專家：房地産將進入市場調整期 總體下行是大趨勢

　　由中國社科院財經戰略研究院、城市與競爭力研究中心共同主辦的“財經院重大專題研究成果《中國住房2016中期報告》發佈會”近日在京舉行。在會上，社科院下屬院所房地産領域相關專家攜手會診當前中國房地産問題，共同把脈下半年房地産市場發展走勢。

　　中國社科院經濟政策研究中心主任郭克莎：

　　建議在局部擴大房産稅試點範圍

　　關於房地産問題我有三點看法：

　　第一，我很同意把房地産跟宏觀經濟聯繫起來研究。房地産的發展影響宏觀經濟增長，經濟增長反過來也影響房地産發展。

　　現在的問題是，除了經濟增長速度、投資、消費受到房地産市場影響，更大的問題是，經濟穩定、社會穩定也受房地産影響，因為房地産問題後面是債務風險和金融風險。由於購買住房需要大量貨幣，房地産的典型趨勢是買漲不買跌。從經濟學基礎原理來説，供求決定價格，按道理是相互作用的，但是房地産市場有特殊屬性。現在房地産市場要去庫存，中央希望開發商降價促銷，但是一旦價格一跌下來，市場就不行了。也就是説，降價促銷跟去庫存模式相矛盾。

　　現在中國經濟面臨一個比較長時間的轉型週期。我粗略研究過，世界各國房地産市場的定位，在近兩百個國家和地區中，大多數國家的政府都運用房地産市場的兩個功能：居住功能和經濟功能，即通過房地産市場拉動經濟增長。最後發現，用房地産的非居住功能拉動經濟，很多國家都陷進去了，房地産綁架了經濟，引起了金融波動。現在我們正處於這種階段，所以未來走勢及影響比較麻煩。我認為，需要更好地把房地産市場的走勢跟宏觀經濟的走勢結合起來研究。

　　第二，房地産市場的走勢。現在總體來説是階段性過剩，但局部市場分化很厲害。這個時候，房地産的週期也是扭曲的。正常的房地産週期，是在大的上升過程中有週期性的波動，可是我們一下子走完了大的週期。如果扶持政策不出臺，也許有一個幾年的調整過程，但是自從去年政策出臺後，市場出現明顯反彈，區域市場出現分化和扭曲。然而市場畢竟有其自身規律性，我認為市場調整的趨勢並沒有走完，未來還會回到調整過程中，沒有什麼強大力量能支撐它持續性上漲，多數城市仍將回歸下行趨勢。

　　在政策沒有退出的情況下，房地産市場調整幅度不會太大。由於政策出現了反覆，即總體上扶持了一陣子市場，又反過來調控部分城市，結果就會使調整週期縮短。但調整的大趨勢可能改變不了，最終還是要慢慢下去。嚴格來説，地方政府沒有力量扭轉市場調整的趨勢，因為大的趨勢主要取決於宏觀政策，就是中央政府部門的政策，包括流動性的寬鬆，直接的房地産稅收和住房信貸。如果靠地方政府折騰，一般情況下難以改變市場，即使有作用也很短時間。

　　未來中央再出臺大的寬鬆貨幣政策、支援購買住房的稅收和信貸政策的可能性比較小，所以大的方向，我認為調整趨勢還會出現，還會持續，同時短期波動會比較多。

　　第三，關於政策的取向。現在研究房地産市場的政策取向已經很難了。政策調控面臨一些矛盾，什麼矛盾？第一，政策時間不能很長，不能撐到“十三五”期間這麼長。“十三五”經濟增速要達到6.5%以上，但是房地産市場撐不了幾年，政策的作用就一兩年，甚至更短。第二，市場是分化的，扶持政策很難解決分化的問題。一調控，錢都流到一線和二線熱點城市，區域市場分化更加突出。第三，政策只能刺激市場的需求，去庫存，但不能有效刺激房地産投資。而對經濟真正起作用的是投資，住房銷售增加多少，對消費、經濟的拉動作用不大，我們前幾年測算過，真正的影響就是投資。

　　下一步政策怎麼辦？總體上保持市場相對穩定的條件下，重點加強兩個方面：

　　第一，加強長期性政策，儘快明確房地産市場長期發展的政策目標。從經濟發展、城鎮化角度明確國家的長期政策，這樣對於穩定預期，引導預期有作用。同時，也能夠跟短期政策結合起來。

　　第二，政策要解決市場分化的問題。現在最大的問題是房地産市場分化。可以把推進房産稅改革做試點，擴大試點範圍，至少能夠阻止房地産市場大幅反彈的連鎖反應。因為一線城市熱起來，調控一線城市會引起二線城市熱，如果二線真熱了，再去調控它，可能三線城市也會熱起來。最後能不能熱到四線城市，讓四線的庫存消化。這樣一來，房地産投資投機需求就會再起作用，剛需就不是主要力量了。最終很可能是投資投機需求又轉回到一線城市。由於市場流動性較多，投資投機需求的力量很強，短期很快會使部分市場轉向短缺。因此可以試一試房産稅的作用，也就是先在局部擴大試點範圍，起一定警示效應，解決區域市場分化的問題，抑制連鎖影響。

