日專家稱解決中國房産熱出路在農村

　　中新網5月17日電　中國房地産問題已不是一個僅僅中國人關心的問題，鄰國日本給予格外關注。《日本新華僑報》日前刊出對東京大學經濟學部教授伊藤隆敏的專訪。伊藤隆敏認為，解決中國房地産熱的出路在中國農村。 
 

　　文章摘編如下：

　　中國房地産問題已經不是一個僅僅中國人關心的問題了。對此，中國的鄰國日本可以説給予了格外的關注。最近，日本一些主流媒體或是發出專題報道，或是刊發社論，在描述中國房地産熱的現象的同時，憂心忡忡地表示中國這個經濟上的“新興國”一旦在發展速度上出現“相當的後退”，就會牽連到整個日本經濟，甚至讓日本經濟“第二次觸底”。

　　為此，記者最近走訪了日本東京大學經濟學部教授伊藤隆敏，請他談談對中國房地産熱的看法。

　　記者：我注意到您最近的一個觀點，認為中國可能會重蹈上世紀80年代日本樓市泡沫的覆轍。您認為日本當年樓市泡沫的主要成因主要有哪些方面？哪些和中國今天的景像是比較相似的？

　　伊藤隆敏：我觀察中國，發現現在中國的銀行提供房貸的數額增加了許多。為什麼會如此呢？我認為一是因為利息較低，人們可以承受；二是經濟發展形勢較好，人們有信心去銀行貸款。一般貸款情況多的情況會增加利息，但是為什麼沒有增加利息，而是採取低利息的政策。這是因為現在處於經濟危機狀況，中國鼓勵銀行貸款給企業，是為了度過現在的經濟危機的一個政策。

　　日本自從取消對金融限制以後，金融機構處於比較自由的狀態，日本金融自由化以後，一些民間企業能夠借錢給企業。另外一個原因，日本當時處於經濟發展比較好的狀態。

　　一個重要的共通點是什麼呢？當年，日本為了抑制日元升值，採取了低利息的政策。日本政府不希望日元升值過快，把利息設定得相當低。如今，中國也維持低利息的政策。儘管現在西方國家呼籲人民幣升值，但中國考慮到維持經濟發展的問題，並沒有對現行低利息政策做大幅修改。貨幣升值會導致許多熱錢的涌入，對所在國經濟産生不良影響。低利息政策又會導致很多錢流向房地産。

　　記者：今年年初，中國國內媒體派出記者深入考察了東京的房價。他們注意到，北京二環以內的房價已經和日本同等地段的房價非常接近了，但兩個城市郊區的住房水準和房價差距則比較大。您認為，今天東京的房價是否處在一個合理的價位上，北京樓市的合理價格水準應該是多少？

　　伊藤隆敏：這個問題要看從哪個角度看。中國的人口是日本的10倍，所以，中國只要有1/10的人能夠處於日本的經濟水準，北京的房價與東京的房價接近就不足為奇。因為中國這些“富裕階層”也都是比較集中地居住在北京、上海這樣的大城市裏面的。

　　據我了解，現在幾乎每天都有闊綽的來自中國大城市的遊客在日本東京銀座的百貨商場大手筆地購物，這在日本人身上是很難看到的。這説明他們具備了這樣的經濟水準，這种經濟水準甚至超過日本人，所以他們的房價與日本的房價接近，也就順理成章了。

　　但是，如果從房價的上漲速度來説，我又覺得有不合理之處，因為太快了。這是日本沒有見過的過快的上漲速度。至於説東京和北京兩個城市郊區的住房水準和房價差距比較大，那正好是日中兩國中等以下民眾生活水準的差距。我看到，現在中國也正在努力縮短與日本的這種差距。

　　經過最近十年乃至二十年的調整，東京的房價應該説已經到了比較合理的價位了。而北京樓市的價格是否合理，恐怕不是用一句話可以説清楚的。

　　記者：我發現日本家庭一般都只有一套住房，而中國城市的大部分中産階層，一般會將住房視為理想的投資對象，記者認識的很多人都有兩到三處房産，甚至有人有八九套，中日對於住房需求的巨大差別産生的主要原因是什麼，稅收政策、投資偏好還是別的什麼？

　　伊藤隆敏：其實，這種購房傾向在上個世紀80年代的日本也曾經出現過。那個時候，很多日本人不去買股票，因為利息低到近乎于零，他們也就不把存款放到銀行，而去購置房産。他們把用錢購置不動産當作一種資産運作。在沒有好的價位的時候，他就出租房屋，用租金來增加自己的收入。到不動産市場有了較好價位的時候，他就再賣出去增加自己的財富。這種“炒房”現象的確存在過。

　　至於説現在一些中國人有兩處、三處甚至更多的不動産，我認為他肯定是希望通過這種形式的投資，進行一種財富增值的運作。這樣做，既可以在未來把房産留給自己的孩子，也可以將來養老使用。他們或許這樣做比把錢存在銀行，或者是購買國債、公債、投資股票的利潤要高得多。所以80年代的日本有很多人這麼做。

　　最近十多年，日本伴隨著“泡沫經濟”的崩潰，地價直線下降，房地産的價格也在下降。購房購地已經無利可圖。而原來高房價時買房的人，只能是忍痛看著房價的下跌，或者是不出手，或者是賠錢也把多餘的住房賣掉。因此，不是説日本人不想多買住房了，而是泡沫經濟破滅，經濟從如日中天重新落到地上後，人們沒有再多套購房的實力了。中國現在一些人能夠這樣購房，是現在國家經濟運作帶來的問題，必須要考慮到這個背景。

