房地産無序開發，堅決摒棄以房地産開發為主的發展方式，制定更加嚴格的房地産項目準入條件和年度開發總量約束機制。根據就業增長、配套設施情況，合理確定住房供地數量、佈局和時序，嚴控房地産開發總量，引導房地産理性發展。加強交界地區房地産開發全過程聯動監管，嚴厲打擊房地産企業囤地炒地。

　　郭毅分析，未來北三縣房地産粗放式開發將告一段落，而從土地出讓規劃性、計劃性以及與周邊産業、交通、配套等協同上，會進一步提升房地産項目的品質與價值。

　　“制定更加嚴格的房地産項目準入條件是看點，從北三縣過往的發展來看，以本土房企為主，外來個別房企雖然有進入，但不是區域發展主流，如果提高準入條件，意味著本土房企自身的開發能力、産品能力如果不過關，過去依靠囤地、炒地取得超額溢價和更好利潤的開發模式將不復存在，這也將為更多品牌房企打開更廣闊的市場空間。”郭毅稱，而隨著品牌房企的進入，北三縣將會有更高品質的居住産品出現，與周邊交通、生活配套、産業相互依存，形成産城融合、共同發展、共生共榮的發展狀態。

　　規劃有利於企穩樓市，減緩當前房價下行壓力

　　過去幾年，在房住不炒的背景下，北三縣出臺了嚴格的房地産調控政策，在抑制投機性需求穩定房地産市場的同時，樓市量價交易也受到影響。

　　隨著《協同發展規劃》的出爐，對於北三縣的樓市將産生哪些作用？

　　郭毅表示，對於房價來説，協同發展下，房地産附加價值更高，房價一定是持續向上的，短期來説價格會有一個提振，長期則可能會是溫和上漲的狀態。

　　張波認為，從限購開始，北三縣的房價經歷了不斷下挫的局面，2019年房價整體下行的趨勢也一直未變，直到2020年開始出現止跌回穩的局面。預計本次規劃出臺後北三縣的樓市穩定性會進一步加強，2020年房價下行的壓力趨緩。在“房住不炒”，以及區域對樓市規劃指引下，預計未來3-5年整體房價水準會保持有序上行模式，但不存在短期大漲空間。同時更值得關注的是，區域內會吸引到更多工作和生活於此的人群，也不會是北京工作人群的“睡城”。

　　張大偉也表示，環京的房地産市場是過去3年全國房價跌幅最嚴重的區域，而規劃的出臺有利於穩定市場預期。