　　還有一個政策取向，就是對房地産開發商、房地産企業，在政策上促進其加快轉型發展。現在房地産即使能夠拉動經濟增長，它拉動的也就是鋼鐵、水泥這些産業，這邊去過剩産能，那邊又拉回來，市場很容易被不同政策左右，搖擺不定。我國經濟發展進入新階段，在新常態條件下，房地産帶動傳統産業的階段基本上結束了。如果想讓資金流向新經濟、新産業，就要控制這方面的投資，讓資源實現重新配置。

　　《房地産藍皮書》執行主編、社科院城環所副研究員王業強：

　　下半年房價結構性上漲 總體趨勢穩中有升

　　2016年，從整個房地産市場形勢來看，由於去年出臺了一系列去庫存的刺激政策，導致政策面和資金面全面寬鬆，推動了購房需求的集中釋放，市場成交量迅速回升。今年上半年，開發投資和新開工面積增速已經觸底回升，多數城市商品房成交量高於去年同期，部分城市單月成交量創新高。但是，二季度末出現了高位回落的跡象，預計下半年房地産開發投資增速會繼續回落，雖然上半年新開工面積有了大幅增長，但總量沒有太大突破，年內新開工面積不會有顯著提升。

　　隨著房地産市場的分化，一線及部分二線熱點城市房地産政策開始收緊，由於前期需求的過度透支，成交量走高後，房地産將進入市場調整期。我們認為，政策收緊將直接導致成交量下降，短期上漲空間有限。同時，由於去庫存仍然是下半年行業的主旋律，尤其是對三四線城市來説，由於去庫存能力不足，壓力仍然非常大，政策應該會繼續保持寬鬆態勢。對於房價初步的判斷，應該是維持結構性上漲局面，總體趨勢穩中有升。

　　未來主要有四方面因素影響房地産市場走勢。

　　第一，經濟增長問題。關於宏觀經濟增長問題，我們傾向於“波段式下行”説法。即總體趨勢是向下的，但下行過程中會有回升的趨勢。這種説法用來描述房地産市場也非常貼切。如果沒有認識到這種趨勢，尤其是今年上半年對一二線熱點城市操之過急地進行打壓，很有可能會導致房地産市場表現進一步惡化。由於我國地域差距明顯，房地産市場分化是必然趨勢，市場的分化還需要市場消化。限制市場交易，只會造成市場的更加扭曲。2016年上半年中國經濟增速是6.7%，還是一種往下的趨勢，這對房地産市場會産生向下的壓力。

　　第二，貨幣與匯率問題。近年來房地産價格飆升，至少在2012年之後，與貨幣超發關係密切。一方面經濟增速不斷下滑，實體經濟利潤回報不斷降低，另一方面以房地産為代表的資産價格快速上漲，造成貨幣價格與資産價格過度背離，現在需要在兩者之間找到某種平衡。

　　從歷史經驗看，有兩個比較極端的例子，日本和俄羅斯。日本當時維持貨幣價值，放棄了資産價格，造成了房地産泡沫破滅。俄羅斯是另一種極端，放棄貨幣價值，拖住高企的房地産價格，造成貨幣逐步貶值。中國政府目前的匯率政策，不管是人民幣盯住美元還是所有貨幣，都是在控制人民幣貶值的速度，以時間換空間，找到均衡點，避免造成經濟失控。現在要找到這樣的均衡點是很難的，這也是我們急於調控一二線熱點城市房價的背後邏輯。房價快速上漲是政府所不能容忍和接受的，房價的下跌又有可能引起經濟失控，所以目前政策處於一種兩難的局面。我們判斷，房價快速上漲的局面不會再出現。2016年上半年貨幣政策在收緊，下降的幅度還非常大。這對房地産市場將産生一個向下的壓力。

　　第三，城鎮化問題。中國城鎮化水準在2012年已經超過了世界平均水準，目前從階段的劃分來看屬於城鎮化減速推進的時期。對於城鎮化的預測，綜合來判斷，大概在2020年可達到60%水準。

　　從中央的城鎮化政策來看，到2020年要解決“三個1億人”問題。這“三個1億人”中有1億人口要實現在中西部地區城鎮化，也就是説當2020年中國城鎮化率達到60%時，新增的1.26億人口中，中西部地區可能佔到80%。中國城鎮化未來的空間格局實際上是向中西部地區走，城鎮化未來推進趨勢重點在中西部地區。

　　問題的關鍵是：未來中西部地區城鎮化能夠支撐中國的房地産市場嗎？中西部地區2011-2014年的城鎮化率水準高於全國平均水準，但是在“十二五”期間，商品房銷售面積佔比是下降的，而東部地區是增長的。這就是空間相互衝突問題，中西部地區作為推進“三個1億人”城鎮化的主戰場，與房地産市場的發展空間格局是相悖的。

