樓市調控當有效釋放“購房需求”

　　新“國五條”落地，4月份大部分城市房價環比仍上漲（來源：新華網）

　　據新華網報道，新“國五條”地方細則落地已50余天，而統計數據顯示，全國70個大中城市中，絕大多數城市的新建商品房和二手房價格，環比仍然呈現上漲趨勢。更有研究機構近期發佈報告稱，住房供求已經失衡，房價面臨全面失控，如果不及時推進改革，市場還將出現大起大落。

　　“房價全面失控”或許言過其實，但歷年樓市調控所積累的問題，確實不容忽視。輿論認為，樓市雖然經歷“十年九調”，但房價上漲的根本勢頭並未扭轉。筆者認為，樓市“上火”，根源在於市場中巨大的住房需求未能得到有效釋放。

　　制定樓市調控政策，必須正視住房需求的存在。這種需求來自四個方面：一是伴隨著城市化進程，大量農村人口遷入城市居住，隨之出現的自住型“剛性需求”；二是隨著居民家庭收入增加，希望改善居住條件出現的“改善需求”；其三，是在投資渠道相對單一，寄望于資産保值增值的“投資需求”；此外，還存在一部分炒買炒賣，借機獲利的“投機需求”。在住房總體供應不足的背景下，這些需求在相當長的一段時期內仍將持續存在。

　　巨大“購房需求”的另一面，卻是地方政府土地供應不足，開發商捂盤惜售坐等漲價等人為因素，所導致的供應緊張。供不應求，導致樓市長期處於賣方市場，購房人沒有“貨比三家”的籌碼，失去了“等等看”的耐心，只能被動接受房價上漲的現實。而“今天不買，以後更買不起”的恐慌，更是催促一部分需求提前入市，加劇了樓市供求的失衡。

　　可以説，中國樓市在短短的十年間被嚴重“透支”，如牛負重。在這種情形之下，加強樓市調控無疑十分必要。必須承認，過往的歷次調控，最終有效抑制了市場投機行為，基本遏制了房價過快上漲的勢頭。但也應當看到，由於樓市剛性需求和改善型需求並未得到充分釋放，一些調控政策也存在不盡合理、不可持續的地方。比如，一些大中城市一系列“限”字當頭的調控政策，使大量購房需求淤積成“堰塞湖”，而一味增加住房交易環節的稅費，也容易加重購房者負擔，不利於購房需求的合理釋放。

　　在總結“十年九調”經驗和教訓的基礎之上，樓市調控政策的制定應當更加審慎，進而增強政策制定的宏觀性和穩定性。一方面，樓市調控應當走出單純依靠行政手段的慣性，更多地利用市場手段，刺激樓市增加供給。這既需要地方政府進一步加大土地供應、降低土地出讓價格，在鼓勵地産商開發更多普通商品房的同時，加大保障性住房的供應力度。同時，也需要盤活住房存量市場，鼓勵二手房交易買賣，削減二手房交易成本。

　　另一方面，樓市調控要在穩定預期、完善制度上下功夫。要對過往樓市調控政策做一個全盤的梳理和總結，厘清政府和市場的邊界。要因應市場變化推動一些“臨時舉措”適時退出，更加側重在房産保有、持有環節徵稅，弱化房産作為投資品的“特殊功能”，從而確保廣大民眾在可以預期的時間內實現住有所居。做到了這些，房地産市場才有望走出“愈調愈漲”的怪圈，回歸正常的産業形態。