北京房價為何越調越漲？

　　攻堅戰　(趙乃育作 新華社發)

　　一套80多平方米的兩居室，在北京市住建委網站備案時，單價是27959元/平方米，但在購房人額外支付40多萬元裝修款後，單價一躍超過3.2萬元/平方米。實際購房款比備案價格暴漲近5000元/平方米。這是真實發生在北京住宅市場的行銷案例，開發商漲價選擇裝修款另算的“曲線加價”方式來實現。

　　樓市價漲緣于供求失衡　　

　　來自北京住建委官網的公開數據顯示，截至5月27日，北京新建住宅存量6.1萬餘套，達到歷史低點。從經驗上看，北京市住宅庫存警戒線為9萬套，低於該數據就預示房源供應緊張。

　　一份統計資料顯示， 2013年5月北京商品住宅（不含保障房）庫存量比2012年初下降42.9%。其中，期房庫存量比去年初下降49.9%。這也是新政實施至今價格不跌的根本原因。

　　一位房地産研究機構負責人認為，政府直接管控房價，令謀求漲價的項目難以取得預售證，但開發商並不願輕易妥協，而是不斷試探漲價底線，結果是，預售價格過關的項目並不多，開盤項目大幅減少，樓市增量供給嚴重不足。

　　6月份北京預計有31個項目開盤入市，其中包括15個純新盤和16個老項目後期。這些人為被壓縮的需求一旦釋放，房價還會上漲。

　　土地價格成倍瘋狂上漲

　　就在北京執行有史以來最嚴格的限房價政策的同時，通州臺湖鎮多塊土地均以不同程度的溢價成交，其中一多功能用地經過60多輪競價最終以溢價230%成交。

　　位於北京西南三環之內的豐台區花鄉夏家衚同地塊正掛牌競價，由於位置搶眼獲得眾開發商青睞，起拍價格已高達1.97萬元/平方米，北京三環有望再誕地王。業內預測，其成交樓面地價或將達到3.5萬元/平方米，再加上建安等開發成本，該地塊上所建樓盤的銷售價格或將達到7萬元/平方米。

　　美聯物業全國研究中心認為，土地市場是商品住宅市場的源頭，土地價格上漲會直接導致建築成本的上升，從而推動房價的進一步上揚。

　　可以預想的是，伴隨著新“地王”接連重現，高地價成本必然推動商品房價繼續上行，若樓市調控不能從根本上壓低上游成本、舒緩樓市供求矛盾，那麼就無法真正對高房價形成釜底抽薪之效。

　　市場剛性需求持續堅挺

　　許多人認為，北京高房價是由外地富豪撐起來的。這話雖然有一定道理，但富人們買房大多是為了財富保值，如山西一個煤老闆的109套房子到現在並沒有倒出去，並沒有去衝擊二手房市場。況且據記者了解，許多富豪在北京買房為了圖方便，甚至是面子上的原因等。

　　專家們指出，北京等一線城市，城市化已經接近結束，不具備大幅增加供應的可能性。在這樣的城市，供應不能增加，需求大幅集中，到底是越調越漲，還是越漲越調，似乎無論哪個方式，都是一個難題。

　　事實已經證明，自從去年限購令生效後，本地的市場能量得到了極大釋放，大批的炒房人流出北京後，房價不跌的主要原因是市場剛性需求的大量涌出。

　　多項措施讓高房價“降火”

　　國家資訊中心經濟預測部主任祝寶良指出，解決包括高房價等諸多中國面臨的經濟難題，只能依靠改革推進，建議改革突破口從打破阻礙城鎮化推進的制度入手，包括戶籍、土地、財稅制度等。

　　實際上北京市政府已經在行動，今年又提出“聚焦通州，積極推動城市副中心建設；加快順義、亦莊—大興、昌平、房山新城建設，打造功能完備、宜居宜業的綜合性新城”，如此等等都説明瞭政府在城鎮化浪潮中，正試圖讓地價和房市剛性需求壓下去。

　　讓高企的房價“降火”，釜底抽薪的做法除了增加市場供給、壓縮房産空置率外，關鍵還是政府要學會“讓利”，如降低地價，減少稅費等。

　　北京市住建委目前已經立下軍令狀，承諾在二季度要讓房價數據有所改觀，並且採取了“史上最嚴厲的價格管制”——不僅涉及期房，連現房也要限價。預售審批新增副市長簽字這道“關卡”。2013年的房價控制目標，北京市已經分解至各個區縣，目前房價控制目標已直接與相關負責人掛鉤。 (陸培法)