在樓市調控新政中，限購和限貸對市場産生的作用無疑最明顯。隨著“津十條”正式執行，本市居民限購兩套房，非本市居民最多只能在津買一套住房。在房屋貸款方面，二套房首付款比例不得低於60%，貸款利率不得低於貸款利率的1.1倍。限購和限貸帶給市場最直接的影響就是成交量的下降。今年3月1日，“津十條”執行剛好一年，新政對天津樓市影響幾何？
限購導致成交量萎縮
限購執行後的一年，本市商品住宅成交整體呈量跌價穩的態勢。據搜房網數據監控中心統計，“津十條”執行一年(2011.3-2012.2)，天津共成交商品住宅72235套，較新政執行前一年(2010.3-2011.2)減少29.92%。成交面積744.65萬平方米，較執行前減少32.04%。價格方面，新政執行後一年本市商品住宅成交均價為9426元/平方米，較之前基本持平，小漲1.64%。而另據數據顯示，1月份全國33個大城市中，總體成交量環比大幅下跌52.8%，同比跌幅超六成。區域方面，市內六區雖然成交量領跌全市，但價格依然堅挺，其中市內六區土地稀缺性仍是主因。天津環城四區成交比重達41.53%，是唯一一個成交比重上漲的區域，成交比重較新政執行前增長了6.48%。
房企業績下滑謹慎拿地
成交量萎縮，房企業績下滑，1月份16家房企銷售業績同比降幅達52.8%。而在銷售前景暗淡的情況下，標桿房企也選擇了更加謹慎的拿地態度。1月份，10大標桿房企購地金額環比和同比分別大幅下降59%和88%。在多數城市，土地仍然是地方政府財政收入的重要來源。包括天津在內的土地出讓收入最高的五大城市中，土地收入佔當地財政收入的平均比例已超過三成。從2011年下半年開始，先後有北京、上海、杭州、重慶、成都、武漢、合肥、南京、海口等逾18座城市微調了當地的樓市政策，各地政府政策微調也顯現出對土地財政的依賴。由於大部分城市並未觸及限購紅線，並且利好剛需，因此這些“小動作”並未被制止。
剛需成樓市最大贏家
隨著限購政策帶來的對投機投資需求抑制，開發商手中的房子持續滯銷，房價也出現鬆動。對於剛需購房者來説，買到高性價比房子的幾率也隨之大大提升。除此之外，隨著天津普通住宅指導價格的上調及首套房貸利率的逐漸回歸，剛需購房者的負擔也隨之減小。
據數據顯示，新政下本市購房者結構開始快速調整，婚房等首次置業的剛性需求買家成為市場絕對主力。記者在售樓處了解到，目前九成以上的購房者都是婚房、改善性等自住型買家，其中七成左右都集中在90平方米左右兩居室。不少普通住宅開發企業也開始調整策略，將中小戶型作為銷售主力。在搜房網2月底進行的一次婚房調查中，只有6.31%的網友的買房目的是“增加個人資産”，其餘均為自住和改善性需求。可見，隨著限購和限貸的執行，投機投資性需求逐漸被擠出樓市。“津十條”執行一年，剛需購房者無疑是這場博弈中最大的贏家。
