深度觀察：長租公寓不能僅靠二房東

　　【深度觀察】長租公寓不能僅靠二房東

　　日前，某長租公寓品牌通過其微信公眾號發佈公告稱，因公司經營不善，無力履行合同，公司宣佈停止經營，關閉所有業務。如果按照此前該品牌對外宣傳的為“全國40多萬客戶”服務，其停止運營為房主和房客帶來的損失，不容小覷。目前，相關部門已經啟動審計調查程式，對該公寓的賬目進行審計調查。

　　事實上，這不是第一家倒下的長租公寓。據不完全統計，近兩年已經有超過20家長租公寓關門，關門原因多為資金鏈斷裂。

　　為何長租公寓頻頻在資金鏈上“爆雷”？

　　長租公寓的設置初衷是好的，出租的房屋在為新市民提供居住之所的同時，也滿足了年輕人的生活需求。在合肥學院經濟學教授寧建華看來，與租住普通住宅相比，長租公寓可以拎包入住，能滿足當下年輕人生活節奏快的需求。年輕人會經常根據工作地點的變化換租住位置，長租公寓也可以滿足隨時換房的需求。另外，公寓還可以為無暇做家務的年輕人提供“管家服務”。

　　如果長租公寓運營方是將自身持有的公寓出租，實現長效運營並非難事。但是，在實際操作中，一些長租公寓的運營方其實扮演著二房東的角色。其將分散的房屋從個人房東手中租下，然後轉租給房客，其間背負的資金壓力可想而知。更為關鍵的是，為了獲得更多房源以吸引租客，很多長租公寓運營方給予房東的價格較高，租金差有限，甚至出現負租金差的情況。個別運營方將房屋租賃金融化，一旦資金鏈出現斷裂，後果可想而知。

　　對此，廣州大學工商管理學院教授賈士軍就表示，如果長租公寓的房源性質是村集體用地或者開發商自有用地項目，那麼這種情況下就不存在包租或者二房東的關係。如果僅僅只是投資方與房源方簽訂包租協議後，投資方將房源進行改造並出租，那麼這種情況就屬於包租、二房東。

　　當二房東帶來的問題不只是資金鏈本身，個別運營方在拿到房屋後，還爆出劣質裝修、退押金難、群租擾民等問題，因為其利潤就要從這“節省的每一個銅板”中獲得。

　　長租公寓的理想模式，不是充當二房東，而是利用自有産權樓房進行出租，相關管家服務也可集中進行。畢竟，以家庭為目標居住群體設計的幾室幾廳，其實並不符合年輕人的實際居住需求。

　　當然，要想讓長租公寓擺脫二房東模式，為新市民提供更好的租住環境，相關部門也應從制度設計上，為長租公寓的長遠發展提供支撐，並有效保障租房人、投資者、社區其他關聯方等多方的利益。畢竟，實現運營方自持住房，就不可回避土地和規劃問題。天津財經大學教授叢屹就建議，可以採取政企合作的方法，比如可不可以採用政府直接收購或者“建設-運營-轉讓”的BOT模式，即企業參與建設向社會提供公共服務，讓各方資金真正能在長租公寓領域有所為，並以此解決新市民的居住問題。

　　趙昂