　　記者：中國和日本當年最大的不同在於城市化所處階段不同，日本當年基本上已經完成城市化，而中國則處於城市化初期。你認為中國房地産的繁榮還能持續多長階段？

　　伊藤隆敏：我認為中國房地産的繁榮可能會比日本延續更長的時間，也不會像日本那樣簡單的崩盤，即使崩盤也不會像大家所説的那麼嚴重。我的分析是中國從農村嚮往城市、想進城居住、生活、讀書、就業的農村人還很多。基於中國城市戶口管理，現在一些農村的人即便居住在城市，也享受不到當地城市人的福利政策。所以，中國一旦進行戶籍管理制度的大幅改革，農村就會有很多人擁進城市，對房屋的需求量也會大大增加，這樣不動産的市價可能還會上升。這也將是中國房地産未來的發展空間。

　　我認為，如果取消了戶籍管理政策，房地産的繁榮可能還會延續10年左右。問題在於，今後有多少農村人口想進入城市，究竟他們對城市不動産的需求是什麼，包括有多少人想繼續購買不動産，在這些因素不明確的情況下，很難判別不動産市場發展的趨向。但是，我不相信“中國房地産崩盤説”。

　　記者：近日，一份“中國房地産崩盤時間表”風靡中國網路，這篇文章將中國2005年～2008年樓市走勢與日本1985年～1991年的走勢進行了比較，得出多個極為相似的時間節點。

　　在日本，1985年日元開始升值；1986年大量資金進入房地産；1987年日本房價飆升3倍；1988年房價下降、地王拉升房價；1991年房價再次下降、樓市崩盤。在中國，從2005年人民幣開始升值，2006年同樣大量資金進入房地産市場；2007年房價飆升；2008年房價下降、地王頻出……因此文章預測2011年中國樓市也將像日本一樣“面臨崩盤”。您對這個預測怎麼看？

　　伊藤隆敏：你説的這種“房地産崩盤時間表”，不僅僅在中國，在其他國家也有過。這種表在市場上經常出現。但是不能説它是一個比較準確的預測，因為它沒有什麼很大的可信性。

　　出現這種時間表只能説明是一點：就是人們的心理狀態是什麼樣。他們感到現在的不動産市場有點過火了，或者有點過激，或者説不正常。説明人們已經感覺到市場已經出現了不正常的現象，認為不動産市場已經進入了危險領域，也就是説現在的房價漲得太高了，是不是該走下滑路線。所以，在這種不安的心理狀態下，持有房地産的人也在觀察市場，覺得現在還不要緊，還可以一邊觀望一邊持有。這個時間表可以看作是心理狀態訊息表。

　　記者：在中國，土地屬於國家所有，購買房屋者並沒有能夠同時購買土地，這與很多國家是不一樣的。中國今年將抑制房價過快增長列為一個重要的工作目標。您認為政府有什麼好的手段？

　　伊藤隆敏：我知道，在中國購買房屋的時候，有土地使用權50年之説、70年之説。我猜想，購買房産的人可能認為50年或者70年之間發生的事情誰都無法預測，何況大家都是這樣做，於是也就不會追究土地所有權的問題了。至於中國人什麼時候能夠將房産與地産一起購買，我個人認為是很難預測的。

　　其實，日本人也不是在購房的時候都能夠連同購買地産的。日本有一個《借地法》，就是説企業或者地方機構借用土地，讓人家在這塊土地上建自己的房屋。使用期是50年還是30年，我記得不是很清楚了。但實際情況是，一旦人家在上面建了房屋，你是不能説土地已經到期了，你把房子拆了，讓你走人，這是不行的。特別是對於真正居住在這裡、實實在在以這裡為居住地點的人，日本在法律上又是給以保護的。我想未來中國也會遇到這個問題，政府不會對居住了50年或者70年的人説，你走吧，你的房子使用已經到期了，一定會有一個解決方法的。

　　至於説政府有什麼好的手段，我認為還是應該著眼于農村。看看中國就可以知道，當家電在城市趨於飽和的時候，就搞“家電下鄉”，提升農村的消費水準；當汽車日漸增多的時候，就搞“汽車下鄉”，又讓汽車有了新的市場。而解決房地産問題，肯定不能搞“樓市下鄉”，那就要從政策上解決戶籍管理問題了。

　　記者：和中國許多流行的觀點不同的是，您認為日本樓市當年的泡沫並非是日元升值造成的，人民幣升值對於樓市泡沫不會有助長作用，您認為主要的原因在哪？

　　伊藤隆敏：中國不希望人民幣大幅升值，所以把利息降得很低，這是日本也曾經有過的事情。在這一點上，日中兩國是比較接近的，當年日本政府也不希望日元升值，所以把銀行的利息設定得很低，曾經有一段時間差不多設定在零利息的位置。

　　利息、匯率和不動産三者連在一起的説法，我不贊成。我認為日元升值並不是由當時的日本不動産泡沫、崩盤造成的。

　　回到你剛才提的問題，我覺得現在要防止崩盤，或者説房地産泡沫，就應該有更多的房屋可以提供。不能因為現在高房價，就把房屋的提供給壓住，或者説是等房地産市場穩定了以後再提供房屋。我認為只有提供更多的房屋，才可能阻止房地産不正常或者過快的漲價。