　　第四，市民化問題。現在有説法認為，通過農民工市民化解決房地産的去庫存問題。但是，從新增流動人口和新增農民工的數量指標來看，2015年新增流動人口是負值，也就是説流動人口的絕對數是下降的。新增的農民工也是逐步減少的過程。

　　從2014年農民工市場化的意願調查看，我們發現農民工進城的意願在50%以下，意味著農民工市民化的意願嚴重不足，也會對我國城鎮化和房地産市場産生重大影響。

　　社科院世經政所國際投資研究室主任張明：

　　貨幣因素是本輪房價反彈主要原因

　　我們的研究認為，本輪房價的走勢，底部在2015年二季度。本輪的房價反彈中可以看到，按照官方數據深圳房價上漲了70%左右，上海大約是40%，北京、廣州約為20%。如果看二線城市漲幅，領漲的包括南京、合肥、鄭州、武漢，其他二線城市房價比較低，所以本輪反彈一個主要的關鍵詞是“分化”。

　　本輪反彈跟過去有什麼不一樣？中國房地産市場是三年一個短週期，這個週期如果按階段劃分，可以分為四個階段：房價加速上升，房價減速上升，房價加速下跌，房價減速下跌。根據這輪週期，如果從去年二季度開始，未來這幾個月恰好處於房價從減速上行到加速下跌的階段的切換過程，如果歷史要重演的話。

　　如果説本輪反彈和過去的反彈有哪些明顯不同的話，我們發現一個很重要的規律，比如2009年、2012年都是房地産成交量回暖，帶動房地産的開工回暖，最後才是房價的反彈。可以把前幾輪房價的反彈看作是房地産市場的自發調整，市場主動去庫存，庫存降到一定規模，成交量上升。但是本輪房地産市場一個顯著特徵是：房價先反彈，房價反彈再帶動房地産成交量回暖，最後帶動房地産投資。價格反彈先於數量反彈。

　　為什麼本輪房價先反彈？去年底房價的反彈跟中長期的貸款利率下行有明顯關係，也跟去年下半年以來M1的快速反彈有很密切的關係。跟過去房地産市場的自然週期不一樣，這輪房地産市場反彈很大程度是政府加速去庫存導致的，加速去庫存很重要的前提就是貨幣和信貸的放鬆。

　　本輪這波房價的漲速，各個城市非常不一樣，我們特別關注上海和深圳的情況。通過走訪上海、深圳的金融機構，我們發現有兩方面原因。一是基本面的因素，深圳的房價上漲跟其基本面有很多不一樣。二是金融面的原因，受到流動性推動的。

　　一是與杠桿有關係。過去一年房地産投資的杠桿從兩倍多，就是30%的首付迅速上升到兩倍以上，這跟2015年股市流失的場外配資非常相似。

　　二是國內過多流動性追逐過少的安全資産。現在安全資産太少了，很多金融大機構開始把自己的金融配置放在住宅地産和商品地産上，自然會推高房價。

　　三是資産價格的輪動。2015年中國股市經歷了一次暴漲、暴跌，在股市獲益的人把資金轉出到兩個方向，一個是到海外配置美元資産，二是就近配置房地産資産。本輪房地産漲得比較猛的一線城市都是金融市場比較發達的城市。

　　四是僅限于深圳，香港的資金流動炒作深圳的房地産。香港的房地産市場到了市場的高點，很多香港資金挪到內地來進行投資，深圳就是一個重點。

　　五是虛假交易。中國民營企業家向來融資很難，一線城市房價飆升的時候，通過製造虛假交易，哄抬房地産價格，可以把從銀行的實際融資規模一下子陡然提高。

　　歸納起來，一線城市房價暴漲的六個因素中，有五個都是金融層面的流動性推動的，只有一個跟基本面有關係。

　　我們判斷，經過上半年上漲之後，現在一線城市的房地産已經不再像一個必需品，越來越像金融品。如果房地産像金融品的話，未來價格不一定會暴跌，但是波動性會上升。

　　本輪房價為什麼會分化，特別是深圳房價為什麼能上升這麼多？通過構建指標體系，我們發現無論從流入人口規模比上戶籍人口、城市工作年齡人口比上常住人口、房價收入比還是每人平均廣義庫存，深圳房價的上漲都有一部分基本面推動，但絕大部分是受資金面推動的。

　　我們認為，如果國內這種過多的流動性追逐過少的安全資産遊戲持續的話，以下七個城市未來會成為資金暴漲的焦點，分別是：廈門、廣州、海口、杭州、寧波、福州、天津。

　　中國房地産最好的十年已經過去，未來也不會回來，所以中國房地産市場總體是一個下行趨勢，要把中國目前整個房地産市場的庫存恢復到一個比較好的水準上，至少還需要好幾年的時間。總體的下行是一個大趨勢，一線、二線回暖感覺不到這個大局。過去一線、二線暴漲以後，中國房地産市場短期的風險正在積聚，未來會在衝擊下發生一些大的調整，一個很重要的原因是人民幣貶值預期的加深，以及資本流出的加劇，這是我們應該擔心的風險。