一線急速降溫戰火轉移 二線樓市熱度能持續多久？

　　新華網北京4月16日電（記者 汪文品）滬深樓市新政落地半月，一線樓市成交急速降溫。然而，在南京、杭州、蘇州、福州、東莞、中山、武漢等許多二線城市，三月出現了樓市交易的火爆情況。不僅一房難求、地王頻現，甚至出現了“日光碟”。為什麼二線城市的樓市會突然出現瘋狂局面？這股熱度能持續多久？

　　一線樓市急凍 二線樓市火爆

　　猴年開春，一線樓市瘋狂上漲讓人看得心驚肉跳。進入3月，二線城市成為接替一線城市的樓市上漲的重要區域，不管是從樓市成交量、成交價格，還是土地市場的多個指標都搶跑全國。

　　各項數據也提供了一定佐證。清明後一週，北京市新建商品房以及二手房的網簽數量，環比均下降近40%。有媒體報道説，為了快速變現，有業主直接將原報價900萬元的二手房降到690萬元。在“325”新政實施後，上海樓市也出現了量價齊跌的現象，虹口區房價跌幅位列各區之首，跌幅為29%。此前房價已連漲十五個月的深圳樓市成交量也遭遇“速凍”。3月最後一週，深圳的中原報價指數均已跌破50%，這表明深圳報價下跌的房源數量已經超過報價上漲的房源。

　　緊接著，二線城市火速“接棒”。易居研究院日前發佈的一份研究報告顯示，3月，中國30個受監測的典型城市新建商品住宅成交面積為2563萬平方米，環比增長133.0%，同比增長82.9%。3月市場成交創下歷史上月度最高水準。其中，3月杭州樓市成交最為火爆，環比增幅為30個城市之最，達到322.1%。天津其次，環比增幅達到260.7%。

　　得益於一二線樓市的火爆，標桿房企一季度取得猴年銷售開門紅。據悉，已公佈3月房企銷售業績的24家房企，合計銷售額高達1939.9億元，同比漲幅高達128%。

　　國家統計局4月15日發佈的數據顯示，一季度全國商品房銷售面積和銷售額呈現大幅度上升。1-3月，商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%，增速比1-2月提高4.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長35.6%，住宅銷售額增長60.3%。銷售額方面，商品房銷售額18524億元，增長54.1%。

　　值得注意的是，3月末商品房和商品住宅的待售面積出現了一個明顯的下滑，這是庫存環比首次出現了下降。面對巨量庫存，今年以來，中央和地方頻頻加施“藥量”，各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費、加快棚戶區改造和貨幣化補貼作為去庫存的發力點。截至3月末，商品房待售面積73516萬平方米，比2月末減少415萬平方米。

　　市場的火爆同時迎來的是房地産投資回暖。自2014年以來，房地産開發投資增速已經連續23個月下滑，今年一季度首現反彈。1至3月，全國房地産開發投資17677億元，同比增長6.2%(扣除價格因素實際增長9.1%)。

　　進入3月，各地掀起了一輪拿地熱潮，開發商紛紛將目光投向二線城市。尤其是合肥、南京等城市，且大多數為高溢價拿地。事實上，今年一季度標桿房企拿地繼續維持高位，主要集中在一二線城市。其中，標桿房企在二線城市拿地金額為636.47億元，佔總金額的53.6%，較去年同期大漲18.9個百分點。

　　三大動力支撐二線火爆

　　二線城市的樓市為何會在此時火爆？業內普遍認為，寬鬆的信貸政策、持續利好的樓市新政為二線城市的上漲提供了社會條件，一線樓市的調控收緊、土地惜售充當了“助攻”，而房地産的投資性需求則成為助推市場熱度和價格上升的“元兇”，並將直接助長二線城市的樓市風險，亟需抑制性的樓市調控政策。

　　清華大學房地産研究所所長劉洪玉對記者表示，一線城市和二線城市不僅沒有去庫存壓力，相反還面臨著供應不足、價格快速上漲的壓力，“增加供應、抑制價格、打擊投機、防範泡沫破滅可能導致的金融風險、完善住房保障，是這類城市面臨的任務。”

　　業內分析，經過2015年多輪貨幣信貸政策調整後，信貸全面放鬆，目前購房信貸優惠位於最佳窗口期。數據顯示，今年一季度新增人民幣貸款達4.67萬億元，創單季歷史新高，比第二高的2015年一季度高出1.06萬億元。此外，多地公積金貸款額創下新高，表明個人貸款多增的絕對主力也是中長期，房地産按揭明顯增長。

　　2月末，央行再次降準0.5個百分點，為信貸需求的增長提供更寬鬆的環境。此外，為了打好去庫存攻堅戰，二三線城市的樓市出臺多項利好政策，有效地刺激了樓市需求，提振了市場信心。

　　國土資源部日前印發《國土資源“十三五”規劃綱要》。《綱要》指出，結合房地産去庫存，實施有效用地調節政策，保持房地産市場平穩運作，在住房供求關係緊張地區適度增加用地規模，對房地産庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應。

　　此次國土資源部提出對庫存較高城市減少用地供應，體現了“一城一策”思路。近一個月來已經有多個省市針對土地供應市場採取收緊措施。

　　此前，一線城市在標桿房企拿地爭搶的影響下，已經普遍出現了地價超過房價的現象。一線城市土地市場惜售，二線城市優質地塊資源較少，房企拿地競爭激烈，熱點地塊溢價率高企進一步帶動整體市場溢價率提高，樓面價上漲。

　　面對二線城市房價、地價的攀升，各地政府都抓住時機，加大土地供應。

　　在不少開發商看來，在二線城市拿地有著戰略考量，也是無奈之舉：一線城市拿不動、三四線城市不敢拿，二線城市似乎成了必然之選。從開發商現金流角度考慮，市場好趕緊推。而今年房地産開發企業到位資金出現明顯增長。數據顯示，1-3月份，房地産開發企業到位資金31992億元，同比增長14.7%，而今年1-2月份為下降1.0%。

　　然而，部分二線城市的土地供應量放大、地價高企、樓市投資客比例過高、調控政策或將出臺等風險因素已開始顯現，值得開發商和購房者警惕。

　　一線城市的房價接連暴漲大幅抬高了剛需的購房門檻，透支未來的市場需求。而由於資金的溢出效應，一線城市政策收緊、門檻上升使得大批過剩的資本轉而流向周邊的二線城市。二線城市房地産的投資屬性被強化，投資客正在代替普通購房者成為購買新主力。在市場瘋狂火熱的情況下，甚至剛需改善需求客也恐慌性入市，需求不斷被激發。

　　非理性上漲難持續須警惕風險

　　在現有的政策、貨幣環境下，二線城市或將延續短期上漲的行情。不過，土地價格的飆升無疑導致房價上漲，價格持續上漲又將導致投機性、投資性需求捲土重來，市場風險會不斷累積。

　　一位房地産研究人員表示，目前，中國二線城市仍處於去庫存期，吸客能力沒有根本提升。“從目前房企的投資意願、新開工面積來看並沒有出現向好的轉變，在這種大背景下，所謂的‘時光碟’‘日光碟’更多是開發商的一種銷售行為，只是借機加快資金回籠。”

　　一位房企投資部負責人告訴記者。目前，以南京、蘇州為代表的二線城市土地市場大熱、地價屢創新高，但開發商還是義無反顧地高價拿地，其中的無奈已不在於未來盈虧，而是事關企業生死。供應總價提高了，然而，産品結構並沒有發生太大變化。這對於客戶來説並沒有太大轉變，但購房成本卻增加了。這就很大程度上增加了未來市場的風險。

　　一季度房地産市場表現不錯，但對即將來臨的二季度，業內人士並不樂觀。不少業內人士認為，二季度結尾的時候，那些先前比較火熱的城市如蘇州、南京、合肥等都存在成交量下降的可能。

　　全國房地産商會聯盟主席顧雲昌分析稱，目前我國一些大城市的樓市泡沫還在不斷被吹大，的確存在破滅的風險，但是還沒有達到馬上要破滅的狀態，上海、深圳等地收緊限購政策，就是防止大城市的房價進一步提升，泡沫進一步被吹大進而面臨破滅的危險，“一般來説，越是大城市，樓市熱得快，冷得也快，上下波動也較大；相反，小城市熱得慢，冷得慢，波動也小些。”